把握好去库存与防风险的关系

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房地产市场的政策变化引起了广泛关注。

最近，许多地方都公布了最新的房地产市场调控政策。其中包括上海和深圳等一线城市的政策收紧措施，以及沈阳和成都等促进购房的宽松举措。业内人士预测，这种政策分化的趋势未来可能会继续。

事实上，在去库存化这一重要任务远未完成的背景下，各地房地产市场政策差异调整的目标是避免房地产市场再次出现大幅波动，促进房地产市场稳定健康发展。在这一过程中，各地要特别注意把握去库存化与风险防范的关系，不仅要在总量过剩和结构分化的格局下进行精确调控，还要充分认识去杠杆化与增加杠杆化的辩证关系，以防止投资性投机性购房需求上升，防止金融风险滋生，保持无系统性金融风险的底线。

要把握去库存化与风险防范的关系，首先要根据城市剩余和结构分化的格局制定政策，避免房地产市场出现大的波动。此前，由于前几年房地产市场过度发展，中央经济工作会议将去库存化列为今年经济工作的五大任务。据国家统计局统计，2015年底，商品房销售面积达到7.18亿平方米，同比增长15.6%；从今年1月到2月，商品房销售面积仍在增加，达到7.39亿平方米。当总库存过剩时，区域差异的模式是明显的。一线城市对住房的需求依然强劲，但一些三线和四线城市已经成为库存过剩的“重灾区”。例如，营口、乌兰察布和鄂尔多斯(报价600295，购买)的供需比例超过280%，太原和济南的供需比例超过180%。

在严重分化的情况下，任何房地产市场监管政策都不应“一刀切”。只有因地制宜，因地制宜地实施政策，才能达到精确监管的目的，达到去库存化和风险防范的效果。因此，最近，上海和深圳出台了收紧楼市的新政策，而武汉也宣布，首套住房公积金贷款的最高额度将下调。这些地方政策的收紧并不代表国家房地产市场政策趋势的改变，更不用说去库存化任务的改变，但它可以为当地火热的房地产市场降温。与此同时，沈阳宣布了一系列措施，如补贴高校毕业生购房，而济南、成都等地也加大了政策激励力度，对公积金贷款额度、房地产交易契税等环节进行了调整。可以说，这些政策措施根据各地的实际情况开出了不同的“药方”，有利于促进各地房地产市场的健康发展，避免房地产市场的大幅波动。

把握去库存化与风险防范的关系，也要充分认识去杠杆化与增加杠杆的辩证关系，防止投资投机性购房需求上升。在去库存化过程中，由于前期房地产信贷政策的调整，部分地区购房首付比例下降，居民购房杠杆率上升。在全面去杠杆化的背景下，适当的杠杆量和去杠杆化之间是否存在矛盾？对此，我们应该辩证看待。

一方面，尽管近年来住房贷款政策多次调整，最低首付比例的门槛不断降低，但住房购买的整体杠杆率不高，中国住宅行业的杠杆率一直较低，空房的杠杆率适中。住房信贷政策的最后一次调整是在今年2月初。经过调整，在不实行限购的城市，家庭首次购买普通住房贷款的商品个人住房。原则上，最低首付比例为25%。可以说，降低最低首付比例，适当增加购房者的杠杆，有利于因地制宜的去库存化，符合供方改革的需要。另一方面，我们应该看到，信贷政策调整的出发点是适应刚性的、改善的住房需求，支持住宅的合理消费。但是，在此过程中，如果投机性购房投资需求大量涌入，加上“首付”等高杠杆，就必须高度警惕，避免支持去库存政策的扭曲，防止投机性购房投资需求“卷土重来”。

把握去库存与风险防范的关系，关键是防范房地产市场的各种风险，保持无系统性金融风险的底线。如果说风险防范是供应方结构改革中的一场硬仗，那么它无疑是这场硬仗中防范房地产市场风险最难的“堡垒”。俗话说，不去库存就有财务风险，不去库存就有财务风险。最近，一些一线城市的房地产市场价格大幅上涨，这无疑引起了很多人的关注。

因此，要落实各项房地产调控政策，完善区域差别化住房信贷政策，进一步规范房地产融资，加强住房金融市场宏观审慎管理，保持风险底线，促进房地产市场平稳运行。