深圳排查30亿首付贷 部分平台暂停业务

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房地产市场资金链研究

在监管部门的密切关注下，《21世纪经济报道》记者发现，北京、广州和深圳的p2p平台已经暂停首付贷款。

本报记者谭楚丹庞华珍在深圳和广州报道

当一些城市的房价飙升时，房地产监管政策也随之而来。

“3月4日(注:周五)，我们收到了金融办的一封信(注:“关于要求提供相关资料防范房地产行业金融风险的业务函”)，主要是针对全行业首付贷款的调查。”深交所互联网金融协会秘书长曾光对《21世纪经济报道》记者表示，“该协会正在进行调查。”我们已经进行了初步调查，但还没有完成调查。”

"监管层的下一步将根据调查结果进行安排."曾光说。

在监管部门的密切关注下，《21世纪经济报道》记者发现，北京、广州和深圳的p2p平台已经暂停首付贷款。

另外，记者在查询p2p平台官方网站的部分首付产品时，发现3月7日仍能看到的首付产品已经在3月8日下线。

检查首付款

信中说:“为应对深圳房地产交易过热，银行机构、p2p小额贷款公司等机构相继参与‘首付贷款’和高杠杆贷款，放大了金融风险现状，研究如何进一步防范金融风险。”

“结合一些平台首付贷款的数据，我们目前估计深圳首付贷款存量在20亿到30亿之间，这是一个保守的估计。”曾光坦言，小额贷款公司、p2p平台、房地产中介等涉及降低首付比例门槛的产品都在本次调查范围之内，包括一些名为信用贷款和装修贷款的产品，实际上是首付贷款。

深圳瑞信财富首席执行官朱子宏也表示，其预期规模接近于此。在他看来，虽然深圳的首付很少，但贷款杠杆已经很高了。“据估计，深圳有5%-10%的房地产交易使用了‘首付贷款’。根据中国人民银行深圳市中心支行的数据，2015年12月，深圳的平均抵押贷款数量较高，为65%。这表明贷款的杠杆作用已经被发挥到了极致。如果加上‘首付贷款’的杠杆作用，就已经超过了70%的最高贷款比例。”

“目前，我没有说我不能支付首付款。然而，首付贷款确实加大了风险，并促进了房地产投机。”曾光说。

广州当地一家知名房地产中介去年也推出了首付产品。该公司内部人士称，他们没有听说过对这类产品进行彻底调查或自我检查。

“这种产品可以促进销售。如果我们公司在某个房地产做了0次首付活动，该房地产当月的销量将会非常好。”知情人说。

平台暂停业务拭目以待

在监管机构的关注下，一些平台暂停了首付业务，并选择观望。

3月8日，一家近几个月已支付首付款的p2p平台总经理告诉记者，“监管部门最近对首付款给予了关注，我们已经先暂停了首付款。”

深圳瑞信财富首席执行官朱子宏告诉记者，以前有一个针对少数客户群体的“首付”服务，但现在没有继续。“主要来自两个原因。首先是政策原因。我出生在一家传统银行，首付增加了违约风险。现在房价处于不合理的泡沫状态。我认为监管当局迟早会出台相关政策加以限制。其次，自2014年以来，一些房地产开发公司资金链紧张，这使得它们很容易通过首付融资。因此，我对此类产品持谨慎态度。”

深圳一家p2p公司的首席执行官在接受《21世纪经济报道》采访时表示，该公司想支付首付，但不敢这么做，主要是因为担心首付的监管政策。3月初，公司刚刚完成与当地房地产代理商的合作，并计划开展首付款分期合作项目。

陆标金融总裁刘告诉记者，该公司曾考虑做首付业务，但最终没有参与。他有三个顾虑:第一，他担心深圳的房价太高。一旦超出房屋供应商的支付能力，就很容易切断首付贷款的偿还；第二，首付贷款往往没有抵押品，风险不易控制；第三，我们担心深圳的高房价会下跌。

立德财富执行副总裁李远在接受采访时表示，首付存在政策风险:通过民间二级贷款的方式支付首付，会让不合格的买家向银行借钱，这与相关政策不符。

对此，广州p2p平台的一位人士表示，首付确实降低了自付比例，从而增加了风险。“但风险有多大，必须进行评估，由于房价上涨不均衡，每个城市都有不同的风险。”

规模之谜

朱子宏介绍说，目前有三种首付模式。首先，房地产开发商或中介机构直接向买家提供贷款，如搜房网和链家。第二种是目前的主流模式，即小额贷款公司和p2p平台与房地产代理商或房地产开发商合作，前者发放资金，后者发放房地产资源和客户，销售人员向买家推荐首付产品。第三是小额贷款公司和p2p平台开发自己的客户，买家只要提供首付凭证就可以享受贷款服务。这种模式的工作场所不是销售办公室，而是贷款公司的办公室。

首付款的贷款金额会因地区房价而异，房价越高，该地区的贷款金额就越高。“配额比例一般为30%-50%。深圳的配额一般在50%左右。以总价300万元的房子为例。如果客户使用首付贷款，他只需要45万元就可以搬300万套房子。相应地，由于贷款资金来自私人部门，利率高于银行。对买家而言，包括手续费在内的综合成本在深圳的年化成本不会低于20%。”朱子宏说道。

根据一线城市的首付款产品，最高贷款额为首付款的50%，即总额的10%。该首付款产品的期限为1至3年，贷款年利率为1年7%，3年9%。非合作房地产项目最高贷款金额不超过30万元，二手房最高贷款金额不超过15万元。

有业内人士表示，许多首付产品的贷款额度为房价的20%，最高贷款额度可达50万元。

“没有人能说清楚中国首付的规模。我们正在对首付贷款进行统计，但数据尚未出来。”英灿咨询副总经理俞白成告诉记者，首付贷款主要有两种类型:抵押贷款和信用贷款。抵押贷款风险小，风险主要在信用贷款。

对此，一个p2p平台的总经理表示，中国有5000亿个p2p平台，大部分都是传统业务，只有少数平台提供首付贷款，但总额预计只有几十亿。“与万亿美元的房地产市场相比，这只是沧海一粟。”他说。

一家小额贷款公司的负责人也表示:“目前，全国约有9000家小额贷款公司，注册资本约为9000亿元。小额贷款公司中首付贷款的公司不超过90家，预计总额将达到几十亿。与房地产市场总量相比，这是非常小的。”