中资成为日本地产 第四大外资来源

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海外基金推动日本房地产市场在沉寂20年后复苏

中国资本已经成为日本房地产的第四大外资来源

我们的记者流浪在上海报道

房地产数据研究机构real capital analytics向《21世纪经济报道》提供的数据显示，2015年，外国投资者在日本房地产市场的投资总额达到79.5亿美元，占22%。前四大买家是美国(43.3亿美元，54%)、中国香港(16.9亿美元，21%)、新加坡(6.4亿美元，8%)和中国大陆(3.4亿美元，4%)。

“在外国人眼中，日本房地产的投资环境是确保永久所有权、长期稳定的收入，同时拥有一定的市场规模(保证流动性)等，这是一个更安全的投资目标。”日本房地产研究所分析师吉野Kaoru告诉《21世纪经济报道》记者。

去年，中国向日本房地产市场投资了3.4亿美元

2014年10月，新加坡主权财富基金gic以17亿美元收购了东京站附近的一栋办公楼。同年11月，黑石集团以20亿美元收购了日本通用电气公司的住宅房地产业务。

此外，据媒体报道，一些主权财富基金正涌向日本房地产市场。全球最大的主权财富基金——“挪威政府养老基金”将在日本进行房地产投资；卡塔尔刚刚购买了一系列保龄球馆；阿塞拜疆即将收购银座的蒂芙尼大厦，而新加坡正准备收购位于东京西南部的婚礼场地meguro gajoen。

中国投资者也经常出现在日本市场。根据真实资本分析的数据，2015年，中国大陆投资者在日本房地产市场的投资总额为3.4亿美元，占市场总成交量的4%，成为日本第四大外资来源。

去年9月，格陵兰宣布将与日本瑞穗金融集团合作，正式进入日本房地产市场。11月11日，上海豫园商城集团宣布将以复星集团为主要股东，收购日本北海道滑雪胜地“星野托马姆度假村”100%的股权，复星集团于2014年在东京购买了两栋办公楼。

此外，中国个人投资者也相当活跃。

“春节期间，我在东京接待了几十位中国顾客，他们几乎都有在日本的长期经验，对日本也很了解。几乎所有的客户都是个人，总营业额约为4亿日元(约2290万元人民币)。这些客户在国外有资金，所有交易都是用现金进行的。出售的房产类型为木质(2-3层)建筑，单价从5000万日元(约286万人民币)到1亿日元(约572万人民币)不等，以收取租金。一些顾客还花了1000万元(约57万元)买了一套公寓，并计划开一家寄宿家庭。”据一家日本中国房地产投资管理公司暖东国际房地产的中国业务负责人桂晓珂告诉《21世纪经济报道》记者。

泡沫不太可能再次出现

日本银行对私人银行超额准备金实行-0.1%的利率，并于1月26日正式实施。目前，日本各大银行纷纷下调存款和抵押贷款利率。三井住友和瑞穗银行将10年期固定抵押贷款的最佳年利率降至0.90%，三菱日联银行甚至将其降至0.625%的创纪录低点。日本央行行长黑田东彦(Haruhiko Kuroda)表示，负利率政策对消费者有利，将有助于提振日本经济，尤其是房地产市场。

超低的利率和外资的涌入让人想起上面提到的泡沫经济。此前，在1985年以抑制美元升值为目的的“广场协议”签署后，日本房地产经历了爆炸性增长，全国房价上涨了6至7倍。1990年出台的一系列紧缩政策戳破了泡沫，1991年日本房地产市场开始崩溃，房价减半。经过20年的沉默，2012年底，随着一系列经济刺激政策的实施，日元大幅贬值，日本房地产市场开始回暖。

然而，专家认为，日本房地产市场不太可能重蹈覆辙，也不太可能再次出现泡沫甚至破裂。

“负利率将提振日本房地产市场的投资情绪，但利率此前一直处于低位，而住宅价格近年来一直处于高位，因此住宅交易量可能不会大幅增加。负利率将促使银行放松贷款发放，但目前房地产贷款占总贷款规模的15%。目前宽松的货币政策可能会继续，但日本银行仍持保守态度。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管詹姆斯·麦克唐纳告诉《21世纪经济报道》。

日本房地产研究所的分析师吉野Kaoru表示，海外基金对日本市场的影响有限。

“近年来，人们注意到海外投资者越来越关注日本房地产市场，但我认为海外资金对推高房价的作用可能有限。在2008年雷曼危机之前，海外投资者超买日本房地产，导致危机后日本房价下跌。目前，外国人在日本房地产交易中的比例仍然相对较低。东京的比例约为20%，而伦敦只有一半。此外，外国投资者不在日本市场单边买入，而是参与交易市场。”他告诉《21世纪经济报道》记者。

在他看来，当地投资者的投资心态也发生了变化。“现在日本的地价正在适度上涨，这表明市场已经成熟。房地产市场也开始采用收入价格和风险溢价等金融市场概念。投资于高收益预期，然后导致资产价格上涨，这种情况在日本变得越来越困难。”吉野·薰说。

詹姆斯·麦克唐纳说，日本极低的融资成本有利于提高收入差距。根据第一太平戴维斯的计算，东京五个核心区的甲级写字楼、核心业务和核心住宅的资本化率约为3.5%-4.4%，与10年期日本政府债券的收益率相比，投资息差在3%-4%之间，高于其他世界级城市。詹姆斯·麦克唐纳对投资日本房地产市场持积极态度。

然而，詹姆斯·麦克唐纳告诉《21世纪经济报道》，投资日本房地产应该注意一些风险。首先，将于2017年4月上调的消费税将再次冲击市场。第二，日本7月参议院选举可能会暂停一些政策的实施。从长远来看，人口结构仍有恶化的风险。然而，像东京这样的大城市将会因为城市化的推进而吸引更多的人口流入。从全国来看，日本人口呈下降趋势，但下降幅度不大，在过去的12个月里仅下降了0.2%。从短期和中期来看，它不会对日本经济构成威胁。

此外，东京奥运会已成为投资东京的重要卖点之一，但其对房地产市场的影响仍不明朗，可能被夸大了。

此外，近年来，日本的旅游相关产业从日元贬值导致的入境旅游中受益匪浅。2015年，共有2000万游客访问日本，创历史最高纪录，比2014年增长了47%。2016年1月，它接待了180万游客，比去年同期增长了52%。

然而，在詹姆斯麦克唐纳看来，强势日元和其他不可预测的因素可能会改变目前入境游客激增的局面，机场和酒店等设施正在满负荷运转。(编辑辛玲)