商业地产库存承压 全国写字楼空置率近两成

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商业地产库存面临压力。空国家办公楼的入住率接近20%

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与住宅建筑相比，商业地产的存量规模相对较小，但繁荣程度与经济状况密切相关。商业地产的地价、建设和后期运营成本明显高于住宅，吸收资金的能力也强于住宅。而且，土地的性质很难改变，其清查问题也不容忽视。

我们的记者张敏从北京报道

“全国房地产库存有一个难点，那就是‘非住宅库存’。”中国人民政治协商会议全国委员会委员、上海社会科学院研究员张鸿铭最近对《21世纪经济报道》表示，这部分库存包括商店、办公楼、综合建筑、工业和旅游业等行业。而且很难改变土地的性质，这很容易被忽视。

在房地产市场“去库存化”的大环境下，房地产库存的结构性问题逐渐浮出水面。根据许多机构的统计，与住宅建筑的高库存相比，中国商业地产的库存情况更令人担忧。

根据瑞易德中国商业房地产研究中心的数据，截至2015年12月，中国写字楼的平均入住率为18%，商业商业建筑的入住率高达30%。足以反映盈余的程度。

前几年商业地产的投资热潮和最近的经济放缓被认为是商业地产库存高的主要原因。分析人士认为，共享经济的兴起和诸如制造商空·豪斯这样的平台的出现为商业地产的去库存化提供了一条途径。然而，它仍然需要一个长期的过程来实现大规模的去化学。

库存集中在二线和三线城市

目前，我国还没有关于房地产总库存规模的权威统计数据。然而，商业地产整体过剩严重，这早已被业界普遍认同。

据瑞易德中国商业地产研究中心统计，截至2015年12月底，中国商业地产存量达到2.66亿平方米，其中写字楼销售面积比11月份增加128万平方米，商业商务建筑销售面积增加458万平方米。"商业地产面临着比住宅更为严峻的压力，并且过剩的情况十分明显."该机构表示。

据石英集团研究中心统计，截至去年第三季度，全国开发商下的不能产生租金或销售收入的商业项目量已达2.5亿平方米，为历史最高水平。

与住宅存量相比，商业地产存量规模相对较小，但由于商业地产的地价、建设和后期运营成本明显高于住宅项目，其资金吸收能力强于住宅项目。

商业地产库存主要集中在二三线城市。第一太平戴维斯表示，就写字楼市场而言，一线城市作为重要的商业和金融中心，吸引了大量跨国公司和国有企业设立地区总部。因此，一线城市写字楼的入住率也处于中国最低水平。相比之下，近年来，二线城市的甲级写字楼存量增长迅速，但需求非常疲软，因此空的入住率有所上升。

根据该机构的数据，在中国主要城市中，北京、上海和深圳都有大型甲级写字楼市场，而空的入住率低于10%。杭州、武汉、成都的甲级写字楼入住率超过20%。沈阳、重庆和长沙均超过30%；无锡的情况很严重，空甲级写字楼市场的入住率超过50%。

关注近期实施“零首付”政策的沈阳，将迎来2015年商业地产供应高峰。数据显示，截至2015年底，空沈阳写字楼的入住率同比增长10.9个百分点，达到40.6%。甲级写字楼租金降至每月每平方米132.7元人民币，同比下降2.0%。此外，未来沈阳甲级写字楼市场仍有大型新项目进入市场，这将继续加剧库存压力。

即使是住房供应不足、房价快速上涨的苏州，也面临着商业地产供过于求的现象。据第一太平戴维斯统计，苏州甲级写字楼的入住率也在20%以上。

商业零售市场的库存分布是相似的。天津、沈阳、无锡、青岛等地的入住率明显高于其他热点城市。第一太平戴维斯表示，近年来，许多城市的商业零售市场供应充足，空的购买率正在扩大。

政策红利下降需要时间

商业地产的高库存有很多原因。张鸿铭表示，在2011年中国全面实施“限购令”后，房地产企业对非住宅建筑(写字楼和企业)进行了大量投资。对于地方政府来说，商业项目也有利于提升城市形象，所以他们也支持土地审批和非住宅项目建设。

根据石英集团的数据，2008年至2014年，中国写字楼和商住楼的开发投资分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。

与住房不同，商业地产的繁荣与经济形势密切相关。

近年来，我国面临着经济结构调整和经济增长放缓的局面，影响了企业的投资运营和居民的消费，客观上影响了商业地产的发展。同时，电子商务业务的快速发展也在一定程度上影响了零售业。

据统计局统计，2011年中国固定资产投资(不含农民)增速为23.8%，2015年降至10%，降幅超过50%。中国消费品零售总额的增长率也从17.1%下降到10.7%，过去五年的下降幅度达到37.4%。

此外，与住宅建筑相比，商业地产在选址、投资和运营上有更高的专业要求，操作难度大。一旦管理不好，就容易出现招商难和空.高的现象

瑞易德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦对《21世纪经济报道》表示，就零售商店而言，大多数新增购物中心位于二线城市的非核心商业区，有效需求不足以支撑消费。其次，商业地产运营中存在大量同质化竞争，产品竞争力不足。

崔崇彦认为，面对“去库存化”的压力，除了采取更准确的早期目标客户定位和差异化的招商方式外，我们还可以利用目前“全民创业”的机会，引入“购物中心+联合办公”的模式，降低空购物中心的入住率。

去年11月22日，国务院发布了《关于加快发展生活服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出积极发展包括客栈和民宿、短租公寓、长期租赁公寓等细分业态。这是酒店式公寓首次被写入国务院的政策文件，也被认为是商业地产库存去库存的重要渠道。

然而，前几年大量商业地产投资仍处于收获期。这也决定了商业地产的库存规模在未来可能会继续增加。分析师指出，消化庞大的商业地产库存仍需要一个漫长的过程。(编辑罗琦琦)