一线楼市库存不足成涨价主因 专家料政策或收紧

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北京，3月4日(维伦)2月，全国100个城市的房价指数在几天前公布，显示连续第七个月出现双增长。其中，北京、上海、深圳等一线城市的房价出现了“飙升”，甚至一些二线城市也加入了房价上涨的行列。北京一位房地产经纪人表示，北京所谓的飙升房价也是按地区划分的，并不是全面而大幅的涨价。面对一线城市房价飙升，一些专家认为，一线城市楼市的火爆实际上与库存规模不足、对房地产投资的增值性认识不足等因素有关，未来收紧政策的可能性相对较大。

数据地图中介:飞涨的房价也导致10个人在不同地区抢走一套房子

房地产市场的传统淡季今年不会消退。北京链家地产的一位经纪人表示，从今年开始，不愿意出售二手房的心理越来越严重，价格上涨频繁发生。在负责的区域，甚至有10个人抢房子的情况，显示了一个强大的卖方市场。由于房价的急剧上涨，一些业主宁愿违反合同，支付违约金，然后坐以待毙，抬高价格。

不过，该经纪人也表示，所谓的飞升房也是按地区划分的，不会全面大幅涨价。“一些地区的廉价房先卖，其余的都很贵。外界很容易被误认为是价格上涨。”

新房交易数据也可以称为“热点”。根据中央参考研究所3月1日发布的2016年2月100城市价格指数报告，2月份全国100个城市(新建)住宅均价为11092元/平方米，比上个月上涨0.60%，比上个月上涨0.18个百分点；同比增长5.25%，增幅为0.88个百分点。总体而言，2月份，全国100个城市的物价指数连续第七个月环比同比上涨，增速有所加快。

通过梳理，不难发现最热的销售区域仍然是一线城市，如北京、深圳。例如，最近在北京出现的“日本光盘”，一个项目增加了72套新房，在2小时内销售一空，销售额达到2亿元；上周末，上海一处单价为8万元/平方米的房产在开盘时就被抢购一空；今年1月，深圳一处房地产的平均售价飙升了83.2%。

根据该报告的分析，中央政府继续在去库存政策下实施积极的信贷和财政政策。2月初，央行和银监会降低了非限制城市商业贷款的首付比例，进一步刺激了那些有需要的人和一些改善了的需求群体的购买力。2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知，调整房地产交易契税和营业税优惠政策，进一步拓宽了地方房地产市场渠道。

一级房地产市场库存不足是价格上涨的主要原因

“一线楼市火爆，实际上与库存规模不足、对房地产投资的增值属性认识不足等因素有关。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受Zhongxin.com采访时表示，从一线城市的库存来看，库存规模实际上有持续下降的趋势。去库存期远小于12个月，短期内不可能实现库存规模的快速补充，这使得一线城市的房地产市场在短期内容易上涨。

此外，从投资的增值属性来看，在动荡的资本市场中，一线城市的投资价值更容易被追逐。尤其是高端物业和豪华物业更容易被一些改良型购房者所认可。值得一提的是，一些二线城市正在加入这一行列。杭州的房价在去年年初下跌了近一半，最近该市开始排队买房，南京等地也出现了类似的现象。

对于三、四线城市的房价，一些业内人士表示，许多房地产开发企业资金成本高、资金链紧，这并不排除房价会进入下行通道。

事实上，一线城市房价飙升背后有一些非法交易推动者。日前，连锁房地产上海公司涉嫌非法放贷，被媒体质疑为高房价背后的驱动力。相当多的房地产中介利用高度不对称的信息，通过建议业主提价和毁约，以及互联网金融等其他融资渠道，提供首付贷款，这些融资渠道导致一线城市房价上涨。

清华大学政治经济研究中心主任蔡继明表示，一些投机行为也推高了房价，因此很难满足需求。他建议，下一步应该从根本上解决房地产库存问题，应该开放一个准商品房市场，即自住或改善的商品房市场，只允许在一定时期内购买，不允许出售。

清华大学政治经济研究中心主任刘志彪表示，有必要通过价格手段来平衡这种关系，限制房地产价格的涨跌，并使其保持在正常投资收入的效率范围内，而不是赚取巨额利润，否则就不可能稳定。

一些媒体评论称，房价飙升不仅不利于培育健康稳定的房地产市场，还会对实体经济产生一定影响。目前，大部分只需要买房的购房者都是年轻人，他们缺少资金，很多人在买房的时候还需要变老。房价的异常飙升可能会再次打破理性的市场局面。因此，保持价格相对稳定，无论是为了安抚开发商还是增强买家的购买信心，都是一种多用途的方法。

专家预计，一线楼市政策或将收紧，许多官员都表达了自己的看法

鉴于今年楼市火爆，严跃进认为今后更有可能出台紧缩政策。目前，一线城市政府面临的压力是，在去库存化的同时，房价上涨压力开始加大，近期的各种调查也在进行中。

在严跃进看来，紧缩政策可能体现在以下几点。一是不放松原有限购政策，同时严格进行购房资格审查，防止各类投资投机者非法进入房地产市场。第二，由于过去限购政策的边际效用正在减弱，特别是一次又一次的限购后，一些购房者会满足限购条件，因此购房没有太大障碍。重新思考限购政策也可能是政策收紧的关键内容。第三，政府可能对最近的交易进行重大调查，政府可能打击各种非法交易或非法价格上涨。第四，调整商业银行现行贷款政策，有序控制信贷资源配置。

事实上，目前上海火热的房地产市场似乎已经引起了官方的警惕。上海市发改委近日发布文件，明确指出未来上海中心城区中小套型住房供应比例不低于70%，郊区不低于60%。此外，官方对房地产中介违规服务行为的追求似乎也释放出了收紧监管的信号。

深圳官员已多次就房价调控发表明确声明。深圳市市长许勤今年年初表示，市政府正在研究调控政策，以确保房价在合理范围内。2月24日，深圳市住房和城乡建设局局长杨圣军在会上表示，政府正在研究调控房价的措施，并将增加保障性住房建设；26日，深圳市规划和土地委员会副主任乔恒利也表示，深圳将继续实施限购政策，以控制投机性需求。

深圳市房地产研究中心的李认为，这项政策将专门遏制投机倒把等破坏市场秩序的行为，使房价能够回归基本面驱动。他预测，在地方调控政策出台后，主要城市的房地产市场将在未来一段时间内保持平静。(结束)

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