合生创展抛售北京物业套现18亿元 称雄安新区致京办公需求减少

本篇文章1873字，读完约5分钟

■我们的记者王立新

转账相当于两个月的销售收入。近日，老牌房地产公司和盛创展以总资产18.39亿元的价格出售了位于北京东城区东二环的和盛国际大厦项目。

经过十多年的持股，和盛创展出售了北京核心区的商业地产。这是否是其核心领域资产整合的开始还不得而知。然而，与李嘉诚和潘石屹在北京和上海出售核心写字楼的现金交易相比，一些业内人士认为，和盛创展的售价并不高。

出售财产可能是为了提取资金和寻求资产保全。上海亿居房地产研究所所长严跃进告诉《证券日报》，家族企业也有理财的味道。

值得注意的是，对于上述标的的出售，和盛创展表示，考虑到新熊安新区导致北京写字楼需求下降等因素的影响，即使未经审计的预计损失约为2.97亿元人民币，董事会认为此次交易的对价是公平合理的，时机是合适的。

出售北京核心地区的房产

根据9月27日的公告，和盛创展和第三方企业bmi以36.65亿元的价格出售了各自在北京东方文华国际房地产有限公司的股份。和盛国际大厦项目涉及的主体物业位于中国北京市东城区朝阳北路9号，是东方文化艺术中心的一部分，东方文化艺术中心还包括南楼和音乐厅。

据了解，项目出售前，和盛创展的子公司和盛国际分别通过凯达公司和康智公司两个全资公司持有项目公司51%和46%的股份；Bmi通过百顺公司持有项目公司1.9%的股权，北京东方文化资产管理公司占1.1%。其中，和盛以总对价18.38亿元出售凯达公司和康智公司；bmi出售百顺公司的总对价为18.26亿元。

根据公告，截至2016年底，康智公司的总资产为4.6亿港元，凯文公司的总资产为5.1亿港元，相关物业于2017年6月30日的价值为人民币45亿元。

据公开信息，和盛国际大厦于2006年被和盛创展收购。2006年至2017年，北京东方文化三大股东的情况发生了变化。和盛增加了项目公司的持股，并选择出售南方大厦。

该房产被收购时，正是和盛创展迅速发展的时期。两年前，2004年，和盛创展成为华南五虎中第一家突破100亿元销售大关的房地产企业。当年，恒大地产的销售额只有14.4亿元。13年后，房地产行业格局发生了翻天覆地的变化，恒大地产开始实现5000亿元的销售目标，而和盛在展会前8个月的销售额还不到60亿元。

在过去的13年里，与当年小伙伴销售规模增长数百倍相比，和盛创展的销售规模一直徘徊在100亿元左右，但其土地储备和物业现在几乎都位于一、二线城市的核心区域。

对此，严跃进表示，近年来，朱孟依似乎并没有太重视房地产领域，也没有追求规模增长，但其土地储备升值空相对较高。从出售写字楼的角度来看，调整上市房地产企业的资产有利于房地产企业实现资产化，寻找新的投资机会。

在正确的时间兑现？

对于一个大型房地产企业来说，一笔18亿元人民币的转账可能不是一笔很重要的资金，但对于和盛创展来说，它相当于其2个月以上的销售收入。更重要的是，在相对较高的水平上实现是企业规避风险的策略。

和盛创展表示，董事们已经考虑到了北京目前的办公市场，即中国政府最近宣布了将北京的非资本职能转移到河北省熊安新区的政策，这将导致国有企业和其他公司将办公室迁出北京，从而减少对北京空办公用房的需求(尤其是在目前相关房产的租约在未来几年到期之后)。

包括董事会对驻京办市场前景的评估因素在内，和盛创展认为总对价是公平合理的，即使预计未经审计的损失约为2.97亿元人民币，根据协议出售和盛资产也是合适的。

对此，严跃进告诉《证券日报》记者，熊安新区的建立，势必有利于商业地产等产品，也将引导各类基金进入新的市场。这将引起企业和投资者投资心态的变化，并推动资产重组。

此外，除了企业搬迁外，第一太平戴维斯(Savills)董事、华北研究咨询部部长熊志坤对记者表示，过去，新兴互联网公司如易人宝(e-Renbao)对北京房产租赁市场影响很大，近两年来此类公司的退租浪潮加剧了北京房产租金和出租率的下行压力。

第一太平戴维斯(Savills)发布的报告显示，今年第二季度，北京甲级写字楼租金呈下降趋势，空整体入住率有所上升。受新增供应量影响，空甲级写字楼市场整体入住率环比上升0.5个百分点，至6.5%，同比上升3.1个百分点；与此同时，租金略有下降。据该行预测，随着今年北京多个写字楼项目的进入，未来空写字楼的整体入住率将进一步提高，租金仍将面临下行压力。

值得注意的是，在北京和上海销售核心写字楼的企业不仅仅是在一起创造展览。Soho中国也在积极出售办公地产，以赚取高额利润。用潘石屹的话说，低买高卖是做生意的原则。

(王立新)