沈阳出台房地产去库存政策

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《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》于3月1日发布。《意见》提出了鼓励个人购买住房、加大住房公积金贷款支持力度、降低二手房交易税费、鼓励农民购买住房和城市居住等22项措施。其中，支持大学生和应届毕业生购买住房的措施是最受关注的。业内人士对《中国证券报》表示，沈阳人口流失相当严重，出台这些政策是为了实现人口结构优化和去库存化的结合。

应对人口流失

意见提出后，给予个人购买住房的奖励。个人购买契税税率超过1%的房屋，由市两级财政给予补贴。意见强调，加大住房公积金贷款支持力度。已取得商品房预售许可证的，可以申请住房公积金贷款。首次申请公积金贷款的最低首付比例降至10%。家庭或个人可利用住房公积金同时购买两套房，第二套房贷款的最低首付比例为20%。实行“还贷款不还住房”的政策，以前的贷款已经还清，再次申请贷款视为第一次申请。最高贷款金额增加到一方50万元，双方70万元，三方90万元。

意见还提到，要降低二手房交易的税费，鼓励农民买房和住在城市。其中，最关心的是支持大学生和新毕业生在大学和中等职业学校购买住房。根据该意见，毕业不满5年的大中专毕业生应享受住房公积金政策支持，公积金连续缴存期限由6个月缩短至3个月，首付比例为“零首付”，一方贷款最高限额为60万元，双方贷款最高限额为80万元。对于购买商品房的大中专学生，将给予每平方米200元的奖励政策。同时，学院和中等职业学校的学生和应届毕业生将获得契税全额补贴政策。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《中国证券报》采访时表示:“沈阳已经出台了这样的政策，实际上，它希望实现人口结构优化和去库存化的结合。”沈阳市人口流失现状较为严重。通过鼓励部分高校毕业生积极购房，沈阳市后续人才流动将相对稳定，这将对住房消费产生后续推动作用，也将使人才结构发生实质性变化。”

严跃进说:“这种奖励也使大学生的后续工作更加稳定，从住房需求的角度来看也有积极的一面。此外，它还使后续的住房交易更加活跃，这反过来使一些郊区房地产获得更大的去库存效应。”

沈阳一位长期关注当地经济发展的人士对《中国证券报》表示:“东北经济表现不佳的关键在于缺乏人口红利。经济结构转型需要人才积累。沈阳市出台的政策有望在未来解决毕业生的住房问题，从而留住人才，并从长远来看有利于经济发展。”

需要警惕风险

然而，业内人士也向《中国证券报》记者指出了这项政策背后的风险。严跃进说:“对于这种零首付，我们也要警惕买房的一些风险。尤其是大学毕业生的收入水平不稳定，住房需求可能不稳定。盲目放松政策也可能增加市场交易的风险，增加各类抵押贷款背后的风险，这是后续市场需要防范的风险。”

中原地产首席分析师张大伟指出:“沈阳是全国房地产去化学周期最高的城市之一，有必要出台刺激政策。”从沈阳的市场情况来看，零首付意味着巨大的市场风险。沈阳整体经济放缓，应届毕业生收入稳定性差。在这种情况下，即使房价没有下跌，对银行来说也是一个巨大的风险来源。"

但严跃进指出:“随着零首付政策的出台，如果各环节都比较谨慎，风险还是可以控制的。对毕业生实行零首付政策。对于这些购房者，通过零首付，他们可以在工作期间积极购房，从而稳定就业条件。对于大学生的就业来说，他们会受到包括信用信息系统在内的各种类型的约束。这类团体的零首付政策可能更合理，并减少违约。”