上海楼市购买力变轨：产业结构调整与人口增长疲弱

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引导阅读

城市人口结构的变化源于产业结构的调整。总的来说，人口净流出的城市房地产正面临着去库存化的巨大压力，房价还会继续下跌，比如东北和中西部的许多三、四线城市。

房地产市场的需求在变化，上海的购买结构也在变化，这是经济转型时期产业结构调整和人口结构变化的结果。

根据上海市2月29日发布的《上海市2015年国民经济和社会发展统计公报》，截至2015年底，全市常住人口为2415.27万人。其中，登记常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%(14.77万人)。2014年，外国常住人口为996.42万。

外国常住人口占本市常住人口的比例下降0.5%，至40.6%。对此，有专家指出，这是上海改革开放近40年来居民人口首次出现下降。

城市人口结构的变化源于产业结构的调整。总的来说，人口净流出的城市房地产正面临着去库存化的巨大压力，房价还会继续下跌，比如东北和中西部的许多三、四线城市。

原上海社会科学院常务副院长、上海市政府参事左指出，中国已进入一个新的经济常态，其背后的重要原因是人口的巨大变化。自2012年以来，劳动年龄人口总数连续四年下降，劳动力成本上升，劳动密集型制造业缺乏竞争力，产业结构必须升级。因此，上海的支柱产业已经从重工业和石化产业转变为金融贸易产业和互联网加工业。

产业结构初步调整

上海的产业结构转型处于第十三个五年计划的第一个五年计划中，目前仍处于初始阶段，而且似乎还会继续深化。

左指出，上海的产业结构已经从依靠要素投入转变为依靠创新推动增长，经济与人口的关系不是单向的，而是互动的。未来，上海低端制造业的劳动力可能会流向其他城市，甚至海外。

近年来，劳动力的变化反过来又进一步推动了劳动力结构的变化。左指出，上海的土地成本相对较高，因此低端产业不得不退出，引进高端产业，这对劳动力的技能有一定的要求。第二终端劳动力的集中为高端产业的发展带来了新的机遇，这是一个互动的过程。

左说，上海去年人口负增长有两个因素:“人口和政策”。首先，去年全国流动人口总量下降，表明可以从农村流向城市的劳动力也在下降，这将影响劳动力进入一线城市。数量；第二，三中全会明确提出，特大城市要严格控制人口规模。因此，上海采取措施整顿流动人口居住区，清理违章建筑，关闭污染企业，这也促使了低端流动人口离开上海。“未来特大城市的人口规模不一定是负增长，但未来增长可能会放缓。”

显然，房价上涨与未来农民工的关系不大。目前，上海的房地产市场交易主要是基于自住和投资的需要，移民因素不大。“如何正确控制未来房地产投资需求，保持房地产健康发展是政府的主要任务。”左对说:

此外，左还认为，人口规模正在放缓，但负增长是一种趋势吗？上海调整产业结构至少需要10-20年的时间。在这个过程中，价值链中的高端产业将会增加，而低端产业将难以生存。熟练劳动力的比例正在增加，熟练劳动力也需要一线生产工人。

值得注意的是，上海并没有像深圳那样明确提到“换鸟笼”，但从低端产业退出到高端产业进入的轨迹并没有什么不同。

高端人才的进入带动了购房需求。然而，过去房地产开发投资的增长率继续超过m2的增长率，直到2015年才开始自然下降。

投资方式迎来了更替

然而，与产业结构调整相比，中国居民的首付比例并没有增加多少。根据华泰证券的研究报告(报价601688，BUY)，2015年居民购房首付比例为40%(如果考虑二手房，首付比例将会上升)。也就是说，按照规定的20%的下限，目前的杠杆没有得到充分利用。

如果你以北京为例，2015年北京新增家庭贷款为1784亿元，假设所有贷款都用于购房。与2513亿元的新房年销售额和同等规模的二手房交易相对应，首付比例为65%。

在这方面，市场上的一种观点在于金融创新下首付贷款的出现。去库存化需要在减少供应的情况下增加居民购房的努力。特别是在目前存款转移为空房、首付比例杠杆不够的情况下，降息后市场担忧的月还贷能力有所缓解，背后的稳定因素仍然是经济转型成功后居民就业和收入的稳定。

因此，进一步的杠杆化有望催生热销产品，而且不会干扰首付等金融衍生品的引入。目前，平安方浩、链家等第三方机构正在提供首付贷款，许多开发商也通过与金融机构合作发放首付利息补贴，彻底打开了贷款渠道。

首付贷款对房价起到了加速器的作用，但并不占主导地位。平安方浩早在2014年就推出了首付贷款，类似的首付贷款偶尔也会出现在其他中介机构。

华泰证券分析师谢浩宇在他的研究报告中指出，金融的关键问题是风险控制，首付也是如此。由于首付贷款可以提供高达三分之二的首付，按照目前20%的首付比例，目前购房者可以达到不到10%的实际首付比例。由于是信用贷款，贷款利率也在14%到19%之间，因此存在潜在的违约风险。

事实上，首付贷款是个人抵押贷款中的小额贷款之一。除了杠杆率的限制，目前的监管并不严格，特别是对于刚刚开始的首付贷款。金融机构提供首付解决方案的同时，也包括众筹买房。

目前首付的边际风险似乎需要进一步观察。目前，全国首付比例为40%，以一线城市为代表的北京首付比例为65%。就目前而言，我们看不出首付比例太低是因为首付贷款导致杠杆风险。然而，该连锁金融平台负责人表示，购房者申请首付贷款的比例很低，每笔首付贷款的平均信用贷款只有10多万元。