三四线房价在上演最后疯狂 别当「接盘侠」

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现在所有接受提议的人都是拆迁人。将来谁将接管他们的提议？

接近年底的时候，监管机构发出了许多关于明年房地产走势的信号，但最新也是最重要的一个信号是23日召开的全国住房和城乡建设会议。

此前，“真相金融”分析了政治局会议和中央经济工作会议发布的房地产信号，今天它聚焦于全国住房和城乡建设会议。

这三次会议起源相同，但每次会议都有不同程度的细节。

一般来说，会议级别越高，就越笼统，级别越低，就越详细。如果按照详细程度来分类，应该是这样的:政治局会议；经济工作会议；住房建设会议。

因此，与前两次会议相比，住房和城乡建设会议揭示的信息更加具体和清晰，稍加思考就能弄清明年的房地产走势。

让我们先来看看这次会议的大致内容:

1、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这一点之前已经说过几次了，核心信息是明年要重点发展出租房，这在很多地方都是“政治任务”，一线城市的任务最重。

租赁市场的发展能降低房价吗？目前不太可能，因为单位数量不足以影响商品房市场，但租金可能会上涨。北京最近就是一个例子。

2.把握房地产市场的分类和调控，可以概括为“支持住房需求和首套住房需求，抑制投机性房地产投机，重点在三线和四线去库存化”。

目前，一、二线城市的房价已经通过限购、限贷和限价等手段得到控制。根据统计局11月发布的数据，三、四线城市的房价仍在上涨。去库存化明年会继续上升吗？这是今天分析的重点。

3.会议还表示，改善城市规划和建设美丽的农村与明年的房价关系不大。今天的文章不会着重分析。

因此，经过提炼，实际上有两条信息在这次会议上非常“含金量”，即租赁市场的发展和分类监管。

在调控方面，一、二线城市的房价总趋势已经确定，其余为四线城市。

目前，对于四线城市的房价走势有两种声音。一种观点认为去库存化会促使房价大幅上涨，另一种观点认为这些城市的房价缺乏基本的支撑因素，“真实金融”倾向于第二种。

如果我们想知道四线城市的房价明年是涨还是跌，我们必须首先了解这些城市的房价在过去一年左右是如何上涨的。

中国目前共有338个地级及以上城市，不包括4个直辖市、27个省会城市和5个计划单列市(深圳、厦门、大连、青岛和宁波)以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞和珠海等非省级二线城市，其余290个城市位于五线城市。

根据国家统计局11月份发布的70个大中城市的住宅销售价格统计，一、二线城市的价格已经开始略有下降，但四线城市的价格仍在上涨。

事实上，从2016年底开始，四线城市的房价开始飙升，全国贫困县的房价甚至翻了一番。

上升最快的地区主要集中在大都市区周围，如廊坊(北三县)、漳州、张家口等北京周边地区；浙江丽水和江苏常州，地处长江三角洲城市群；广东中山惠州，位于珠江三角洲城市群。

这三个四线城市的房价上涨主要是由于大城市的溢出效应，许多在大城市买不起房子或没有资格买房的购房者涌向这些城市。

还有一些四线城市，那里飞涨的房价与工棚货币化有很大关系。

例如，江苏2016年新开工25万套工棚，部分城市货币化安置达到60%-80%；仅在2017年的前8个月，就有超过23万套棚改项目新开工。

从棚户到棚户的货币化安置是指政府以货币形式直接补偿被拆迁棚户区的居民，然后居民在商品房市场购买住房。

说白了，棚户区改造、旧房拆迁、货币化补贴、在市场上给钱买房，不可避免地会导致住房市场的供需失衡，从而带来四线城市的特征性激增。

当地政府从哪里得到这么多钱？这应该从央行2014年推出的psl开始。

Psl是一种补充抵押贷款。中央银行通过psl向CDB发放贷款，CDB通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民支付补偿。拆迁完成后，当地政府在拆迁和卖地后偿还CDB贷款，CDB偿还中央银行贷款，形成资本流动的闭环。

数据显示，psl余额从2015年5月的6，459亿增加到2017年2月的2.2万亿，CDB棚改贷款余额从2014年底的6，362亿增加到2015年底的1.3万亿。

因此，如果说2016年一线和二线城市的房价飙升是由于货币过度，那么2016年底开始的四线城市房价飙升很大程度上是由于工棚货币化。

现在，不管是统计数据还是许多用户的反馈，四线城市的房地产价格仍在上涨。然而，住房和城乡建设部关于四线城市去库存化的声明直接刺激了许多人对这些城市房价将继续上涨的预期。

通过比较发现，全国住房和城乡建设会议关于房地产市场的总原则与去年相比没有实质性变化，最大的亮点在于棚改规划。

会议提出的舍改要求也超出了市场预期，2018年舍改目标为580万套，比市场预期高出16%。

也就是说，去年底之后，监管部门提出了四线城市去库存的想法，很多城市的房价一路上涨，到现在还没有停止运行，除了燕郊等地。

因此，很多人预测四线城市将在明年3月延续2017年的市场，但“真理金融”认为四线城市的房价已经分化，未来的支撑因素很少。

现在，四线城市的房价应该分为三类:都市区(溢出需求)、货币化改革(赶农民上楼)和投机性需求。

第一类是燕郊和北京周边的其他地方。投机补充了溢出需求。房价泡沫相对较大，现在或明年都不会上升。

第二类主要受政策影响。房价的上涨主要取决于货币化改革的力度，即政府愿意向农民投入多少资金。当钱多的时候，农民的房子已经被拆除，所以他们只能在城市买房子，被迫成为只需要的家庭。

第三类是投机炒作，如海南旅游岛和白洋淀周边地区。这三个四线城市充满了投机。现在买房就像踩着高跷跳舞，可能会赚很多钱，但很可能会摔倒在地。

最后的结论是，四线城市的房价已经出现了分化。如果只是需要，只能买。如果进行投资，就有可能购买阶段性高点。现在所有接手的人都是重新安置的人。将来谁将接管他们的提议？