这二十种“坑死人”的房子 千万不能买！

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“听从党的指示，跟党走”，“实行宽松政策时，紧缩政策时停止”。记住这两句话，你一定能在房地产市场享受舒适的生活。事实上，这也是我15年房地产市场经历的精髓。

事实上，对绝大多数人来说，对房地产市场的宏观分析毫无意义，也没有必要知道很多未来的趋势。房地产市场和股票市场有着根本的区别。因为房地产市场根本不需要出售，也不需要抛高吸低，所以当它被购买时不会赔钱。只不过购买时间的不同会对购买成本产生轻微的影响，这与价格上涨相比是完全可以忽略不计的。换句话说，总的趋势不需要每个人都掌握，分析也不需要仔细研究。许多所谓的房地产市场专家纸上谈兵，闭门造车。他们根本没有买卖房屋的经验。他们如何引导他人？真正重要的是实用技能，如何选择房子，如何买卖，如何操作和如何防止欺诈。房地产市场最需要的是经验和技能，而不是分析。

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影响产权明晰度的类别

一、商品房

自2017年年初以来，北方一线城市广州和深圳相继对商住公寓项目进行了重拳整顿。这股强风首先从上海吹来。今年1月，上海突然暂停了数百个商住项目的网上签约，随后集中整顿了闵行区27个在售和在建的商住项目，拆除了夹层、隔墙、水、电、煤管道，恢复了办公和商业用途。4月21日，上海市发布了《关于加强本市商业用地流转管理的若干规定》。5月17日，《关于清理整顿商业办公项目的意见》出台，上海市的商住楼整顿工作全面展开。

整治内容包括:所有在建、待售或交付的项目，只要不被业主占用，都应根据商业办公楼的功能进行整治。整改不到位的，不予办理房屋交易登记手续。对于被占用的项目，业主应承担整改责任，相关信息应记录在房屋交易登记系统中，这将限制未来的转售，并支持买家退房。一位在后台咨询过我的朋友也有过这样的经历。他去年在上海金桥购买的精装酒店公寓原定于2018年3月交付使用，但整个项目尚未开始装修。开发商承诺按时交付房屋，并接受了业主的退房。由于没有整改，项目验收不合格，无法获得大生产证书。我对他的建议是，赶快退房，省下一大堆睡眠时间。

3月26日，北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》。3月30日，广州市发布了《关于进一步加强房地产市场监管的通知》，要求商业办公项目不得改变用途。5月12日，深圳商品房出台新政策，规定商品房不得采用住宅设计。碰巧在12月25日，也就是昨天圣诞节，深圳的商住公寓的土地增值税税率从5%上调到了10%，但是还没有正式公布。

政府整顿商品房有两个原因:第一，为房价降温。由于商品房可以避免限购，大量投资者和没有资格购房的人涌入，导致商品房交易量不断增加，直接推高了房价。例如，2016年，上海售出10.9万套二手房，其中3.5万套为商品房，占30%以上。第二，北京和上海的人口规模已经达到上限，改造商品房是限制人口增长和彻底清理人口的有效措施。

建议:商品房已经成为历史。如果你打算通过购买商业和住宅来避免限购，或者投资一线城市，我强烈建议你彻底打消这个念头。在未来，个人将无法购买新的商品房，二手商品房也将限制交易。没有接收器，你只能在手中腐烂。此外，如果你不能安定下来，没有一个学区，并使用水，电和煤的商业用途，租金回报将越来越低。如果你买的商品房已经有人住了，那你就可以安心地住了

听着，不要期待升值，即使打折出售，也很难卖出去。如果你把它租出去，按照你去北方时不到2%的回报率，你应该可以在40年或50年后产权到期时收回成本。

二是小产权房

不可否认，小产权房解决了一些低收入人群的住房问题。然而，想要购买小型房产或期望它们在未来变得积极是不明智的。不仅现在，而且将来，国家将严格禁止小产权房交易。中国的土地所有制结构分为国有土地和集体土地。普通商品房是指在城市国有土地上建造的房屋，以及在农村集体土地上建造的用于对外销售的小产权房。由于未缴纳土地出让金，这类建在农民宅基地上的房屋不能申请土地证和房产证，产权不受法律保护。此外，在拆除等情况下。今后，我们将无法依法获得相应的赔偿。因此，不要相信中介的花言巧语，试试运气买小产权房。

建议:贷款购买商品房是正确的方式，不要误入歧途。除非小产权房的价格非常便宜，相当于支付租金，你可以考虑购买它。2009年，我的一个同事和亲戚在上海松江花了20多万元，在农村买了一套小产权的别墅，只要不拆迁，他们就可以一直住在那里。考虑到它比租金便宜，为什么不呢？

三、共有产权保护住房(经济适用住房)

购买共有产权房和经济适用房时有发生。最重要的是，这两栋房子有五年的期限，住房产权的份额由个人和政府分享。因此，将会出现房屋上市价格非常低的情况。事实上，房东只列出他自己的股份出售。然而，买家完全无知，贪图便宜，其结果是根深蒂固的。

相关政策:2014年，住房和城乡建设部提出在北京、上海、深圳等六个城市试点产权共有住房，逐步取代原有的经济适用房。其他城市仍然优先考虑经济适用房。这两类房屋在出售过程中基本相似，都明确规定只能在取得房产证后5年内由政府回购，不得出售或转让给外界。经过5年的房地产所有权证书，个人可以出售他们的股票在市场价格。但是，政府有优先购买权，只有当政府放弃购买时，才能转让给他人。此外，新买家必须获得政府的同意，才能购买房子的所有产权。

建议:5年后出售共有房产和经济适用房很复杂。此外，最终价格与周围的商品房价格相似，没有任何优势。为了节省时间和成本，降低风险，最好不要购买。当然，没有住房的中低收入家庭可以直接向政府部门申请购买一手共有产权房和经济适用房。

第四，法院拍卖行

由于所有房价涨幅较大的城市都限制了购房，一些人建议通过购买法院拍卖的房屋来打破这一限制。的确，无限制购买是法国拍卖行的最大优势。然而，风险远大于优势。因为，拍卖行被起诉是因为房东不能履行债务，最后拍卖被法院强制执行。很有可能会出现多重抵押贷款。此外，许多私人贷款不能被机构查询，他们可能在购买后涉及其他债务纠纷。此外，如果原房东的家庭或房客仅以住房为由拒绝搬走，法院不能强制执行。此外，房东的户籍是否可以迁出也不得而知。

建议:如果不是公司的行为，个人购房绝对够了。

V.用于日常贷款和高利贷的偿债房屋

目前，在一线和二线城市，日常贷款和高利贷的犯罪新闻层出不穷。事实上，该事件实质上是一个骗局，一家小额贷款公司与受害者签署了一份贷款合同，制造了私人借贷的假象，胁迫受害者签署了一份抵押合同，一份委托出售房屋的协议，同时通过了公证，然后出售房屋牟利。这种犯罪的最终目的只有一个，那就是骗取财产并以现金出售。事实上，作为买家，这个骗局很容易识破。如果你在买房的过程中从未见到房东，但第三方全权代表持有整套合同、委托书和公证书与你进行交易，那么你应该小心。这种房屋交易本身是非法的，即使转让完成，也很可能被视为无效。

建议:买房时，切记付款和签约必须亲自与房东进行。不要买自由支配的房子。

六.产权纠纷室

媒体上最常见的关于房地产的新闻是产权纠纷和司法干预。这种房子，通常是因为房子的产权不明确和有争议，限制了房子的买卖。一般来说，这是由家庭亲属之间的财产分割或公司债务问题造成的。在法院做出最终决定之前，房子不能转让和交易。任何人买了这样的房子，并且已经付了部分房价，只能听天由命。

建议:如何避免这种房子是最好的政策。最有效、最直接的方法就是拉动生产调整！房屋是否被冻结及产权纠纷将在交易中心发布的房屋所有人信息中显示。因此，买房前最重要的工作就是去交易中心拉动生产调整！一旦你发现问题，还不算太晚。

七.抵押房屋

我已经谈过用常规贷款来偿还房屋债务。这里的抵押房屋是指将自己的房屋抵押给银行或机构，以获得贷款用于经营、投资或消费。这在业内被统称为“住房信贷”。这种贷款通常由贷款中介公司办理，期限为5-30年，利率提高10% ~ 60%。目前，抵押贷款的最大用途主要是企业周转、股票交易、期货投机和房地产投资。基本上，它们都属于高风险行业。

购买这种抵押房屋的最大风险是房东有多重抵押，或者如果他在收到你的房款后不解除抵押，你将得到两个空.你应该知道抵押给房子的钱是用于投资周转的，不可能在短时间内收回。即使它存在，它也将首先用于再投资和再生产。此外，许多实际情况是，钱已经被用来偿还债务，三角债务不能在短时间内解决。

建议:买房前，去交易中心拉生产调整。该房屋是否抵押将在产权转让中清楚显示。如果你遇到不幸，步行是最好的策略，越快越好。当然，这不包括住房抵押贷款的抵押。这种抵押贷款非常普遍，风险很小。

八、全代理室

全权委托房屋通常分为两种情况:一种是个人委托代理，另一种是中介委托代理。我们前面提到的日常贷款嫌疑人是个人委托代理人。他通过让房东委托他卖房子获得非法收入。中介机构的房子通常发生在房东在国外居住或年老卧床不起的时候，所以房东会委托中介机构代替他签订合同，被委托的中介机构必须有房东的书面授权、原始生产证明和身份证明。

全权买房的最大风险是你看不到房东，代理人拿走的所有证件都是伪造的。即使你持有真正的公证书，也不会有问题。也许你在玩一个被盗物品。

建议:不买是最安全、最明智的选择。如果你是专业投资者或者知道房子的内幕，你可以以非常便宜的价格赢得它。如果你不买这栋房子，但你对它不太了解，记住房子的付款必须汇给房东自己的银行账户，而不是中介或代理。即使全权委托是真实的，你也很难保证代理人不会挪用房款或带着钱逃跑。

九.背景复杂的房地产

我非常相信一句话:艺术来自生活，但生活远高于艺术。在现实世界中，你无法想象一些房子背景体验的复杂性。这种房子可能是一个坑。即使房东中介没有故意坑你，你也搞不清人物和税收之间的关系。此外，就连房东自己也说不清楚继承、法院判决和抵押之间的复杂关系。只有当你进入交易中心，你才能知道你是否可以转让你的名字，什么手续丢失，你要付多少税。但是太晚了，因为此时你的首付已经付了。

建议:如果你不精通政策法规，没有专业知识，那就不要自己尝试法律，否则你就是在赌博。因为你不能完全掌握房子的所有信息，所以你不能因为信息不对称而做出正确的判断。只要你觉得房东不可思议，房子有悠久的历史，和家庭成员有不同的鬼，建议你尽可能去。

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影响住宅功能的类型

X.新装修的无人居住的房子

这是指新装修的无人居住的二手房，不包括二手房。一些朋友买了一栋房子。为了省去装修的麻烦，他们更喜欢装修好、维护好的房子。这是可以理解的。但是要小心房东不住的新装修的房子。这种房子在业界被称为“凤凰化冰”。也就是说，冯姐姐的房子，曾经是丑陋的，通过简单的衣服变成了冰屋，然后以高价出售。房价的增值部分远远高于装修标准。更重要的是，所有的装修材料都是最差、最不环保的，水、电、煤、暖气等隐蔽工程都是一团糟。房东不仅可以高价出售旧货，还可以赚取数倍于装修成本的利润。你敢住在这种房子里，还是你买了它，然后打碎它，重新安装它？

建议:房东住的新装修的房子可以放心购买，但从未住过的新装修的房子一定要谨慎。毕竟，想在装修前拥有自己的房子并想在装修后出售的房东太少了。

十一、靠近棚户区或被拆迁房屋

无论是二手房还是二手房，每个人在买房时都应该有这样的经历，即在规划的房地产旁边有一块空的土地、一个工业工厂或一个棚户区要被拆除。此时，要小心，因为新的建筑迟早会在这里拔地而起。如果你打算买的房子离这块地很近，那看似不可战胜的灯光和视野将来会被他“一扫而空”。事实上，许多分期开发的建筑都有这样一个潜规则:北边的房子先卖，因为南边的房子完工后，北边的房子就很难卖了。

建议:如果您发现这种情况，您必须查看规划部门网站上的方案宣传。如果你根本找不到，或者你还没有计划好，你最好不要买。否则，你将来生活会不舒服，易手也不容易。

十二、家里有家庭冲突

只要这些地块与你买的房子有关，你就不会成功交易。家庭冲突最终会导致经济冲突，最终导致房地产和财产的分割。即使房子的产权完全清楚，在交易过程中也会有波折。我已经看到和听到了太多这样的例子。

建议:看房时和房东好好谈谈，让中介打听一下房东卖房子的原因，去居委会咨询一下比较安全。

十三.谋杀屋

曾经非自然死亡的房子叫做鬼屋。这种新闻官司没完没了。这与自我职业和投资毫无关系。简而言之，你买它是不吉利的。如果发生在你自己家里，不要故意藏起来卖给别人，否则即使你上了法庭，你也会输。

建议:只有一种方法可以避免买一栋杀人不眨眼的房子:向邻居的保安询问房子过去的情况。虽然现在邻居之间的友谊很淡薄，如果是鬼屋，绝对没有人知道一切，只是人们是否愿意主动告诉你。

十四，在高架房子附近

高架和地铁轻轨附近的房子具有视觉好、采光好的优点，其他山的感觉都显得相形见绌..但是最大的问题是噪音。地铁轻轨仍有运营时间，通常从6: 00到23: 00。晚上睡觉可以逃避。如果它被抬高，噪音将持续24小时，并且声音将向上传播。长时间忍受嗡嗡的低频声音对健康和心情有害。尤其是在雨天，车轮轧水的噪音至少增加了一倍。

建议:不要听中间人的鬼话。安装空隔音窗没用，所以最好不要买。如果你想买它，你必须把它降价，因为在你卖它的那天，有人会降价。

十五、变电站附近的房子

我相信我的大多数朋友都知道房子靠近变电站是不好的，但是很少有人解释清楚原因。我以前的工作与此有关，我多次参与说服社区居民变电站不会影响他们的健康。但事实上，电力公司的领导员工从来不买这样的房子。通常，新建住宅区的电站为10kv配电站，用于向住宅区居民供电，无辐射影响。然而，35kv、110kv和220kv的开关站或变电站可能布置在混合居住区和商业区或旧区，这将具有一定的辐射。因此，环境保护和规划要求是电站的外墙距离居住建筑的外墙不小于20m。新建社区可以满足需求，但旧社区难以保证。即使不符合环保要求，政府和电力公司也会报告说没有辐射来愚弄人民。还有一条高压走廊，是一条很高的电力支架和高压支架空线，通常为110kv和220kv，没有辐射效应，但影响景观。

建议:无论是10kv配电站还是35kv以上的变电站，房子越远越好。因为这不仅是一个健康问题，还会影响你房子的价值和实现。退一万步说，即使你打折买这样的房子，将来卖掉也是个问题。你不能便宜买到它。

十六、靠近地铁线的房子

许多房地产商正在努力宣传地铁和地铁之间的距离。众所周知，零距离看起来很美，因为地铁经过时，靠近地铁线的房子可能会摇晃。这种房子通常是沿着马路，就在马路下面，有一条地铁隧道经过，无论新旧，无论高低，只要频率接近，就会发生共振。我朋友邻居的房子有这个问题，它是一个有10年历史的第二次电梯高层住宅。桌子上放了一杯水。当地铁经过时，水面会颤抖，睡觉时会有一种“隆隆”的感觉。当然，这不会影响住房的质量和安全，但没有人愿意一辈子住在这样的房子里。

建议:这种房产中介和家庭永远不会告诉你。如果你不明白，你只能哑巴吃黄连。看房子的时候带瓶矿泉水是个不错的选择，咨询邻居也更安全。

十七、冬天阳光不佳的房子

众所周知，我们的国家在北半球。在中国，所有的房子在夏天都被太阳垂直照射，而在冬天则是倾斜照射。此外，冬至是太阳最倾斜的一天，也就是光线最不明亮的一天。总之，冬天阳光好，夏天好；夏天阳光很好，但冬天不一定。因此，买房时要注意。对于前面有高楼的房子，选择房子的最佳季节是冬天，而不是夏天。

建议:当然，不可能完全根据季节来选择房子。毕竟，房价不等人。然而，难怪其他人只能责怪自己买了一栋死在夏天、死在冬天的房子。

18.靠近垃圾焚烧厂和垃圾转运站的房屋

垃圾焚烧会产生二恶英，垃圾的转移会发臭。只有当你在那里时，你才能感受到自己。上海江桥和浦东玉桥垃圾焚烧厂周围有大量的住宅区，这就是房价不能上涨的原因。上海市静安区昌化路海防路垃圾转运站周围方圆半径500米范围内，夏季不允许开窗。

建议:买房既是脑力劳动也是体力劳动。在社区里走一走，多看看，多问问，这绝对是件好事。

十九.不幸建筑会馆附近的房子

人们普遍认为，靠近法院、公安、消防和政府是不好的。然而，如果你靠近医院、寺庙、火葬场、墓地和监狱，你将永远无法忍受。上海普陀有一个著名的玉佛城社区，因为它靠近玉佛寺，事故经常莫名其妙地发生。这里的房屋买卖全年基本为零。

建议:毕竟，大陆不是香港。仅仅因为香港人涌向火葬场和棺材店周围的房子，并不意味着大陆人喜欢它。不要小气，不要相信任何人，眼见为实，但听耳朵是徒劳的。

二十，房子的顶层

众所周知，顶层的房子经常会有漏雨和隔热的问题。在上海，也有一个平坡老房子，可以解决雨水渗漏的问题，但隔热效果不是很好。除非顶层公寓更贵，否则其他顶层公寓一定是最便宜的。

建议:如果你有钱，就买顶层公寓。此外，顶层除了便宜之外没有其他好处。

以上基本涵盖了影响产权明晰度和生活功能的最常见的客观因素。我不会重复房子本身的质量问题，比如山墙的渗漏、天花板的渗漏和管道的不通，因为区分它们并不难。此外，还有一个影响购房的客观标准:“风水”，我不想再说了，因为仁者见仁，智者见智，想得太多，却不能开始。至于选择房子的风水，记住一件事:一个“明亮舒适”的房子是一个好房子。