2018年二线城市楼市怎样？这是一篇用数据证明的预言

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先问最粗俗的问题？

你对2018年中国二线城市的房地产市场有什么看法？

会不会像北京和深圳的一线城市一样冷？

还是会像武汉、杭州、成都和南京等一些准一线城市一样受欢迎，并重复“房价”的故事？

还是会继续担心2017年自己的市场，一半是海水，一半是火焰？

比如天津、大连、宁波、苏州、Xi、长沙、宁波、合肥、南昌和贵阳？

这些似乎已经降温的城市仍在飙升。

今天我不想下结论，但今天我想以郑州为例给大家展示三个真实的数据，懂逻辑的人自然会明白市场趋势。

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第一个数据——2017年郑州的土地供应量只有7000亩

首先，是土地供应。

这是最现实的问题，也是最应该关注的问题。

坦率地说，2016年郑州房地产业的大幅崛起是由中国房地产去库存化的大趋势造成的，而内部原因则是土地供应不足。

然而，研究过哲学的人都知道，内部因素决定外部因素，而不是外部因素决定内部因素。

2013年，出售的住宅用地约为7875亩，2014年约为7500亩，2015年约为5800亩。没有提到完成率，但你的心理更加尴尬。

2017年，郑州市场能够保持现状，不像韩荣杭宁那样“冷热”，很大程度上是因为郑州在2016年底完成了1.2万亩的供应。

虽然调控政策也是一个方面，财政政策也是一个原因，但房价最根本的立足点是土地供应。因为市场是以供求为基础的，所以土地是决定房地产供求的最重要的因素。

郑州计划在2017年提供12000亩(850公顷*150公顷)的土地，但实际的土地供应是多少？

到10月底，这一数字为4310亩，比11月份的1000亩少，而根据12月份公布的计划，这一数字为1200亩。郑州很难高概率地完成原计划。

郑州市国土资源局官方网站截图▼

即使12月份顺利完成了1200亩的流转，全年完成的也不到7000亩，土地供应也只是2013年、2014年和2015年的平均水平。

郑州市2017年的土地供应量约为7000亩，这是我们首先要关注的重要数据。

在二线城市，2017年的总土地出让和竣工率是影响市场的首要因素。

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第二个数据:2017年，郑州市商品房消化至少2393万平方米

土地供应是这样一种情况，那么实际消化呢？

让我们看两张图片，都是郑州市房管局官方网站的截图。(首先，我对平均价格无语，主要是看供应和消化)

截至2016年底，住房供应(批准销售)为1476万平方米，累计销售为1721万平方米，库存为负245万平方米。

说白了，在经历了疯狂的2016年后，郑州的库存几乎售罄，导致空.的损失

2017年，商品房批准销售(供应)面积为2312万平方米，商品房实际销售面积为2393万平方米。库存仍然是负数，而且还在下降。

事实上，2017年被认为比2016年稍微平静一些，但就消化而言，一点也不平静。

由于库存几乎在2016年就已经售出，那么2017年你从哪里获得2312万立方米的供应量呢？

说白了，这是一栋出售2016年供应的12000亩的房子(因为2017年10月前4000多亩还没有建成并转为供应)。

做个粗略的计算。建筑面积23，120，000平方米，除以3(平均容积率)，为7，706，666平方米的土地，除以666(亩与平方的换算指数)，约为11，571亩。

当然，有两个假设。第一个假设是整个城市的总容积率为3，第二个假设是所有的土地都已经在2016年上市，这可能不是100%准确。

只是，我做这个推论，只是想说:

首先，郑州的存量仍然不够，因为2017年的消化已经吞噬了2016年的土地供应，这是毋庸置疑的。

第二，土地供应仍然很少，郑州市目前的形势是不平衡和稳定的，这是毋庸置疑的。

在2018年，以这样的消化量，7000亩土地怎么能应付每年近2000万立方米的消化量？

因此，郑州市2017年商品房消费超过2393万立方米，供应2313万立方米，这是第二个要记住的数据。

因此，二线城市今年的总销量与今年新增总供应量的关系是第二个判断依据。

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第三个数据:郑州人口占全省人口的9.17%

有人说，在不放松的政策下，消化量能保持在2393万立方米吗？

高概率是不可能的。

首先是金融紧缩的问题。第二，商品不多，市场上的供应量不到500万平方米，怎么能消化1000万平方米呢？

但郑州的需求，即潜在消化能力，会不会变小？

看一张表，可以称之为中国十大人口大省，以及省会人口占全省人口的比例。

在这张表中，你可以看到郑州在这个比例上仍然是偏低的，排名倒数第二。山东的济南当然更低，因为青岛存在。江苏也很低，因为有上海和苏州。

但是郑州在同一个省似乎没有这样的竞争城市。郑州仍然是一个准备中的国家中心城市。

如果我们不按武汉和成都约17%的省会的比例计算，郑州的人口将会翻一番。

按照平均值，郑州的人口已经达到了12%的平均水平。到2018年，郑州市登记人口将达到1128万，新增人口266万。

有266万人口，不言而喻，有多少房子是潜在的需求。

因此，9.17%是我们需要记住的第三个数字。

你的城市能吸引多少人是影响明年房价的第三个关键因素。

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第一个问题:在二线城市你会转向哪里？

我们来谈谈“房价的传导效应”。

房价存在传导问题。例如，如果上海大幅上涨，苏州将难以稳定，如果苏州大幅上涨，南京将难以稳定。

因为据说上海的房地产投机者会炒苏州鱿鱼，苏州的房地产投机者会炒南京鱿鱼。

然而，这只是外表的问题。

本质问题是什么？

根本问题是两个供给和需求，住房的供给和需求，人口的流入和住房的供给。

说白了，这是土地和外来人口的问题。

因此，我担心郑州的房价。

我担心，2018年郑州房地产的转折点不会转到北、广、深一线降温，而是转到韩荣、宁杭二线升温。

因为郑州更像是上述四个城市中的两个深层次问题。

首先，在短期内，人口正处于快速流入阶段。

第二，从短期来看，土地正处于控制供应的阶段。

以上三个数字充分说明了这个问题。

至于其他二线城市，土地和流动人口不平衡的城市令人担忧。

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第二个问题:如果只是政策在供给和需求上不稳定，它真的稳定吗？

现在，最吸引人的因素是政策。

如果购房限制如此严格，自然会阻止一些人买房。

如果利率升得这么高，自然会冲淡一些人的投资计划。

如果销售限制时间太长，房地产投资收入将减少/0/房。

因此，明年的可能性仍然稳定，房价稳定，市场稳定。

然而，只有政策稳定，而不是供求稳定，它真的稳定吗？

当前的市场形势就像一个发高烧的病人。政策是一种特殊的退烧药。人们吃了之后，症状确实会从温度计读数中消退。但是没有人敢判断这种发烧的原因是退烧药起了决定性的作用，还是人自身的调节功能起了作用。

不同的地方，不同的情况；

不同的情况，不同的治疗。

为此，两天前，住房和城乡建设部部长王发表了讲话:

2018年，中国应做好房地产市场分类监管，根据不同需求实施差异化监管政策。

显然，对于患病的中国房地产，中央政府应该将开药的责任下放给地方政府。当然，中央政府也将开药的权力下放给地方政府。

然而，这个地方是个好医生吗？

这是高尚的医德和深厚的医术吗？

还是赤脚医生，今天补药，明天泻药，后天壮阳？

这可能是一个比猜测中国房地产趋势更困难的问题？