深圳启动城中村租赁试点 万科入局“玉田模式”探路

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10月26日，空参观了位于深圳市福田区南苑街玉田村的向东伟9号楼，门上生锈的铁栅栏上还贴着一个封条和停电通知。还有30多栋与9号楼租户相同的建筑，静静地等待着管理公司下月开始的升级改造。

一种全新的城中村租赁模式即将在这里投入使用。

9月29日，深圳上步实业有限公司玉田分公司(玉田村)与深圳万科房地产股份有限公司子公司万村发展有限公司签署合作协议..玉田村将该物业出租给万村发展有限公司，万村发展有限公司将在统一全面升级后植入物业管理、长期租赁公寓和商业物业的管理运营模式，对玉田物业进行统一运营管理。这种由政企合作推动的“统租经营+物业管理+综合整治”的做法，被外界称为“玉田模式”。

“玉田模式”出现的背后，是深圳市政府为加快培育房屋租赁市场而推出的一系列措施。在房价高企、土地供应不足、旧城改造陷入多年僵局的现实情况下，深圳通过多种渠道增加住房供应、建立“租购”住房制度的决心和控制逻辑，已经通过过去6个月出台的强化措施逐步显现出来。

40%的房产已经被空清空

大约十年前，当华强北赛格大厦的商铺租金涨到3000元/平方米时，1.5公里外的玉田村的10平方米单间租金一度涨到2000元/月。

"这里的租金当时被炒了."被万向包围了近20年的李洪生告诉《时代周刊》记者。由于距离较近，玉田村曾经居住着大量的华强北电子产品从业人员，在某种程度上，它与华强北实现了荣辱与共。

10月26日，《时代周刊》记者走访了玉田村。与万村合作的是万乡围和祠堂村，占地面积17200平方米，租用建筑100多栋。由于施工过程中缺乏规划，这些居住建筑基本上存在一些问题，如建筑错层、通道狭窄、基本消防设施不足等。此外，大部分已于1995年完成。经过20多年的风雨，随着物业的老化，建筑普遍进入了维修高峰期。

据业主介绍，事实上，早在今年8月，该村就开始与万科合作。在签订合同之前，全村动员了将近半个月。签订合同后，空清算所开始运作。截至10月26日，万向村已有40%的村民签署了合同，祠堂村40栋住宅楼中已有6栋签署了合同。

它旁边的大楼被清理后，李洪生空在9号楼对面开了一家便利店，生意不太好，一天卖不了100元的东西。但他更担心的是如何找到一个合适的新店。离开这里意味着原营业执照无效，租金可能从1000元涨到10000元/月以上。目前，他的房东已经和万村签订了合同，有关部门给他的拆迁期限是11月15日。

万象卫的一些业主告诉《时代周刊》，万村和玉田村之间的签约期一般为10年，租金为每月每平方米75-85元。第一批被拆迁的房屋租金将从11月份开始计算。

租金标准的差异主要是根据房屋的位置和配套条件来判断的。“祠堂村的租金最高，85元/平方米。由于建成后有统一的规划，房屋在间距和配套公共设施方面都有所改善。”

万向的一位签约业主表示，除了关注80元/平方米的租金支付标准(比市场价高30%)并将房屋交由签约公司统一保管外，还可以避免房屋火灾保险和租赁税的负担，以及发生事故时可能发生的赔偿费用。

事实上，城中村的消防安全隐患和混乱的出租秩序一直是政府综合整治的难题。在福田区，有15个像玉田这样的村庄。政府每年都要消耗大量的人力物力来对城市中的村庄进行综合整治。去年6月，福田区区长肖亚飞表示，福田区15个村庄的环境综合整治需要2-3年时间，总投资规模约为20亿元。

一些业主向《时代周刊》记者透露，鉴于玉田村的全面改造升级，政府对管理公司给予了财政补贴，标准为2900元/平方米。按照这一补偿标准，每栋建筑超过200平方米，改造费用为200-300万元/栋。

政府提供的高标准补贴希望增加企业参与此类项目的意愿。据一位姓罗的业主介绍，相关部门也打算引入竞争机制。目前，除万村外，另一家房地产企业也决定参与项目改造。

优化城中村的生活效率是必须的

深圳房屋租赁的步伐明显加快。

8月，第一份《深圳市房屋租赁试点工作方案》(征求意见稿)宣布，“十三五”期间，深圳市将购买和储存不少于100万套村民自建房屋或村集体所有的房屋，经质量检查和消防验收后统一租赁和管理。

9月，中国第一家国有房屋租赁企业——深圳市房屋租赁经营管理公司正式挂牌上市。通过市场化运作，实现三大核心业务:房屋租赁、商业运营和物业管理。

10月，深圳首个全年(70年)只出租的土地——龙华a811-0323挂牌出售，要求开发商只出租不出售，并“100%自给自足”。

半年来，在中央建立长期住房制度的政策指导下，深圳围绕住房租赁市场建设，大力推行相关政策，多渠道增加住房供应、建立“租购”住房制度的房地产调控思路逐步清晰。

在今年4月的一个论坛上，深圳市政府发展研究中心主任吴说，深圳目前有1041万套住房，在“十三五”期间将增加70万套，平均人口为259万，可容纳2800万人。

虽然就数量而言，可以断定深圳是“够住的”。然而，在数千万的住房总量中，原有的村民集体经济组织自己建房，共同建房，这使得这类住房难以在市场上流通，这意味着深圳面临更多的结构性问题。

去年发布的《深圳市住房建设规划(2016-2020年)》指出，“十三五”期间，预计全市住房总需求约为180万套。其中，购房需求约为70.8万套，租赁住房需求约为109.2万套。然而，计划在五年内增加65万套的有效供应，其中30万套新建商品房批准预售和现售，35万套经济适用房和人才住房。根据这一计算，深圳仍存在一定的住房缺口。但对深圳来说，最现实的办法是优化城市中乡村的生活效率。

10月17日，深圳市政府再次下发文件，要求各区至少组织一次“城中村”大规模租赁试点，将符合安全、质量、消防、卫生及查处违章建筑相关规定的“城中村”改造为租赁房屋并长期租赁。

政策支持需要改进

“玉田模式探索了在尊重现实的前提下大规模租赁城中村，这是深圳解决住房供应问题的大胆尝试。”深圳房地产研究中心高级研究员李认为，深圳城中村目前存在的问题不是供给不足，而是效率低下。万科等专业公司可以通过自身的运营能力提高有效供给。

然而，一些专家认为，装修后，租金会上涨，进一步提高了城市地区租房的门槛。“更关键的问题在于需求。如果租金太高，没有人租房，这一改革就意味着失败。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松说。

据《泰晤士报》记者访问，玉田村的主要租户是服务业等城市的低收入工人和华强北的电子行业员工。李洪生告诉《时代周刊》记者，许多农民工住在10-15平方米的小单间里，目前1500元/月的房租还是可以承受的。如果租金上涨，很可能城市为低收入工人提供的最后一个避难所将被拆除，这些人可能不得不搬到以前的海关区。对于手机行业的从业者来说，尤其是手机翻新等灰色产业链业务是福田区的目标。另外，华强北的传统商业越来越差，未来的城中村改造势必会分流这些人。

“未来租赁市场的供需关系将会发生变化，必将经历一个新的询价和平衡阶段。”丁松认为。考虑到深圳部分经济适用房的供需不匹配是过去的一个教训，城中村的改造和升级需要经过市场的检验。

“政府提议购置或租赁100万套农村住房，这将涉及旧村改造、理顺产权关系、非法建筑和处置等。政府将在发展新租赁市场的统一框架下解决这些问题。”丁松预测，在下一步，将有一系列新的措施，以全面加快城中村的租赁。万科是“先吃螃蟹”的，最终会大规模推广，这可能要等到玉田试点有了经验之后。