近半数银行家主张限制涉房信贷投放

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近日，中国银行(601988)(港股03988)协会发布了《2017年中国银行家调查报告》。报告显示，银行家对二线城市的房地产市场最为乐观，近90%的银行家认为二线城市的房地产市场销量和价格将会上升或至少持平。在信贷供给方面，2017年选择限制房地产信贷的银行家比例较过去两年有所上升，占48%。

根据央行北京业务管理部发布的数据，2017年1月至11月，北京房地产贷款增速继续下降。截至11月底，人民币房地产贷款余额(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等。)为16233.3亿元，同比增长13.8%。其中，个人购房贷款余额9646.5亿元，比年初增加1348.2亿元，比去年同期减少989.8亿元，余额同比增长17.7%，但增速比去年同期低25.3个百分点。

对二线城市的房地产持乐观态度

根据《2017年中国银行家调查报告》，自2017年以来，一线城市限购政策逐步升级，二线城市也逐渐开始限购。第三，与前几年相比，四线城市房地产市场的受欢迎程度有所提高。超过70%的银行家认为房地产价格和销售将上升或稳定。

其中，银行家对二线城市的房地产市场最为乐观。近90%的银行家认为，二线城市房地产市场的销量和价格将会上升，或者至少持平。对于一线城市来说，超过70%的银行家认为房地产市场的销售量会上升或持平，超过80%的银行家认为房地产市场的价格会上升或持平。

报告称，由于北京、上海、深圳等一线城市的房地产市场接近饱和，限购政策严格，部分住房需求已转移到二线城市，人口、产业和资源的集聚效应也对周边郊区和次中心城市产生溢出效应，导致从中心向外围扩散的趋势。3.对于四线城市，超过70%的银行家认为，房地产市场的销量和价格将会上升，或者至少持平。2016年，这两个数字分别为51.4%和56.6%，有了很大改善。大都市圈或大城市群发展迅速，也将成为中国未来的主导载体。

最近，国家统计局发布了2017年11月70个大中城市的住宅销售价格统计数据。热点城市新建商品房价格走势总体稳定。在70个大中城市中，一线城市的房价环比下降，而二三线城市的房价环比略有上升。

据初步估计，11月份，一线城市新建商品房和二手房价格分别下降了0.1%和0.2%。二线城市新建商品房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.3%，增速分别比10月份高0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品房和二手房价格分别上涨0.4%和0.3%，增速比上个月高0.1个百分点。

第三，四线城市的抵押贷款增速明显快于一、二线城市。以中国银行为例，上半年新发放的住房抵押贷款呈现一线城市控制、二线城市稳定、三线城市和四线城市适度支持的趋势。比如，16个热点城市的个人住房贷款增速低于全行。

限制房地产信贷

近年来，银监会等监管机构对银行房地产信贷的监管日益严格。今年4月，中国银行业监督管理委员会发布了《中国银行业监督管理委员会银行业风险防控指导意见》，强调要坚持分类监管，根据城市情况制定政策，防范房地产行业风险。要求分类实施房地产信贷监管，加强房地产风险管控，加强房地产抵押管理。

日前，银监会发布了《关于规范银行信贷业务的通知》，明确要求商业银行和信托公司必须执行国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金非法投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

《2017年中国银行家调查报告》显示，2017年，银行信贷将排在前五位的行业:城市基础设施行业、医药行业、公路铁路运输业、信息技术服务业和旅游业；重点限制行业:冶金、房地产、造纸、造船和石油化工。

就房地产行业的信贷支持比例而言，2016年选择该项目的银行家比例为17.8%，2017年降至11.3%。报告显示，这表明商业银行正根据宏观经济形式和政策环境的变化积极调整信贷结构，并在自身风险偏好的框架内寻求风险和回报的最大化。

同时，对比近三年的调查结果，可以发现2017年房地产行业选择限制信贷的银行家比例较过去两年有所上升，占48.7%，在全行业排名第二。

半年报显示，工行个人住房贷款增加3746.9亿元，增幅11.6%；农行个人住房贷款同比增长11.6%，增速同比下降21.2个百分点；上半年中国银行个人住房贷款增速为9.28%，同比下降7.7个百分点；作为传统的抵押贷款银行，建行个人住房贷款总额为39261.9亿元，比去年年末增加3405.43亿元，增幅为9.50%，增速较去年同期有所放缓。

截至上半年末，中信银行(601998)(港股00998)个人贷款余额为4825亿元，同比增长16.6个百分点；上海浦东发展银行个人抵押贷款余额(60万)为5096亿元，同比下降3.62个百分点；招商银行(600036，股票咨询)(港股03968)个人住房贷款余额为7999亿元，同比增长11.05%，增速放缓。

然而，银行家对房地产资产的质量持乐观态度。只有14.2%的银行家认为房地产的不良贷款率会上升，而去年有33.0%的银行家选择了这个项目，2015年有36%的银行家选择了这个项目。在银行家最担心的信用风险排名中，只有6.6%的银行家选择个人住房抵押贷款。

中国银监会审慎监管局副局长刘志清最近表示，房地产对银行业的直接风险总体上是可控的。由于房地产贷款占银行贷款总额的比例不到四分之一，远低于主要发达国家，且中国实行严格的首付比例管理，因此房地产通过经济和地方金融对银行的间接影响不可低估。

严格控制过热城市的商品房贷款

关于2018年房地产贷款趋势，报告建议银行对房地产开发贷款持谨慎态度，实行差别化信贷政策。

调查显示，57.5%的银行家认为，对于房地产市场过热的城市，开发贷款应投资于经济适用房和普通商品房，并严格控制商品房贷款；38.6%的银行家认为，对于房地产市场过于冷清的城市，应该设计创新灵活的个人住房贷款和还款方式，鼓励居民买房。

由此可见，银行将对不同城市有住房需求的住房企业和居民采取不同的政策。然而，在现阶段，银行家们更注重在热点城市控制新的住房开发贷款，而不是在住房市场太冷的城市减少库存。53.3%的银行家认为应该建立房地产开发企业的选择机制，不同城市的客户准入政策应该有所不同。

值得一提的是，东部地区61.9%的银行家特别关注房地产市场过热带来的风险，这主要是因为中国过热的城市相对集中在东部沿海的一、二线城市。在今年房地产市场的监管下，东部地区更加关注房地产市场过热城市的住房贷款。