2018年 楼市最重要的三件事！

本篇文章3655字，读完约9分钟

本周末，金融界最热烈的讨论可能是分析和研究2018年经济工作的zzj会议。其中，关于楼市的话语无疑是大家最关心的。

你对今年的房地产市场有什么看法？

房地产市场直接涉及的是:加快住房制度改革和长效机制建设

这十个字已经被许多媒体详细阐述和总结。包哥哥不想走得太远，我们来谈谈他自己的一些想法。

住房制度改革与长效机制建设既有联系又有区别。

住房制度改革被媒体描述为第二次住房改革。鲍哥认为这种描述有一定的价值。1998年以来，住房从非市场化走向市场化，这是一个里程碑。现在，可能有必要再次弱化住宅的商品属性和市场属性，更加强调住宅的功能，打破以住宅市场(或以买卖为主的市场)为主导的单一格局。

由于它类似于德国，打破了单一的买卖市场模式，事实上，住房的市场化，即买卖市场本身是一种约束，所以制度改革本身是一种长期机制。

然而，长期机制并不局限于住房制度改革，因为其他专门针对买卖市场的措施，如控股环节的房地产税和交易环节的税收，可能会继续有针对性地推出。

从动词来看，2018年将是继续实施长期机制和继续实施新的长期机制的一年。

这对房地产市场有什么影响？

这个问题本身就有一些狭义的含义(或许鲍哥自己的理解也有一个狭义的含义)，因为大多数人都想知道这些话对我们买房有什么影响，我们是否能买房。

在回答这个问题之前，让我们先来看看在每年年底的zzj会议上所做的一些声明与房地产市场未来趋势之间的关系。

在鲍革的总结中，没有描述2008年以来的会议中对房地产市场的一些描述，而是摘录了与房地产市场相关的语言，如货币政策。

具体内容如下:

在2008年的会议上没有提到，但有人提出，我们应该坚持灵活审慎的宏观经济政策，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

2009年会议对2010年的要求是:加强住房保障；继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策

2010年会议没有提到实施积极的财政政策和稳健的货币政策

2011年会议对2012年的要求是:坚定不移地坚持房地产调控政策，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

2012年会议对2013年的要求是加强房地产市场监管和住房保障

2013年会议对2014年的要求是:做好住房保障和房地产市场监管工作

2014年会议没有提到:继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

在2015年的会议上，2016年的要求是加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存，稳定房地产市场。

2016年会议对2017年的要求是:加快研究，建立符合国情、适应市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制

为了便于比较，鲍哥还给出了2008年以来的楼市销售情况供大家参考，大家也可以做个比较:

可以看出，如果2008年底的2009年展望中没有提到楼市，从财政和货币政策的角度来看，对楼市是有利的，但实际上楼市在2009年已经见底；2009年底，除了货币政策和财政政策外，2010年还使用了加强住房保障的字眼，因此2010年房地产市场的销售量处于较高水平；

2011年，虽然没有提到房地产市场，但财政和货币政策，特别是货币政策，从宽松转向稳定，今年房地产市场开始进入冬季。2011年对2012年的要求显然是管制，2012年几乎都是负增长；

2012年底，2013年调控力度从措词上有所减弱，成为“加强房地产市场调控和住房保障工作”，因此今年房地产市场的形式相对较好；2013年，从2014年的措辞来看，要求进一步弱化，2013年对房地产市场的要求发生逆转，成为“做好住房保障和房地产市场监管”，但销量没有回升，反而继续下滑；

2014年对2015年的要求没有具体提到房地产市场，但建议继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2015年，房地产市场实际上已经见底；2015年，2016年的要求明确指出，库存应该被删除，所以房地产市场进入了一个相对良好的销售时期。

2016年，2017年的要求是一个长期机制，但我们现在感觉更深了，房地产市场已经逐渐降温；明年的要求是实施一个长期机制，所以根据以往措辞的变化，楼市销售更有可能继续下跌。

真正的市场参与者对明年的房地产市场有什么看法？

无独有偶，融创的孙宏斌也在周末提出了自己的看法。

12月9日，孙宏斌出席了第四届平安房地产金融创新论坛，对未来住房市场的宏观经济形势、政策形势、价格走势、市场需求和风险进行了预测。

他说，目前的政策短期内不会改变，长期政策正在进行中。我不知道有多远，也不知道有什么政策。不确定性比较大，最不确定的是期望，影响了普通人的期望(603883，医疗单位)。

如果它真的上升，它可能不会上升。为什么？最不确定的是期望。你影响了普通人的期望。

不过，孙宏斌也表示，他认为政策会有所松动，2018年会好于2017年，但可能主要是在三个四线城市，而不是重点调控城市。

他的观点是短期政策不会放松，一些城市可能会宽松；长期政策的不确定性，即不确定性带来的预期，对购买者有很大的影响——负面影响。

孙宏斌的观点中提出了一个概念，鲍革对此表示赞同，即期望。

事实上，只要投资，每个人都应该知道期望的重要性。在股票市场上，如果一个企业期望它的业绩有所提高，股价就会相应地反映出来，并且业绩会提前上升。同样，如果绝大多数人认为企业未来的发展前景黯淡，股价在实际结果出来之前就已经开始下跌。

在上升和下降的过程中，表现为季度报告、半年度报告等。逐渐显露出来。如果上述企业业绩乐观或下滑的预期得到满足，企业股价将进一步提升或下跌(尤其是业绩超出预期)。因此，它很容易形成。预期造成的氛围过于乐观和悲观，结果是股价过高或过低，形成泡沫和金坑。

对于房地产市场来说，情况是一样的。它上升得越多，预期上升得越多，导致的上升就越多。鲍兄之前在文章中向您提供了实证研究的结果。

2006年，吉林大学的梁做了一个实证研究，发现如果房价预期上涨1%，实际房价将被推高0.85%

鉴于这种乐观预期的自我强化效应，鲍革早些时候表示，楼市调控的真正效果不是限购本身，而是人们预期的影响。想想看，楼市调控之所以不断升级，是因为这种预期从未被打消。如果最初的政策足以抑制每个人不断上升的期望，那么这一政策就不会逐渐得到加强和深化。这就是为什么政策制定者说仍有许多政策储备。

然而，当我们期待一个真正的逆转，新的问题可能会出现，也就是说，这是过于悲观。不要认为这不可能发生。大多数人可能已经忘记了2003年非典和2008年金融危机期间深圳房价的大幅下跌。这是典型的过度悲观。政策调控在一定程度上是否会导致相对悲观或过度悲观的预期，需要大家关注。

这可能是孙宏斌最担心的。不过，鲍哥觉得如果发生这种情况，我们就该入市买房了。

最后，还有房地产市场。

或者在zzj的工作会议上提出:

防范和化解重大风险，应有效控制宏观杠杆率，提升金融服务实体经济能力，风险防范工作取得积极成效

杠杆率的控制和金融风险的防范与房地产市场本身密切相关，这一点鲍哥已经多次论证过。

那么如何理解宏观杠杆率的有效控制呢？

就在最近，国际货币基金组织对中国的金融体系进行了评估，我们可以从中学习。在国际货币基金组织的评估报告中，有一个非常重要的数据叫做信用缺口。

根据国际清算银行(bis)的定义，信贷缺口是指非金融部门信贷的长期趋势与gdp之间的差额。它可以简单地理解为非金融信贷增长率和gdp之间的偏差。根据这个指标，10%以内是比较合理的，超出这个范畴，就有一定的问题。

中国呢？国际货币基金组织报告说是26%。

但事实上，国际货币基金组织给出的数据并不准确。事实上，经过整整一年的去杠杆化，中国目前的信贷缺口是这样的:

也就是说，信贷缺口在2017年第二季度已降至18.9，预计在2017年第三季度和第四季度会更低，更接近合理水平。

为什么强调这种信用差距？众所周知，房地产信贷扩张应该说是非金融信贷的重要组成部分。特别是如果我们观察信用缺口和房地产市场之间的关系，我们会发现有很强的正相关关系。

也就是说，只要我们处于宏观调控的杠杆阶段，就不可能有房地产的松动。既要通过货币政策控制源头(有针对性地控制房地产等行业)，又要通过财政政策控制不必要的支出(一些低效率、低质量的基础投资)，这也符合我们对高质量经济发展模式的追求。

另一位挑剔的哥哥认为，也许我们的决策层之前只是看到了相关数据增长过快，然后强调了金融风险等问题。

那么，如果我们遵循国际货币基金组织的标准，大约10%的信贷缺口是一个合理的水平。预计2018年信贷增速将保持在较低水平，并可能在2018年底或2019年达到标准。

因此，通过以上对政策措施、预期和杠杆变化的分析，总体而言，鲍哥认为2018年的楼市可能比2017年更加严峻。当然，随着严峻形势的逐步深化甚至见顶(包括控制杠杆水平逐步达到标准)，房地产市场的机遇实际上正在悄然逼近。然而，与过去相比，整体市场几乎不可能出现，更有可能在未来产生本地结构性投资机会。