去年50宗地王项目仅7个开盘 限价是入市放缓主因

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2016年，有300多个土地王，有单价和总价。这些土地国王的现状如何？根据审评委选择的50个受欢迎城市的50个典型王迪项目的统计数据，50个王迪项目中只有7个已经开工，29个已经开工但尚未开工，14个尚未开工。

对此，接受《证券时报》采访的业内人士认为，限价是王迪项目入市放缓的主要原因，目前的供需矛盾短期内难以扭转。打破这种局面的办法是敦促这些项目开始上市，增加廉价土地的供应，从而改变市场预期，为“限价”改变回报市场创造条件。

价格限制是市场放缓的主要原因

据审评委统计，2016年50个地王中，有14个尚未开工建设，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一线和二线城市，其中2016年上半年在同安区的苏地2016-wg-26和厦门2016 021号地块较多，已闲置一年以上。王迪有29个项目已经开工但尚未出售，占近60%。王迪项目整体发展速度相对较慢，部分建设过程尚未达到预售标准的地块被排除在外，部分项目选择延迟上市。已经开业的七个王迪项目的价格一般接近地区“限价”，空的利润空间有限。只有四个项目实现了“保本”销售，大多数项目的表现平平。

“这50位土地国王大多集中在去年第二季度和第三季度。如果没有特殊情况，他们通常可以在同一个月开始施工。如果他们快，他们可以在半年内开业。如果速度慢的话，应该在一年内开业。”嘉里研究中心的杨克威在接受记者采访时说。

中原地产首席分析师张大伟认为，高端市场10~12个月、1 ~ 1.5年的开盘周期是正常的，相关政策规定两年以上不开工征地是违法的，事实上，王迪的一些项目已经接近违法。“这些项目的上市速度低于正常水平，一方面是因为市场没有达到预期，另一方面是因为价格限制。”他说。

根据杨克威的进一步分析，在14个尚未开工建设的“地王”中，只有4个案例涉及搬迁、建房等复杂程序。与平地地块相比，开发周期更长，大部分尚未开工建设的土地主要是由于开发商对政府政策持观望态度。由于这些王迪项目所在的城市是今年政府“房价调控”的重点区域，区域“限价”甚至接近王迪项目的土地底价，目前的市场进入注定要赔钱。

至于29个已经开工但尚未开工的项目中，大部分选择延迟进入市场的原因，杨克伟认为，除了政府区域性“限价”政策对房企即将进入市场的王迪项目的影响外，一些王迪项目的空溢价有限，以及融资门槛的提高、限购限贷等影响房企资本退出速度的监管政策也是延迟进入市场的原因。

以合理的价格增加供应

改变市场预期

“过去，土地国王的逻辑是等待房价上涨。现在土地贵了，不能卖，只能等。”杨克威表示，在2003年四线城市地价快速上涨、房价压力加大的背景下，限价令导致的新增供应量下降，人为加剧了供需矛盾。“破局”的方法是敦促这些项目开始上市。与此同时，增加负担得起的土地供应，如适当增加远郊和非中心地区其他城镇的低价住宅供应；继续提高中小套型的比重；规划可以调整，远郊居住用地的容积率可以适当提高。

张大伟认为，王迪的上市并不可怕。可怕的是，人们期望它在没有良好管理的情况下上市。“北京还有一个单价为13万元的高限价项目。这个项目价格限制的一些变化是回报市场的行为。我们应该借鉴北京的监管经验。只有当供应充足时，市场预期才会改变，高价项目才会上市。没有影响，北京市场仍在降温。”他说，如果一直使用行政控制，最终的结果将是成千上万的人在南京排队抢房子的现象，这对市场来说是不健康的行为。

“价格限制不是唯一的手段。这是市场调节的紧急措施。核心是增加像北京这样的土地供应，保护低端的共有房产。如果低端不恐慌，市场也不会恐慌。需要改变预期监管而非数字监管的逻辑，以便王迪上市不会对市场产生负面影响。市场是分层的。政府管理低端和中端。高端项目本身就有需求。他们应该满足回报市场的高端需求，让他们卖掉相对便宜的房子，这也是市场的良性循环。”张大伟说。