土地市场的AB面：租赁用地很抢镜 地王之风难再续？

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房地产市场的调控正在逐步深化，并不断向土地市场传导。租赁土地的出现让许多开发商意识到市场正在发生变化。与此同时，住房企业土地储备的规模和结构对其绩效的影响越来越大，但在以高价收购土地后面临着严格的调控。过去经常出现的“土地国王”现在没事了吗？

房价与地价的微妙关系一直是市场热议的焦点。房地产市场的调控正在逐步深化，并不断向土地市场传导。租赁土地的出现让许多开发商意识到市场正在发生变化。与此同时，住房企业土地储备的规模和结构对其绩效的影响越来越大，但在以高价收购土地后面临着严格的调控。过去经常出现的“土地国王”现在没事了吗？

租赁土地是一种偷窃

对于土地市场而言，2017年是一个转折点。土地供应量的大幅增加伴随着出让方式的改变，这将对地价和房价产生深远的影响。

根据中国指数研究院的数据，仅在今年10月，全国300个城市就启动了2883起土地案件，与上月相比增长了13%，与去年同期相比增长了37%。其中，住宅用地(含住宅用地)和综合用地(含住宅用地)1027处，比上个月增长35%，比去年同期增长81%。根据中原地产的数据，2017年前10个月，7个城市的土地出让金已经超过1000亿元。

如果土地数量的大幅增加是“一面”，那么地价下降、拍卖规则改变等现象就成为土地市场的另一面。根据中国指数研究院的数据，今年10月份全国300个城市的平均地价为24%，比去年同期下降了18个百分点。更多数据显示，截至11月17日，一线城市住宅用地平均地价仅为19.04%，比2016年低47.86个百分点。

此时，一线城市的住宅用地供应大不相同。根据市场数据，截至11月中旬，在四个一线城市中，北京的自有住房供应量增幅最大，72套自有住房的供应量较2016年增长了380%，而深圳的自有住房供应量仍保持在一位数。

2017年，许多开发商意识到市场正在发生变化，尤其是在土地市场。在过去，出价最高者的拍卖模式也带来了一些弊端，尤其是“地王”的频繁出现。自去年底以来，价格限制、经济适用房分配和自住区招标等限制性条件发生了变化。此外，“只租不卖”的土地模式已成为土地流转的重要选择。据一些分析人士称，今年北京新增的宅基地供应中，有许多是自住商品房(共有房产)，上海和深圳也推出了专门的租赁土地，其中大部分是经过一两轮竞争后才出售的。因此，今年一线城市宅基地的交易价格、平均底价和平均地价都有所下降。

11月10日，深圳第一个70年的自持租赁土地上市出售。该地块位于龙华智敏街，起拍价7.77亿元，最高价10.1亿元。最终，深圳人才置业集团以10.1亿元的土地价格和37860平方米的人才住宅中标。11月21日，上海土地交易市场又推出了六个出租房。自7月份推出首个租赁住宅用地以来，上海已推出29个租赁住宅用地，出售了15个租赁住宅用地。

“土地之王”之风难以持续吗？

土地供应大幅度增加，住房企业也积极采取土地覆盖的立场。根据中国指数研究院的数据，2017年前10个月，碧桂园继续以1903亿元的土地收购金额排名第一，万科以1525亿元排名第二，保利以1222亿元排名第三，三家房地产企业的土地收购金额均超过1000亿元。房地产企业收购土地的城市主要集中在北京、福州、佛山、绍兴等重点一二线城市及其周边的三个四线城市。

就在去年，许多地方被"土地大王"筛选，房地产企业的征地热情高涨。例如，去年6月，在深圳，包括万科、中海、招商局和龙光在内的18家大鳄激烈争夺龙华的第一块待售土地。最终，中国电力建设(601669)房地产集团有限公司和广州房融房地产有限公司以约82.9亿元的意外价格“笑到了最后”，综合底价为每平方米56781元。业内人士预测，如果扣除配套面积，土地平均价格接近每平方米9.5万至10万元，项目可以获得合理的利润。

去年，在各地的“土地大王”中，国有企业收购的土地比例达到历史最高水平。据悉，广州房融股东为中国金茂控股集团有限公司..当时招商地产的报价为70.5亿元，万科为57.5亿元，龙华地区连续获得“土地王”的龙光地产为56.3亿元，价格仍相对在市场预期范围内。

一年半过去了，不管是稳操胜券还是一时兴起。记者在龙华上塘区看到，该地块已被改造为龙华金茂大厦的施工场地，目前正在施工中。据记者调查，金茂大厦旁边的洪荣源尚军项目正在出售。此前推出的房屋价格约为每平方米6万至6.5万元，而像乾隆海宁、中海金城、特发和平里等二手房的价格大多在每平方米5.5万至7万元之间。“从目前的情况来看，金茂大厦的定位必须是高端豪宅，否则要达到上塘地区10万以上的价格还是有点难度。”当地中介告诉记者。此外，根据深圳市规划和国土资源委员会11月初发布的数据，深圳新房价格已连续13个月下跌。

此外，“现房出售”是指在该地块上建造的住宅、商业地产或其他建筑物不能预售，但“现房”应在完工并取得不动产产权证后出售，这也极大地考验了开发商的财务实力。记者了解到，今年10月，在北京证券交易所上市的深圳市粤茂房地产有限公司(深圳金茂大厦项目公司)的交易结果显示，深圳市粤茂引进了一家名为“嘉兴丁鑫创冉投资合伙(有限合伙)”的机构，该机构增资1.25亿元，占增资后股本的25%。一些分析师表示，“现在卖”的压力、融资环境的收紧以及房地产市场的监管都没有放松的迹象。电力建设和金茂也可能找到风险共担的合作伙伴。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在监管部门的监管下，地方政府仍将保持一定的土地供应速度，但房企的资金链压力正在加大，征地策略趋于保守。“王迪”入市的关键是看楼市周期，即“王迪”项目的转移应避开市场降温或调控升级的时间点。事实上，一些城市有很强的房地产周期性。拿“地王”来说，有两点要考虑:如果对这种土地的开发有足够的信心，那么顺从的“地王”仍然是市场认可的；土地收购应注意资本风险的分散，住房企业应在一、二、三线城市进行合理布局和比例分配。

回首往事，深圳龙华已成为“土地之王”的温床。早在2013年，中国海外地产就以每平方米14600元的底价和91%的溢价赢得了该地区38.2亿元的住宅用地。它成为当时深圳住宅建筑总价和单价的“地王”。2014年，龙光地产以46.8亿元(相当于每平方米25，100元的底价)赢得了白石龙的“土地之王”，溢价高达85.3%。

如今，仍有参与土地竞争的企业将牌照引入土地拍卖“赌场”，但无论是房企、购房者，甚至是投资者，他们的观念都可能发生改变...