龙头房企驶上扩张快车道 高负债或成达摩克利斯之剑

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尽管今年房地产市场的整体销售额在下降，但领先房地产企业的扩张速度正在加快。根据嘉里的数据，今年1月至10月，共有12家房地产企业超过1000亿元，预计到年底将有17家房地产企业达到1000亿元。同时，风能数据显示，今年前三季度，房企负债率达到新高，行业资产负债率高达79%。

在强监管、严监管的背景下，与房地产相关的融资活动面临着监管趋紧的局面。自2016年底以来，代表团、上海证券交易所和深圳证券交易所三次会议频繁发表文章，限制住房企业融资。在这种情况下，恒大、绿地、碧桂园(港股02007)和阳光城(阳光城000671)等一批近几年走规模借贷之路的房地产企业主动提出了减债目标。

《国家商报》记者指出，主动减少债务并不意味着房屋企业不再追求规模。在规模的同时，房企开始注重效率，许多房企都重申了规模与效率并行的本质。达到1000亿元目标的“利润王”中国海外地产和禹州地产(港股01628)，都以此为扩张前提。

融资渠道进一步收紧

在债务迅速膨胀之后，房地产行业的债务水平再次达到历史最高水平。数据显示，截至今年第三季度，136家a股房地产上市企业负债总额超过6.04万亿元，同比增长23.21%；平均每个a股上市房地产企业的负债达到445亿元。

与高负债水平平行的是融资渠道的进一步收紧。“过去，房企的融资方式主要包括公司债券、开发贷款、中期票据和信托融资，但目前监管审批非常严格，公司债券和开发贷款都不是很好。即使它能够发行债券，目前的成本也很高。”一位从事公司债券融资的经纪人士告诉记者。

该行一位知情人士也表示:“我们已经基本停止为房企融资，所有有需要的人都将被引入信托。我们预计明年将出现持续收紧的趋势。”

据央视报道，住房和城乡建设部、国土资源部和中央银行近日在湖北省武汉市部分省市召开了房地产工作座谈会，继续强调要加强财务管理，平衡房地产业与其他行业的资金分配，防止资金非法流入房地产。

数据显示，今年前10个月，住房企业信用债券融资规模为3275.05亿元，其中公司债券为749亿元，中间票为1393.7亿元；2016年同期，房地产企业发行信用债券10345.5亿元，其中843.3亿元中标。总体而言，今年前十个月，房地产企业的信用债券下降了近70%。

中国人民银行上海总部的统计数据也显示，上海房地产开发贷款正在减少。10月份，上海市房地产开发本外币贷款同比减少120.62亿元。其中，房地产开发贷款减少36.04亿元，为今年以来首次减少。

值得注意的是，在企业债券和开发贷款受到限制后，许多住房企业转向了信托融资，但这一渠道也显示出收紧的迹象。根据中国信托协会的数据，10月份，共有78家房地产信托公司成立，筹资108.48亿元，仅高于今年2月份筹资的98.58亿元，仅为今年5月份448.9亿元高峰期的四分之一。与9月份相比，单月融资365.39亿元，同比下降70.3%。

一位信托从业人员对《商业日报》记者表示:“目前，我们对房地产企业信托融资持谨慎乐观的态度，目前我们主要与恒大、万科等大中型房地产企业合作。”

减少债务的生存之道

在强监管、严监管、融资难的三重夹击下，许多前些年大举借债、快速扩张的房地产企业开始提出减债目标，其中恒大和融创是最典型的代表。

在8月28日举行的中国恒大(港股03333)2017年年中业绩会上，恒大集团副董事长兼总裁夏海钧向股东承诺，公司未来一年的净负债率将从240%降至140%，未来两年降至100%，三年后将保持在70%的合理范围内。

根据年中报告，截至2017年6月30日，中国恒大的总资产已达14，930亿元，贷款总额为6，735亿元，现金余额为2，699亿元。净负债率比去年年底下降了近一半。

债务减免也带来了积极的变化。近日，评级机构穆迪将恒大的企业信用评级从“b2”上调至“b1”，将恒大的高级无担保债务评级从“b3”上调至“b2”，前景评级为“稳定”。

融创和恒大有着同样的选择。融创中国(港股01918)控股有限公司董事长孙宏斌在通过频繁并购获得巨额土地储备后，也公开表示:“在不久的将来，我们将停止开发，加快去化，降低负债率，以确保健康和安全。”

融创在年中业绩会上提出了减债目标:未来公司计划在2018 ~ 2019年大幅降低负债率，在现有充足土地储备的基础上暂停土地收购，计划在2018年底前将净负债降至90%。

虽然两人都放缓并增加了土地储备，但这并不意味着恒大和融创不重视规模。中国房地产业管理人员联合会秘书长陈云峰认为，目前大多数积极“走出去”的企业已经实现了分阶段的规模扩张。

《国家商报》记者注意到，融创中国控股有限公司CEO王梦德指出，公司减债不是因为公司不安全，而是因为公司已经达到了现在的规模。"我们的减债不是通过偿还债务来实现的，而是通过偿还后增加资产来实现的."

规模斗争的后半部分

经历了快速增长的房地产企业正在减少负债，而过去几年选择稳步发展的一些房地产企业正在适度举债，如万科和中海。

近年来，万科的发展重点一直是多元化经营，不太追求规模。因此，去年万科“让”出了它多年来的销售桂冠。然而，今年以来，万科大幅增加了土地收购。根据2017年第三季度报告，万科第三季度末的净负债率较中期上升至38.2%。

万科表示，它正在“及时增加投资”。一位长期跟踪万科的券商分析师对《商业日报》记者表示:“销售规模太大，万科土地储备有点紧张，有必要加大买地力度。”根据中国指数研究院的数据，今年前十个月，万科收购了1525亿元的土地。

另一个例子是中海地产。据统计，今年的土地收购量已经达到600多亿元，而去年中海集团的土地收购成本只有370亿元。根据年中报告，截至6月底，中国海外房地产的净负债率上升至16.1%，而截至2016年底，中国海外房地产的净负债率仅为4.77%。

然而，在增加杠杆的过程中，中海地产仍然注重规模与效益的平衡。在年中业绩发布会上，中国海运董事长严建国表示:“总利润是企业发展的关键，高于规模增长。规模必须服从效益的发展，没有效益的企业是做不到的。这是建立规模发展的先决条件。”

在下半年的大规模竞争中，领先的房地产企业开始有意识地构建新的发展篇章，无论是债务减少还是杠杆增加。在最近的一次公开场合，万科董事长兼首席执行官于亮表示:“万科应该成为一个更好生活的现场教师，并配合城市配套服务战略。”目前，万科已经将其业务扩展到物流地产、长期租赁公寓、医疗和教育。