“新地王”频现 风险防范警号再起

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上周，香港土地市场以“新土地王”的形象出现，给香港房地产市场带来了不小的轰动。11月15日，香港地政总署宣布以172.88亿港元批出位于新九龙内地段第6549号的住宅用地，打破了香港鸭洲临安路住宅用地售价超过168亿港元的纪录。此次土地拍卖最大的吸引力在于大开发商和小开发商之间的合作，以及内地和香港开发商之间的联合攻击。此次“新土地王”由香港资深房地产开发商新和地产(香港股票00083)、世茂地产(香港股票00813)、惠德丰(香港股票0020)、嘉华国际(香港股票00173)和爪哇控股(香港股票0251)联合组成的财团赢得。

根据市场分析，这反映出开发商对香港楼市的后续表现仍持乐观态度。值得注意的是，这次拍卖的土地面积很大，而且竞标所需的银码很高，一个家庭很难承受。因此，有一个场景，许多人联手，组织团体抢夺“土地之王”，这不仅可以增加中标的机会，但也分担风险。此外，今年以来，内地楼市调控力度不断加大，成效逐渐显现。作为一个国际城市，香港的物业市场情况与内地不同。因此，虽然最近美联储加息的呼声越来越高，但留在香港的热钱基金仍然热情高涨，继续狂热追逐港元资产，而香港的房地产市场已成为这些热钱的主要市场。有香港地产界人士指出，这位土地大王的再现，显示中国财团对香港的房屋发展越来越感兴趣。随着香港对高质量项目的持续热情，预计将来内地和香港的财团投标的趋势会越来越大。特别是对于大型开发项目，这种合作不仅可以分散资金投入，还可以参与更多项目的开发。

虽然香港资本的“洪水”有利于香港楼市的持续上升，但这是否支持香港土地市场经常出现“新地王”和楼价不断上升的原因呢？这一次,“新地王”的底价相当于每平方英尺17，500多港元，已经达到市场预期的上限，目前还不知道空有多少房间。

事实上，香港的房地产市场最近一直很繁荣，完全忽略了美联储加息周期对香港利率上升趋势的影响。根据香港官员最近公布的最新统计，截至10月31日，与按揭贷款按揭利率相关的港元一个月银行同业拆息(hibor)已连续12个交易日上涨，达到自2008年金融海啸以来近9年的新高；此外，今年9月，香港私人住宅价格指数连续18个月上涨，并连续11个月创下新高。

为此，香港政府高级官员不断向市场高喊，提醒他们加强风险管理。香港财政司司长陈茂波明确表示，在现阶段，“绝不会考虑”放宽高比例按揭贷款的条件。原因是香港没有条件放宽楼市调控政策。市场预计美国将在今年12月再次加息。这将是板上钉钉的事，明年将继续加息；与此同时，美联储(Federal Reserve)在10月份开始了缩减资产负债表的计划，因此香港的利率迟早会赶上美国。他强调，香港政府已经判断目前的房价已经处于“非常高的水平”，在未来三至四年内，香港的住房供应将达到9.8万套左右，无论从供应量还是竣工数量来看，都比往年有所增加。现在放松管制真的很危险。

此外，香港金融管理局总裁陈德林也承认，香港房地产市场的趋势仍不明朗，需要更多时间观察。自香港政府今年5月推出第八轮反周期措施以来，7月和8月的楼市成交量大幅下降，但9月份出现反弹，一手和二手成交均有所上升。他认为，当前全球资本市场继续升温，市场可能低估地缘政治风险，过于乐观。他还提醒香港市民和投资者，美国货币政策的正常化将影响全球金融环境和资本流动。香港是一个小经济体。当美国的利率高于香港的利率时，港元汇率将会走弱，资金将会外流。

由此可见，香港的高房价不仅会影响香港人的生活质素，亦会危及香港的金融秩序和安全。香港重现“新土地王”的市场特征值得监管者关注，宜早预防、早防范。