超50城出台房屋租赁政策 龙湖冠寓落地14城补位租赁需求

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2017年，“租赁”成为焦点。从中央政府的顶层设计到各地配套政策的出台，今年是租赁业的“红利年”。

事实上，目前中国租赁市场份额相对较小，这意味着未来潜在市场巨大。全国房地产商会会长顾云昌表示，发达国家的租购比是3:7或4:6，这导致了租赁市场和销售市场的比例不协调。

在“租购并举”的政策指导下，长期租赁公寓的出现弥补了租赁需求的比重。国家政策的顶层设计已经完成，租赁市场迎来了多方资本的进入。

龙湖集团作为首家将长期租赁公寓业务定位于主渠道业务的开发商，积极响应国家租售并举的政策，规划了下半年的房地产市场。龙湖集团副总裁兼冠宇公司首席执行官韩石表示，冠宇是龙湖集团仅次于住宅、商业和房地产的第四大战略主渠道业务。据估计，2017年底前将开放15，000个房间，中期将开放50，000个房间。三年内，我们将力争进入行业前三名，实现收入20亿元的目标。

租赁保单的护送

事实上，“坚持房子是为了生活，不是为了投机”的长期机制正在形成。从“重购少租”到“租购并举”，意味着住房制度正在发生根本性变化，“租购并举”已成为楼市调控的主旋律。

去年6月，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，加快培育和发展住房租赁市场的步伐越来越快。

截至今年7月，9个部委决定在首批12个重点城市开展房屋租赁试点，“租赁之火”迅速蔓延。目前，除试点城市外，住房租赁政策已在各地实施。

其中，10月份，全国共有25个城市出台房地产调控政策34次，其中鼓励租赁政策近20次。据中原地产研究中心统计，截至10月30日，12个以上省份的50多个城市已经出台了租赁政策。

从政策内容来看，对租赁市场进行了全方位的监管。其中，广州市首次明确出租屋人均居住面积不应低于5平方米，严禁集体出租屋；规定在单体房屋装修中不得增加厨房或卫生间，禁止“房中有房”；严禁宿舍和房屋租赁企业经营“胶囊公寓”。

在北京新的租赁政策中，围绕完善房屋租赁管理服务体系、多渠道增加租赁住房供应、加大对房屋租赁的财政支持、明确房屋租赁行为规范、加强市场主体监管等方面做出了许多规定。

中原地产首席分析师张大伟表示，从各地的租赁政策来看，主要是通过加减政策增加土地供应，减少选择租房和居住的阻力，通过建立租购并举的住房制度，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，给予承租人更多权利。

此外，大城市加快了租赁土地的增加。根据中原地产研究中心的统计，全国有10多个城市出售了租赁土地，供应了8万多套。

抢占市场高地

链家研究院院长杨现领表示，在优惠政策和活跃的市场环境下，万亿美元租赁市场将迎来更多参与者，形成土地供应商、开发建设方、产品运营方、金融支持方和租赁后服务方各司其职的市场新格局。

然而，在95%的租赁需求被传统租赁方式占据的情况下，新消费升级的租赁需求远远不够，长期租赁公寓应运而生。

根据迈甸研究所的监测数据，北京、广州、深圳四个一线城市共有335套集中品牌长期租赁公寓，占集中品牌长期租赁公寓市场的70%。面对万亿美元的蓝海市场，目前，前30家房企中有1/3以不同方式安排了长期租赁公寓。事实上，万科、龙湖、保利等大型房企已经进入董事办公室，出租公寓，抢占市场份额。

以龙湖下的关羽为例，下半年全国关羽布局节奏开始加快。截至10月底，龙湖打造的关羽已在全国14个城市布局，并全面进驻北京、上海、广州和深圳四个一线城市。品牌已经成为龙湖作为长期租赁公寓的第一优势——依托集团，房地产业务已经被许多城市公司提前布局，这使得冠宇具备了低成本的融资能力，对不同城市深度的解读有了更好的前提条件。此外，客户研究和大数据的支持可以深入培养城市人的特征。如果你在这个基础上做关羽，你会有一个快速的突破。其中，10月底在上海开设了9家店铺，广州冠宇已在6个项目中扩建了近2000间客房。未来，广州龙湖长期租赁公寓业务将根据城市和行业的发展趋势，结合轨道交通的便利性和配套设施的完善，重点拓展广佛城。

此外，深圳作为龙湖全国布局中的重点城市，在首次进入时就突破了长期租赁公寓产品的难题，业务进展惊人。仅在几个月内，它就收购了6家商店的4746间客房。

目前，冠宇的开业项目入住率基本保持在95%以上。龙湖冠宇总经理王俊英表示，冠宇在发展速度、资产管理、增值服务等整个产业链上不断努力。

事实上，在冠宇的管理和运营上，得到了集团的全力支持和授权，不仅可以快速决策和推进，还可以为年轻租户协调整个集团的资源。

龙湖希望将其产品和服务延伸到“整个生命周期”，即“居住+租赁”。皇冠公寓是对年轻租赁客户群体品牌的拓展，让更多的年轻人在龙湖享受到物业、房地产、商业、租赁等资源齐全的配套服务。

利润模型的原型

长期租赁公寓仍处于抢占市场阶段，谁拥有规模优势，谁就能在市场中占据主动。

作为一家房地产开发企业，龙湖集团率先将长期租赁公寓定位为仅次于房地产、商业和房地产的第四大投资和布局主渠道业务。这意味着关羽在龙湖的地位不仅仅是长期出租公寓产品那么简单。

华平投资执行董事长张奇奇曾表示，长期租赁公寓的利润将经历三个阶段:单店易赚阶段；在单店扩张阶段，由于企业经营和扩张速度的原因，利润下降；在规模经济阶段，真正的竞争力形成了。

以冠宇为例，目前冠宇的前期运营资本主要由集团投资，依托集团优势，凭借优秀的资本市场评级和资本配置效率，资本获取成本仅低4.7%。

长期租赁公寓考验着房地产企业的经营能力，归根到底是人的因素主导着经营。龙湖集团不断为长期出租公寓输血。据了解，龙湖系统的关羽队伍大多是精英队伍，为关羽的运营和发展提供了强大的人才储备。

事实上，凭借龙湖的强健基因和各大城市的据点，关羽充分利用集团的优势，能够对当地市场做出准确的判断，这是关羽快速扩张的保证。从项目开始到投入运营的效率越高，早期盈利就越有利。从项目立项到开业的时间控制在5个月左右，以便尽可能地发挥时间优势。在招投标和采购过程中，可以采用集团招聘，不仅成本低，而且供货速度快，还实现了质量控制和保证。

经过不断探索和经验积累，韩石率先在行业内提出了“城市枢纽综合平台”的概念。通过互联网思维，依托龙湖集团，煽动城市资源交流，使租房“孤立”，进入社区平台3.0时代，让租房者可以利用资源，为城市的中坚力量——年轻人创造更好的生活体验。

编辑朱昱