土地市场数据爆表！房价前景左右为难

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昨天(11月14日)，根据中国统计局的最新数据，杠杆游戏发现，房地产市场的许多关键数据创下近年来的新低！

今天，我想谈一谈另一个相反的发现，那就是土地市场非常热——土地交易价格的增长率仍然很高，而相反的指数表明土地收购面积的增长率远远低于交易价格的增长率。

这意味着单位土地价格快速上涨，那么未来的房价呢？

让我们看看具体情况。

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土地市场有多热？土地交易价格的增长率几个月来一直居高不下，而土地购买面积的增长率远低于交易价格的增长率

根据中国统计局的最新数据，2017年1月至10月的土地交易价格为9695亿元，同比增长43.3%，增速下降3个百分点。

请注意，这仍是增长率的轻微下降。当然，如果购买面积同时快速增长，交易价格的上升并不意味着单位土地价格快速上升。事实是:

同期，中国房地产开发企业征地面积为1.9048亿平方米，同比增长12.9%，增速比1-9月提高0.7个百分点。这一增长率远低于交易价格的增长率。

图1。2017年1月至10月，中国土地收购与交易相关数据图表来源|中国统计局

有些朋友可能会说，卖地的最后付款和买地的交付是有一段时间间隔的，单是列出10月份的累积数据，并不能完全客观地反映土地市场的情况。

这种说法是正确的，那么杠杆博弈将向你展示土地市场在过去36个月的总体趋势变化。

图2。从2014年11月至2017年9月，我的房地产行业征地面积增长率和交易价格增长率来源|中国统计局

2014年11月至2015年，土地收购面积和土地交易价格均为负增长，反映了当时房地产市场的停滞和下滑。

所以很明显，从2016年开始，征地面积的增长率开始远远低于交易价格的增长率，这意味着市场逆转。

2016年全年，征地面积增速仍为负值，但与此同时，由于房价上涨，土地交易价格恢复正增长，并开始远远落后于征地面积增速。

这种良好对比背后的真相是，2016年，中国的地价越来越高。

2017年，这一趋势继续，增长率差距越来越大。由于房价居高不下，2017年1月至10月土地交易价格涨幅越来越大，而征地面积涨幅处于较低水平。

但是，土地收购面积开始恢复增长，这至少意味着土地出让方的供应量增加了。同时，开发商对市场前景持乐观态度，愿意省钱；交易价格的快速上升表明，尽管土地转让增加，但起始价格或溢价是明显的。

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土地市场很热，但其他房地产数据正在萎缩

昨日(11月14日)，五大房地产市场的关键数据创下近年来新低！在文章”中，杠杆游戏查看了数据，发现:

1.从1月到10月，中国房地产开发投资增速创下2017年以来的新低，但这一数据背后隐藏着一些东西。尽管10月份的房地产投资增长率为2017年最低，但仍高于2016年的任何时候，甚至高于2015年的大部分时间。解释惯性仍然存在。

2.住宅投资增长率在2017年是第二低，但比2014年、2015年和2016年都要快。2017年1月至10月，全国实现住宅投资61871亿元，在如此高的基数下，可以保持近10%的两位数增长。不，还不错。

图3。2014年11月-2017年9月，中国住宅投资增长图表来源|中国统计局

3.商品房和住宅的销售面积和销售增长率为2016年以来最低。具体来说，住宅销售增长率实际上达到了2015年6月以来的最低水平。2015年1月至6月，住宅销售增长率为12.9%，2017年1月至10月，增长率为9.6%。

毫无疑问，销售面积的下降和销售增长与监管有很大关系。从上一个周期开始，在销售增长下降后，销售领域和销售额出现了一波负增长。历史上最严格的监管这次会重现这种景象吗？

4.m2的增长率至少是1999年12月以来的最低水平。截至2017年10月底，广义货币(m2)余额为165.34万亿元，同比增长8.8%。

一些媒体称，自1990年有统计数据以来，中国m2增速长期保持两位数增长，创下过去27年的新低。

杠杆游戏指的是可以在官方网站中国统计局找到的数据，至少可以确信这是自1999年12月以来的单月最低m2增长率。

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热土市场和其他偏离它的数据使得房价前景变得困难

从以上的调查结果和分析可以明显看出，土地价格比以前高，所以在未来，房价至少应该维持在目前的价格，最多稍微降低，这样开发商才能赚钱，否则会有很大的压力。

同时，土地供应摆脱了2014-2016年的持续负增长，恢复了正增长。这意味着未来房地产市场的供给在理论上将比以前更高。

本轮房价上涨始于2015年下半年，与货币、去库存和供应有关。正是由于过去长时间的土地供给负增长，2015年后的市场供需不足。当房价再次上涨时，恐慌性购买增加了。

接下来是什么？监管使市场相对稳定，预计未来供应会增加。有必要在最后一轮去库存化之前重复这个场景吗？如果是这样的话，是否有必要设立一些企业？

与此同时，既然货币是推动房价上涨的核心力量，而m2的增长率也创下了历史新低，那么有什么可以用来支撑房价的持续上涨呢？但是问题是，如上所述，如果它不上升，或者如果它不能稳定，一些开发者将会有困难。同步化将不可避免地影响到地方乃至经济增长的各个方面。

顺便说一下，从外部来看，美联储降低了加息的幅度...房价前景真是进退两难！