地产界挖角一哥！阳光城掌门林腾蛟的彪悍房企路

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近年来，作为房地产行业的一群黑马，冲击规模的步伐不断加快，争抢土地之王和大型并购事件时有发生，被称为“民房企现象”。

阳光城市(000671，诊断单元)，被称为年度最激烈的房地产企业，引人注目。

根据房地产市场的资本理论，阳光城最近制定了一个三年计划，到2018年将超过1500亿，2019年超过2500亿，2020年超过3500亿。

你知道，2016年阳光城的销售额只有466亿元。敢设定如此激烈的“目标”，想必阳光城董事长林腾蛟正在策划一场大棋局，这将有一个惊人的壮举。

01

林腾娇:挖行业墙角的兄弟手段很强

有一次，一位老大哥说，如果什么都不做，人们就做不到。林腾觉对此一定有很深的共鸣。阳光城市自从在林腾娇手里上市以来，已经经历了三次腾飞，可以说每次腾飞背后都有着举足轻重的人。

了解了房地产市场的资本理论，了解了林腾蛟挖人的记录后，他不禁赞叹道:这就是这个行业的挖人兄弟。

第一次:陈凯，挖龙湖的将军，吴亚军很痛苦。

2012年，林腾娇称赞并羡慕龙湖，龙湖正如火如荼地发展着。阳光城市第一次腾飞时，是林腾蛟招募了龙湖总经理兼运营总经理陈凯，并大胆任命他为总裁。

此后，以陈凯为代表的管理层在短短两年内实现了10倍的快速增长，从2011年的23亿美元增长到2013年的220亿美元。

第二次:于亮挖万科重要部长张海民的时候非常郁闷。

第二次起飞，从2014年的231亿，2015年的310亿到2016年的487亿，可谓阳光城市的“丰收阶段”。

这一次背后的英雄是林腾蛟，他聘请了深圳万科房地产营销总经理张海民。陈凯加冕为联合主席，张海民接任阳光城市主席。面对深圳总部最高指挥官的倒台，于亮感到非常沮丧。

第三次:杨国强深挖《碧桂园》的核心人物朱荣斌和吴建斌，非常生气。

“做大老板”一直是林腾娇的梦想，也是现任老板碧桂园的向往。结果，林腾蛟重掌，与“双滨”联手进入阳光城，震惊了业内消息。

林腾娇挖走了碧桂园联合总裁朱荣斌和首席财务官吴建斌。我真的为杨国强神父感到难过。林腾蛟很兴奋，终于有了一个拥有3000亿经验的新将军。

最后，朱荣斌担任阳光城执行董事长，吴建斌担任副总裁。也是从这个时候起，阳光城也有了“小田园”的称号。

林腾娇有句名言:性格是最好的风水，也是最难处理的关系。房地产市场的资本理论想说，有了这样一个高情商的领导者，难怪阳光城可以随心所欲地挖人。毕竟，像朱荣斌和吴建斌这样的高管绝对不是因为钱而跳槽。

伴随着阳光城的突然北移，林腾蛟以其三次强挖人的壮举而闻名于世。

02

阳光城的股权之谜，最大股东是荀子吴杰

事实上，伟人有伟大的抱负。林腾娇在接受采访时说，他的“小目标”是让阳光城市尽快实现跻身世界500强的梦想，他的“大志向”是成为一名能够积极推动社会进步和商业文明的企业家。

然而，在上市公司阳光城的股权结构中却看不到林腾蛟的大股东。

阳光城市集团耀眼的企业地图

虽然林腾娇是上市公司阳光城的董事长，但阳光城的实际控制人是吴杰。从阳光城关联公司之间的关系可以看出，作为董事的吴杰也是整个阳光城系统的实际控制人。

从法律上讲，林腾蛟相当于各行各业的精英经理人，而他自己只是阳光城的幌子？这显然是不可能的。这里隐藏着什么样的设计？

仅2015年4月的公告显示，林腾娇与吴杰签署了《一致行动协议》，协议规定林腾娇在处理上市公司相关事宜时应与吴杰保持一致。

根据房地产市场的资本理论，这让大多数投资者感到尴尬。天天说话的林腾娇，本来想听听吴姐的！那么，另一位有实权的总统何梅，应该听谁的呢？难道还想听吴姐的？

喜欢看米月传奇的林腾蛟一定有一些感受。

这也解释了为什么阳光城经常在主营业务之外扩张吗？例如，今年7月，阳光城市突然宣布将从事大规模的环保业务。一个在福建长大的房地产巨头，收购了世界上最大的大气环保设备制造行业龙井环保(600388)，在业内引起了轩然大波。只有经营粮油的许家印，才配得上这种跨境贸易。

03

林腾娇是葡萄酒领域的商业大师。“小乡村花园”能成功吗？

根据房地产市场的资本理论，作为一个领导者，林腾蛟除了善于利用人之外，还有一个最大的杀手，那就是善于交际。众所周知，在中国，情商比智商重要得多。情商的突出表现在于它能说得好、沟通得好，它必须是葡萄酒市场的大师。

在林腾娇的带领下，阳光城高层管理团队的沟通能力也压过了业内其他房地产企业。

导演何梅，作为一个有开拓精神的老导演，左右逢源，显示了他的能力。

与此同时，商业专家林腾蛟加快了在阳光城市复制“小田园”的步伐。

据了解，阳光城通过项目后续投资机制的“双赢合作”计划，允许管理团队(董除外)、区域领导和项目团队对项目进行后续投资，持股比例不超过15%，有利于加快销售。这是碧桂园伙伴机制的复制品。

根据房地产市场的资本理论，朱荣斌上任后，阳光城市已经在以碧桂园的速度运行。朱荣斌还对前总统张海民几乎“原封不动”的三四线城市表现出极大的热情。最近，继碧桂园的万亿美元计划之后，阳光城也抛出了一个万亿美元的计划，打算冲刺房地产的第一梯队。

房地产超人林腾娇也表现出了高高在上、奋力拼搏的态度。

根据房地产市场的资本理论，在阳光城迅速扩张的背后，高负债的压力日益增大。根据第三季度报告，截至2017年9月30日，阳光城的负债总额为1694亿元，而在2012年第三季度末，这一数字仅为121亿元，是之前的13倍。从净利润比率来看，今年前三季度的净利润比率为4.3%，比去年年底下降了3个百分点。

然后问题来了。到处向碧桂园学习的阳光城负债1000亿元。会不会变成顺驰，那年顺驰一直在关注万科？阳光城市未来能成功吗？中国房地产圈的好戏注定要落后。