新兴经济体房市降温

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专家表示，在新兴经济体房地产市场降温的过程中，政策制定者需要特别关注各种“蝴蝶效应”。在住房市场上涨期间，较高的房价将通过增加贷款需求为银行带来利润，从而“回馈”银行业。然而，当住房市场低迷，房价下跌时，这可能导致银行信贷收紧，甚至银行不良资产增加，从而影响银行业。

与英美的房地产市场相比，新兴经济体的房地产市场正在悄然降温。根据本月的数据，追踪巴西20个城市房地产价格的菲佩扎普指数(fipezap Index)显示，2015年巴西房地产价格仅上涨了1.32%，而同期里约热内卢的房地产价格下跌了1.36%。如果将巴西高达10%的通胀考虑在内，里约热内卢房价的实际跌幅高达10.58%。这与巴西房价自2007年以来的快速上涨相差甚远，后者几乎翻了一番。

纵观新兴经济体的房地产市场，巴西并不孤单。土耳其统计局2月24日的数据还显示，今年1月份该国住房销售同比下降1.9%；1月份，通过抵押贷款购买的房屋数量同比下降19.9%，至26584套。另外，在过去的三个月里，台湾的房地产价格已经下跌了7%以上；中国香港的房地产价格也下跌了6%以上。

英国《金融时报》援引的数据显示，过去一年，亚洲大型经济体和新兴经济体的房价下跌了2%，这是自2002年以来它们的房价首次下跌。然而，相比之下，即使在经济表现不佳的发达经济体，在过去一年中，计入通胀因素后的价格涨幅也达到了4%左右，为2006年以来的最大年度涨幅。

与此同时，新兴经济体购买海外住房的意愿也在下降。数据显示，在伦敦富裕地区，来自亚洲和俄罗斯的购房者曾占购房总数的三分之一，但这一数据在2015年大幅下降。例如，伦敦市中心肯辛顿区的房产，平均价格约为150万英镑，一度受到新兴经济体富人的青睐。但这种情况在2015年发生了变化。2014年前三个季度，伦敦肯辛顿和切尔西的亚洲买家比例高达26%；然而，在2015年同期，这一数值迅速“冷却”至6%。同期，俄罗斯人在伦敦市中心购房的比例从2014年的7%降至2015年的1%。

当然，并非所有新兴经济体的房地产市场都在经历“寒流”。例如，在过去的一年里，除了中国的房地产价格温和上涨之外，印度和南非的房地产价格也出现了显著增长，而墨西哥的住宅房地产价格涨幅超过了美国。

分析师表示，未来一些新兴经济体的房价调整可能是不可避免的。自2007年以来，印度、巴西等地的房地产市场出现大幅上涨，这为随后的市场回调带来了可能性。目前，国际商品价格大幅下跌、新兴经济体增长放缓、资本外流和本币贬值都是导致新兴经济体住房市场降温的因素。

专家表示，在新兴经济体房地产市场降温的过程中，政策制定者需要特别关注各种“蝴蝶效应”。在住房市场上涨期间，较高的房价将通过增加贷款需求为银行带来利润，从而“回馈”银行业。然而，当住房市场低迷，房价下跌时，这可能导致银行信贷收紧，甚至银行不良资产增加，从而影响银行业。此外，房价下跌可能导致家庭资产再平衡，一些家庭甚至可能削减消费。从许多方面来看，新兴经济体的房地产市场降温有可能蔓延至实体经济。巴西和俄罗斯等已经陷入深度衰退的经济体可能面临更大的压力。从目前全球房地产市场的趋势来看，一些经济学家预测，未来房地产市场可能有助于发达经济体的复苏，但也可能成为新兴经济体经济增长的拖累。