楼市“寄生贷”调查：月供贷高调加杠杆

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如果你认为“抵押贷款+开发贷款”是整栋房子的相关贷款，很遗憾你出局了，尽管仅这个组合的总规模就已经超过了22万亿元。

据《证券日报》记者报道，除了常规的抵押贷款业务外，还有许多贷款业务是“寄生”在房地产市场上的。其中，“最有名的”自然是被监管机构禁止并严格调查的首付贷款和短期贷款。赎回贷款也在其中；此外，尽管月度贷款(也称为扩大贷款)并未投资于房地产市场，但它客观上给抵押贷款客户“增加了杠杆作用”，导致客户月度贷款额短期激增。

赎回贷款涉嫌“穿背心”

或许这是受去年房地产市场激烈交易的影响，止赎贷款去年也很受欢迎。但是，随着监管力度的不断加大，止赎贷款也被怀疑是以低调的方式进行的。

赎回是二手房交易中的一个常见术语，是指清偿出卖人房地产抵押本息，取消抵押登记，赎回房地产许可证；在房地产许可证被赎回和抵押登记被取消后，止赎被视为完成。卖方申请取消抵押品赎回权的贷款称为取消抵押品赎回权贷款。去年，一些在线平台热衷于取消贷款赎回权。在首付贷款被监管机构叫停后，止赎贷款甚至成为一些中介机构的“拳头产品”。据本报记者报道，即使去年资本成本略有下降，止赎贷款综合服务费每年仍超过18%，一些二线城市甚至达到了1.8%-2%的月利率。

此外，抵押赎回权实际上绕过了监管当局对再抵押的限制，一些抵押赎回权是畸形的:一些抵押赎回权的目的不是为了促进房地产交易，而是为了提高估值和再抵押。一位有担保公司的人士告诉记者:“2016年，一线城市房价上涨迅速，一些房主想根据新的估价向银行申请按揭贷款，因此他们急于偿还原来的按揭贷款或按揭贷款。”然而，在银行业看来，“贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的止赎贷款，另一方面又申请了更高额度和比例的抵押贷款，流动性风险明显增加。”

去年10月，取消抵押品赎回权的贷款也被纳入监管机构的整改范围。例如，由广东省住房和城乡建设厅等部门联合制定的《广东省房地产开发企业和房地产中介机构互联网金融业务风险专项整治实施方案》正式公布。根据上述计划，重点整治对象包括通过互联网平台、关联公司或第三方金融机构向双方提供止赎贷款、首付贷款和首付贷款的房地产中介机构。

在监管的干预下，从表面上看，去年实施更多止赎贷款的几个平台现在都在回避相关产品。然而，经过最近的调查，我们的记者发现，仍有一些平台被怀疑推广以止赎贷款为基础资产的理财产品。

一个很有房地产背景的互联网金融平台的客服人员在暗访中表示，在该平台近期的金融产品中，期限为11个月的产品来源于租房贷款业务，期限为12个月的产品来源于装修贷款业务，期限为1 -3个月的产品来源于止赎贷款业务。

记者比较了10月平台推出的两个产品，分别用了30天和12个月的时间。记者发现，这两种产品属于同一系列(不同的项目编号)，项目描述为“借款人使用资金装修或购买家具和家用电器”。但是，12个月产品的借款目的是家庭装修，还款来源是个人收入；但是，30天期限产品的借款目的是自用，还款来源是房屋销售中的销售款。就项目介绍而言，30天理财产品中没有明确表示止赎或预付款，但还款来源确实很吸引人。此外，这种支付给投资者的理财产品的收益率并不突出，约为6%，但仍然很受投资者的欢迎。上述13万元的项目在10秒内被4位投资者认购。空；平台上另一个类似的短期项目规模为20万元，也是在3分8秒内“死亡”。

在另一个平台上，曾经与止赎贷款业务相关的理财产品系列不再详细描述项目的目的，而只是笼统地表明“借款的目的是短期资本周转”。但据记者观察，9月份平台推出的理财产品，总规模100万元，大部分都是30 -50天，可以在短时间内偿还100万元的本息，借款人的还款来源也值得推敲。

月度贷款放大杠杆

据《证券日报》记者介绍，贷款购买者“增加杠杆”的现象不仅集中在首付阶段，还集中在贷款购买者完成交易后的月度还款阶段，还有后续贷款的特殊信贷产品，美其名曰月度贷款供应。不同于低调的止赎贷款，每月抵押贷款仍然保持高姿态。一家担保公司的业务人员小刘(音译)最近在接受本报记者的暗访时表示:“我们的月度贷款业务与多家银行合作，有必要根据你的情况来判断哪家银行可以放贷。”

所谓月度贷款，是指向通过银行按揭买车买房的客户，或向银行贷款抵押房产的客户提供的信用贷款。这种贷款可以是无担保的，但利率高于抵押贷款利率，而且通常要求“半年以上的抵押贷款偿还期”。然而，“半年以上还款”的要求有时会被一些中介机构打破。记者发现，今年6月底，在一家专业贷款网站上，一些购房者问及他们“有没有按揭房，已经还了5个月了。”你能申请每月贷款吗？”两位信贷业务人员的回答是肯定的，其中一位实名认证的业务人员甚至说“一个月就可以还房贷”。

据《证券日报》记者调查，月还贷金额与月还贷金额和时间有关:六个月内你可以申请高达月还贷金额30倍的贷款，一年以上可申请高达月还贷金额45倍的贷款。与此同时，银行普遍设定了月贷款限额，大多数银行的最高限额为30万元，一些银行的最高限额为50万元。

小刘告诉记者，月贷款利率弹性较大，月利率大多在0.6%至1%之间，年化利率大致在7.2%至12%之间。此外，每月贷款的最长贷款期限通常只有1至5年，加上利率明显高于抵押贷款的利率，一流贷款的借款人短期财务压力相当大。

以一笔100万元的贷款为例，期限为30年，每月支付约5000元。根据目前按揭审批流程的要求，每月最高还款额不超过月工资的50%，贷款人的收入可超过1万元。如果申请三年期每月10万元的贷款，每月相同本金和利息的还款将超过3300元；如果每月贷款是每月还款的45倍，每月还款压力将上升到7500元左右，而原来每月按揭还款为5000元，每月还款压力将上升到12500元左右，这种情况将持续几年。

“从银行的初衷来看，每月贷款服务主要是为在其他银行有住房抵押贷款的客户量身定制的一种信贷服务。事实上，该行希望“挖走”其他银行认可的优质客户，以促进信贷服务。”银行家告诉《证券日报》记者，“虽然每月贷款服务是一种信用贷款，没有必要抵押的财产，但因为买家已经筛选期间贷款批准，信贷资格普遍良好，银行有要求的投资每月贷款，主要是满足消费者的装修和培训等买家的金融需求。”

不过，此人也承认，为了促进贷款，一些担保公司的业务人员没有主动提示资金使用限制和风险。本报记者注意到，在上述专项贷款平台中，一些业务人员甚至建议借款人同时提交多份申请或联合申请，以获得80-100万元的贷款总额。