地产股暴跌 去库存要收网了？

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今天，房地产股票跌入低谷！

就因为上周末第二次“930”之前许多城市的严格监管，人们有一种害怕的感觉。

尤其是港股

本轮a股地产股涨幅不大，因此跌幅不如港股。

a股和港股有一些区别。国内房地产股票市场最早始于2014年，结束于2015年。在过去的两年里，它基本上被冲击所主导，比如保利、金谷和格陵兰。(由于股权之争，万科有一些特殊的趋势)

然而，大部分香港国内股市今年才开始上涨，涨幅一般在3至6倍之间。碧桂园、恒大、融创是牛股的先锋。

事实上，上周的第二个“930”普遍被限制出售，而且这一政策的杀伤力远不及去年第一轮930中严格限制购买和贷款的规定。然而，在去年的监管期间，地产股基本上没有什么特别的反应。

为什么？

不同的阶段！不同的信号！

在去年的第一轮调控中，除了一些热点城市，大部分二线城市的房地产市场才刚刚起步，资本大量涌入，政策还处于去库存化阶段，所以今年该轮到他们来执行了。

但现在，在这些疲软的二线城市，房价翻了一番，库存严重不足。

前后只有一年，但这是非常不同的。

许多分析师认为，对这些弱势二线城市的监管只是一场表演，没有多大用处。销售限制的效果至少需要两三年才能体现出来。从短期来看，这更多的是一个信号，表明监管不会停止，因此，每个人都不能指望放松。

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接下来哪些城市需要监管？标准是什么？

9月8日，樱桃屋收到住房和城乡建设部房地产市场监督司发给湖南省住房和城乡建设厅的文件(原件已发送至知识星球)。从这份文件的要求，再与长沙的调控政策相比较，我们可以判断一两个。

首先，库存严重短缺。根据房地产市场交易信息日报系统，截至8月底，长沙市新建商品住宅实用面积仅为2.8个月，实用面积严重不足。

第二，房价上涨的压力很大。根据统计局发布的70个大中城市的数据，这是判断兴衰的依据。

因此，住房和城乡发展部提议，

目前，正是黄金、九银和十地产销售的传统旺季。长沙作为一个潜在的热点城市，仍然面临着房价上涨的巨大压力。请密切关注长沙房地产市场的稳定，督促和指导长沙落实各项条款和措施，加强监测和分析，判断市场形势，采取有效措施稳定市场预期，确保包括二手房在内的房地产市场稳定。

随后，长沙市根据住房和城乡建设部的要求，也采取了限制二手房销售三年的政策，同时将限购期限提高到两年。

根据住房和城乡建设部的文件，如果房价继续上涨，我部将按照程序把长沙纳入热点城市管理。

目前，我还没有解决热点城市和非热点城市在管理上的区别。例如，武汉、成都和杭州都属于热点城市，但在监管和管理方面似乎没有什么不同。中原地产首席研究员张大伟计算，如果按照8月份1.2亿平方米的交易面积计算，目前全国房地产市场的库存消化周期为5.1个月，库存压力大大降低。

总之，你能否监管取决于库存周期。据估计，目前省会城市的库存不足6个月，最危险的是3个月，因此进一步的监管迫在眉睫。

但是，如果库存少于3个月，估计房价会惯性上涨，因为贷款限制不够严格，远远达不到最后一轮调控。例如，在长沙第二套房，2013年的政策是首付比例应为65%，但目前仅为45%。

然而，最后一轮调控政策不是一步一个脚印，而是不断地补刀。

对于绝大多数一线和二线城市来说，去库存政策已经到了关门的时候，大鱼吃完了，小鱼还不能吃。至于三四线城市，只要住房和城乡建设部积极监管，地方政府就不会主动出面监管。毕竟，还是有工棚改革政策支持的，所以三线、四线暂时不会关闭。

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很多人留言问，原来库存不足，那么限制销售会不会导致供应越来越少？

我会向你解释的。一点也不！

你通常买的新房子通常是拍卖行。交付房屋需要一两年的时间，然后你将获得房地产许可证，这又是一两年的时间。因此，最快通常需要2年时间。即使你没有限定销售，你也不能马上把新房子放到二级市场上。

因此，在短期内，这意味着在一两年内，销售将没有限制，这将不会影响市场的供应。

二手房怎么样？如果你买了自己的房子，在考虑换房间之前，你应该至少住两年以上。而且不到2年，税费也很高，一般自住者不会考虑这么快卖掉。

如果你买了一套二手房，卖了几个月，你只能成为投资者，所以他们必须限制出售。至于不让投资者卖空，会不会导致二手房供应减少？我不这么认为，因为销售限制政策是针对那些在新政后购买的。你总是可以在新政之前卖掉房子。

相反，仍有很多二手房想卖，想买的人可能暂时不会买，因为他们要考虑限制销售的问题。

这相当于，如果供给不变，需求减少，那么价格上涨的压力就会减弱。

对于新房，销售限制通常是在获得房地产许可证后的2年或3年，而房地产许可证的发放时间大约是4年或5年后。

有些人可能还会问，如果限售房，买新房的人在四五年内就不能卖房子，那么市场上的二手房不会少吗？仍然会减少供应！

你又错了！我们会说，两年后，根据国土资源部的要求，存量严重不足的城市要大幅度增加土地供应，土地将被用来建房，时间从六个月到一两年不等，平均一年半。到那时，供应也会显著增加。一旦市场稳定下来，许多买家将拭目以待。人们总是这样。当他们买进时，他们不会买下。购买的人越来越少，供应增长缓慢。然后供给和需求再次平衡，甚至供给慢慢超过需求。

直截了当地说，限制销售意味着为急需库存的城市争取时间，等待新房子的供应跟上。与此同时，几年后，仍在进入市场的投资者将遭受损失，从而达到不投机住房的控制目标。

明白吗？