损失1500万亿的前一夜 日本人还在疯狂买房！

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导言:

1991年，这个岛国的房地产市场银行破产，房价暴跌，这是历史上最大的房地产泡沫破裂事件之一。大量银行和房地产企业倒闭，当年买房的所有家庭一夜之间又陷入贫困，但他们还没有还血，每年都要缴纳重税。二十年来，日本经济一直处于持续衰退之中。

在房地产市场崩溃之前，日本人在做什么？

日本东京。神话从这里开始，也在这里结束。

1.两个神话

如果上帝想摧毁它，他必须首先让它疯狂。

当日本房地产市场处于狂热状态时，有两个“神话”总能刺激所有投资者。

第一个神话是“土地不会贬值”。日本人很多，人们坚信土地总是稀缺的。全日本的人都陷入了炒卖土地买房的浪潮中，土地价格不断飙升，“土地王”每隔几个月就要刷新一次。

从1985年底到1990年初，日本城市土地价格在短短四年内上涨了200%。1990年，仅东京的地价就相当于美国的地价，而美国的土地面积是东京的15000倍。

一英寸的土地和一两个黄金，银座上升到“土地之王”的顶端。无论是实体还是金融机构，它都将免费向土地市场投入资本。

事实上，金山银矿的根基已经失去了空.

第二个神话是“东京房价不会下跌”。这种“神话”崇拜的基础是日本过去几十年的强劲经济增长，日本已经成为世界第二大经济强国。在日本人看来，日本似乎离取代美国成为世界第一经济强国不远了。

给这个神话火上浇油的是政府将永远支持房地产的信念，而日本只有一个东京，它吸引了来自全国甚至世界各地的人们涌入。站在世界的中心，你怎么能担心泡沫的破裂呢？

然而，人们忽视了当时日本的城市化率已经达到77.4%，而人口老龄化速度开始上升。城市化红利消失，人口红利消失，经济失去增长动力，房价失去支撑。

值得注意的是，城市越大，当泡沫破裂时，下降将越严重。

日本的gdp增长率，在1990年之后，日本陷入了“失去的二十年”。

2.疯狂的房屋所有权

我坚信，这两个“神话”是战无不胜的，从房地产企业和金融机构到普通居民，没有人不购买房地产和股票，期望在不断飙升的利润大。

整个社会都在谈论房地产和股票。企业一年的利润不如一天增加一块土地。实体经济已经大量注入资金进入房地产，落后一步等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村严清的话说:“当时，东京新宿的工作室价格可能在一天内翻一番。今天你买，明天他买，价格高，形成了连锁效应。”

造成这种狂热幻觉的机会是日本签署了“广场协议”。随后，日元继续升值，口袋里的钱突然增加了很多。日本人不仅有钱在世界各地购买，而且国际资本也蜂拥而至，加入了土地和资本市场投机大军。

当时，政府奉行货币宽松政策。央行的贴现率很低，贷款利率也很低。商业银行鼓励居民借钱，金融机构也愿意借钱给土地投资者，并鼓励投资者继续借钱购买土地作为担保...周期，银行最终被拖入泡沫。

买房子和在土地上投机是一个伟大的景象。媒体把这种狂热视为经济繁荣，热情地鼓吹它，甚至引用历史上的摇滚门热潮和魔术热潮来命名它。

然而，危机来了。

2011年，日本神秘家庭东野圭吾(Keigo Higashino)在“无忧杂货店”写了一封来自“穿越时间空”的信，帮助女主角在房地产市场崩溃前逃离。

然而，大多数普通日本人没有小说那么幸运。

日本的土地价格指数在1991年达到顶峰，然后一路暴跌

3.崩溃的时刻

1990年，股市首次崩盘。仅在一两年内，日经指数就从最高点38915点跌至14309点，跌幅超过50%。

然后，房地产市场崩溃了。由于土地市场和资本市场的密切关系，资本市场的崩溃立即传导到了房地产市场。为了避免损失，金融机构要求企业偿还贷款。企业不得不出售股票和房地产，大量房地产被投入房地产市场，土地价格也相应下跌。

由于不良贷款率急剧上升，房地产企业倒闭，银行倒闭，普通的国家住房突然变成了负资产。

日本政府在坠机前没有做出任何努力吗？

事实上，早在崩盘前几年，政府就已经看到了房地产市场和股市的狂热，并经常诉诸于此，但不幸的是，这并没有帮助。

当时，日本的房地产市场监管措施与现在没有什么不同。1987年，日本政府要求金融机构严格控制房地产贷款的数量。“房地产贷款增速不能超过贷款总体增速”；与此同时，房地产税提高了，持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而，这些措施没有对住房市场产生任何积极影响。土地控制措施，不仅未能抑制飙升的土地价格，但由于对土地的过度限制，导致供应不足，土地价格没有下降，而是上升。

在货币市场，日本开始急剧萎缩。仅在一年内，日本银行连续三次提高贴现率，并连续五次提高利率。然而，过度焦虑的货币政策已成为股市崩盘的导火索。

崩溃在你最意想不到的时候到来。消失的城市化红利、下降的人口红利、过度的资本投机、对房地产市场和股票市场的过度依赖，以及太强的调控政策……所有隐藏或明显的负面能量，都在此时全面爆发。

崩溃的代价是什么？

在过去的20年里，日本六大城市的住宅用地价格下降了65%。随着房价的暴跌，国民财富一直在缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本三年的gdp总和。日本的经济更加疲软，在过去的20年里，年均国内生产总值增长率仅为0.75%。

这是所有日本人不可磨灭的记忆。日本有一个术语“泡沫经济”，指的是20世纪80年代的疯狂时期；从1990年到现在的20多年里，日本人发明了另一个术语“失去的二十年”，失去的感觉传遍了整个日本。

日本股市指数在1989年底达到顶峰，一路暴跌。

4.重复表演

时隔20年后，日本经济开始适度复苏，但日本的地价和房价却远未达到原来的水平。

以东京都市圈为例。2014年，东京及周边地区一套公寓的平均价格为241万元(63.16平方米)，平均价格不到4万元，还没有回到历史最高水平。

与中国相比，这个价格仅相当于北京、深圳和上海。但是，如果我们考虑到日本的住房面积是实际面积，没有公摊，土地是永久产权，我们就会明白东京的实际住房价格不如北京、上海和深圳。

如果我们考虑财富水平的差异，实际房价的差异会更明显:2014年，日本东京的人均可支配收入达到10万元，而今天，北京、上海和深圳的人均可支配收入约为5万元。

日本经济不如东京发达，但实际房价已经超过了东京。随着经济下滑，一线和二线城市的房价正在上涨；许多中小企业倒闭并加入房地产市场；“土地之王”是不断联系的，房地产是一天一价；房价不会下跌的神话很受欢迎。每个人都在谈论住房市场，担心买房晚了，甚至形成离婚购房热潮...

这种场景和日本开始的时候相似吗？

附件:当房价暴跌时，没有一朵雪花会认为自己有责任

房地产市场正处于末日狂欢之中。

在一线城市，上海人正忙着离婚，而北京人正忙着离婚，以便在限购条件下再买一套。深圳人没有购房限制，所以他们没有离婚。然而，从房价收入来看，房价已经涨到了世界上最贵的水平，广州的房价也开始蠢蠢欲动。

在二线城市，杭州人、南京人、武汉人、郑州人、合肥人、厦门人、济南人、苏州人、成都人...所有人都欢迎飞涨的房价，拥有房子的人的财产也在飙升。每个人都兴高采烈，都同意买房子并发大财。

三个四线城市听说了飞速发展的一线和二线城市，他们渴望尝试，但人们没有购买。取而代之的是，他们涌向一线和二线城市，买买买，买买买...

2015年，《星星上的你》在中国开始流行。明星中永远不会老的教授们一直通过买房变得超级富有，最终提醒了中国人。不要看2013年和2014年停滞不前的房价，但只要你继续买房，你一定会成为百万富翁。每个买房的人都是明星中的教授！

因此，2015年中国房地产贷款增加了2.5万亿元，占1995年至今20年间房地产贷款总额的70%；据央行统计，2016年第二季度，中国新增贷款几乎100%都变成了房地产贷款...

或许有人认为2015年中国城市房地产还不够热。2016年2月2日，央行和银监会联合宣布，限购城市首付比例可降至20%，二手房首付比例可降至30%。

这引发了自2016年初以来全国范围内的房地产投机高潮...

五倍杠杆？太低了，太低了！因此，首付贷款出现了，有500万套房子和100万首付。金融机构也可以借给你50万元，杠杆直接换了10次！

这是金融机构的一项重要创新！这是中国的金融机构为普通人的住房梦想设计的一个伟大的想法，那就是，在不自私的情况下造福他人！这是中国人实现中国梦的重要途径！

首付贷款仍然不够酷。你也可以提高房地产投机，联合房地产投机，转让房地产投机...

不，它不够先进！2016年3月1日，沈阳市政府发布了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，对毕业不满5年的大中专毕业生购买沈阳市商品房给予住房公积金政策支持，首付比例实行“零首付”。

只需增加杠杆作用，对买房的抵押问题大惊小怪，那些抵押贷款几乎已经偿还的人怎么办？

如果他们不增加杠杆，那不是很遗憾吗？中国的金融业如此不发达，以至于银行再也无法忍受了！

因此，自8月底以来，包括中国农业银行、中国建设银行、民生银行和中信银行(601998)在内的许多银行都推出了质优价廉的抵押贷款产品，抵押贷款金额可高达300万元...

在过去的七年里，为了挽救中国的债务(在中国，高负债部门主要是国有企业和政府类经济组织)和延缓经济风险的爆发，在房地产经济体系的路径依赖下，我们首先让居民增加杠杆、杠杆和杠杆...

然后，推动国民储蓄和央行的新信贷来承担房地产开发商和基础设施的债务；

然后，转化为房地产投资和本地平台投资；

然后，它转化为地方政府的各种收入...

在这个大国崛起的过程中，这一届的人民在繁荣时期确实做不到。

9月13日，统计局新闻发言人盛再次发布了繁荣时期房地产发展的月度最新数据，称:

“房地产是一个非常重要的行业。我们希望房地产能够在促进经济发展方面发挥稳定的作用，反映民生的改善，让居民得到实惠。”

“从过去两个月来看，房价涨幅有所回落，特别是一些限购政策出台后，一线城市和二线城市房价涨幅有所回落，表明前期上涨趋势初步得到遏制。与此同时，房地产去库存化取得了明显成效。”

“房地产市场的分化和调整趋势是未来一段时期的主调，这决定了房地产市场的调控政策必须因地制宜，由城市实施，并遵循房地产市场本身的客观规律。”

解读第一句话:房价上涨是我国政府的国策，也是政府希望看到的。我们在中国的房地产一定不能崩溃。你认为已经买了房子的人都得到福利吗？

第二句话的解释:我们希望房价会上涨，主要是因为我们希望四线城市能上市，但你们的人不能。他们都去了一二线城市，让房地产价格猛涨，所以我们会制定一些政策，让它涨得慢一点。

解读第三句话:中国房地产价格本身的客观规律是，政府永远不会下跌，但就具体的上涨方式而言，每个城市都可以百花齐放，百家争鸣...

我曾在之前的文章中写了一个非常明确的观点。

无论是房地产泡沫还是股市泡沫，最终的资产接受者必须是普通人。如果房价已经上涨到普通人无法承受的地步，当他们不得不通过零首付或至少10倍的杠杆购买房子时，可以基本上确认这是泡沫的顶峰和末日的狂欢(美国房地产泡沫的顶峰是2006年美国最穷的人可以通过零首付购买房子的时期)。

我还说，另一方面，想想看。如果房地产泡沫盛宴不允许普通人接手，不要让普通人成为冤大头，你希望李嘉诚成为冤大头和最高价者吗？或者，你希望巴菲特成为你的傻瓜和最高价格的接受者吗？更重要的是，如果有一个人能在京、沪、深三地买得起一套房子，以目前的价格，只要他有一点生存能力，他就可以完全卖掉北方的房子，移民国外，买一套面朝大海、春暖花开的房子，让全家人都能享受到更好的空空气和水质。土壤、医疗、教育和法律环境——然后，还有大量的钱留给你自己和你的家人自由生活——这也被称为“套利”，跨市场的房地产套利。

在两天前的文章《房地产让中国更不道德》中，我也说过，中国的房地产在过去的10年里是制造中国贫富差距的工具，是把中国更多的中产阶级变成穷人的工具。

现在，一线城市的房价终于涨到了中产阶级必须尽最大努力买房的时代，也是中产阶级为国家和人民做出牺牲和奉献的时候了。

你知道，去年股市涨到4000点的时候，日本《人民日报》就喊“钱在我的心头乱飞，牛市还在半山腰”，老中国人甚至支持a股，说“4000点是a股牛市的开始”。结果，大量中产阶级涌入股市，那些最伟大的英雄为国家制造股票。

然而，只有一部分来接管股票市场的中产阶级来了，一些国内外的同谋者开始出售空.在大多数中产阶级有时间接管中国股市之前，股市半途而废，一路下跌，这让我通过牛市去杠杆化的希望破灭了。

如果股市去杠杆化，它只能被房地产市场去杠杆化(居民增加杠杆以减少公司债务)，这仍然是原来的公式或熟悉的味道。资产类别已经变成了一件背心。在另一个发财的梦想和过去15年持续上升的历史记录的支持下，上次没有时间接管国家的中产阶级在竞技场上奔跑，除非你移民，否则将会被抓住！

如果你是一个伟人，为你的国家买一栋房子...

当雪崩发生时，没有一朵雪花会认为这是它自己的责任！

当中国的房地产崩盘来临时，从中央银行到政府，从银行到地方政府，从买家到房地产经纪人，从卖家到统计局，从杠杆首付贷款到抵押贷款，我也相信没有一朵雪花会认为自己有责任…