李宇嘉：新一轮楼市密集调控 将“短炒”挤出市场

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李玉佳

9月22日晚至23日凌晨，楼市调控突然来袭，南昌、Xi、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市纷纷出台限购、限购、限价等政策。事实上，今年上半年，这些城市已经出台、实施或重新启动了限购、限售、限价等调控措施，有些城市甚至从今年开始进行了几次调整。这一次，这些城市又开始了监管，这无疑是在“修补”和“填补漏洞”。例如，今年5月，南宁市限制向购房者出售第三套及以上住房，这次又将限制出售范围扩大到第二套。

此外，这项规定也是为了落实国家的立场，即"住房是为了居住，而不是为了投机"，以发展租赁市场，满足"新公民"的住房需求。例如，南昌市推出了“三限房”(限价、限购和限购)，优先考虑无房户。

除了调控新政，信贷政策也明显收紧。最近，北京、上海、深圳和南京的银行相继提高了首笔住房贷款的利率。与基准利率相比，已经上升了5%~10%，这已经成为抵押贷款的普遍规律，也有不少银行上升了10% ~ 15%；二手房贷款一般增长10%~20%，甚至完全停止贷款。问题是，根据国家统计局的数据，房地产市场的上游开发投资和新建设，以及下游的销售数量和价格明显调整回来。随后，近10个城市开始调控，抵押贷款利率继续上升。为了什么目的？

此时，房地产市场监管和金融信贷都是“逆向而紧”。笔者认为主要原因是房价上涨的压力仍然比较大。

根据国家统计局的数据，8月份15个热点城市的新房价格要么停止上涨，要么下跌，这是三年来的第一次。一、二线城市新房价格同比涨幅分别连续11个月和9个月收窄，调控效果显著。然而，如果我们看看二手房的价格，我们可以发现，在15个热点城市中，有6个城市的二手房价格在上涨，在70个大中城市中，有近60个城市的二手房价格在上涨。这意味着在调控新房价格时，二手房可以更好地反映市场的真实情况。在70个城市中，二手房交易占了近50%，在热点城市中超过60%。二手房价格普遍上涨，这意味着房价的上行压力依然存在。

最近，笔者发现南京的新房和二手房的价格是“上下颠倒”的，即调控后的新房价格实际上低于交易成本较高的二手房价格。因此，被低估的新房也很受欢迎。8月份，新房价格分别上涨0.41%和11.68%，二手房价格分别上涨0.55%和10.02%。由此可见，二手房价格上涨的压力更大。北京在早期出台了十几项调控政策，而深圳和上海在早期上涨过快，8月份新房和二手房价格双双下跌，这意味着北京、上海和深圳的房地产市场确实下跌了。就其他城市而言，总体形势仍在上升，政策需要跟进。

其次，新房供应将下降，这可能加剧未来的供需紧张趋势。

统计局的统计数据显示，8月底，商品房库存降至近三年来的新低，商品房销售面积同比下降近30%。与此同时，今年以来，虽然热点城市的商品房销售下降了40%~60%，但由于预售控制、限售令的增加和新房“招标、拍卖、挂牌”门槛的提高(自持或配售经济适用房和租赁住房“常态化”)，预售审批也同步下降，甚至下降得更快。

目前，大城市普遍进入“补货”阶段。开发商的前景并不乐观，新住宅建设的累计同比增长率已经连续五个月下降。此外，大城市的存量最近有所恢复(舍、旧)，但存量的土地供应周期较长，房地产市场的供求预期在中短期内可能会变得紧张。

第三，居民的过度杠杆没有消退。

从今年1月到8月，包括公积金在内的中长期贷款增加了4万多亿元，同比增长7000多亿元。与此同时，由于配额控制和新房价格控制下的“双合同”的流行，居民的迂回消费贷款增加了购房的杠杆作用。

目前，虽然抵押贷款利率浮动率已经超过2013年下半年至2014年上半年，但由于基准利率降至历史最低水平，在房价上涨的预期下，购房需求仍然非常旺盛。住房能否得到回报，租赁能否得到培育，能否建立以出租和出售为主的长期机制，都取决于房价能否稳定。

目前，早期调控的效果开始显现，但不稳定，库存已降至历史低点，需求已做好转移的准备，要再接再厉“补缺”、“补漏洞”。监管可以说是及时的，政策的重点是限制销售。它最大的优势是它不直接影响商品房的销售规模，但它可以挤出短期投机的需求。

如果“卖空”的需求受到抑制，未来就不会有大规模的“抛售”，楼市也不会出现大幅波动。同时，市场中的剩余需求，除了合理的自住需求(首次置业需求和改善需求)外，是能够增加租赁市场供给的长期投资需求，是稳定市场的主要力量。随着租赁的兴起，新市民巩固了有效需求，未来房地产市场将逐步稳定。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱