李宇嘉：谨防消费贷成为楼市加杠杆新渠道

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李玉佳

自2016年第四季度以来，管理层严格控制了居民的过度“杠杆”。今年以来，大多数银行都上调了房贷利率，首套房贷利率连续8个月上涨，8月份达到5.12%，相当于基准利率的1.04倍。一些银行已经暂停了他们的抵押贷款业务，因为他们触及了“红线”。

从数据来看，“控制杠杆”已经取得了一定的成效。2017年1-7月，居民新增中长期贷款总额为3.27万亿元，仅比去年同期增加1771亿元。虽然总量仍在增长，但增速已从年初的30%降至25%，且连续三个月新增总量与去年同期相比保持负增长。

目前，商品房销售的增长持续下滑。今年前7个月的增长率仅为去年同期的一半，不到去年1-4月最高水平64%的三分之一。未来，在楼市调控和金融“去杠杆化”的双重收紧效应下，抵押贷款增速将继续下滑，甚至出现负增长。

然而，值得注意的是，规避配额控制和监管限制的消费贷款正成为居民在房地产市场“杠杆化”的新渠道，出现了“抵押贷款”的趋势。

截至今年7月，居民短期贷款(即消费贷款)余额达到10.6万亿元，超过居民中长期贷款(其中90%为抵押贷款)的三分之一，同比增长27%。今年以来，居民短期贷款平均每月增加1560亿元，而去年每月不到500亿元。

一般来说，消费贷款主要包括住房改造贷款、购车贷款、学生贷款等。房屋装修贷款金额小且稳定，学生贷款可忽略不计；受汽车购置税减免期满的影响，今年汽车贷款没有增加。因此，消费贷款的突然增长可能会改变车道，进入房地产市场。事实上，我们很难扭转近10年来对楼市上升的共识。在中性货币政策和风险防范的宏观主题下，房价不会大幅上涨，但也不会大幅下跌。

因此，我们可以看到，尽管自去年第四季度以来出现了所谓历史上最严厉的监管，但商品房销售仍同比增长了17%。此外，在热点城市被压制后，需求迅速蔓延到大城市、高铁沿线城市，甚至中西部城市。当购买房子的紧迫性被行政干预打断时，购买者不得不借入消费贷款。

此外，最近，大型房地产市场经历了强劲的消费，85后、90后和00后以突出的消费观念进入社会。银行纷纷发展消费金融业务，甚至偏远的农村地区也开始“借钱消费”。目前，居民的杠杆率已经达到53%，住房抵押贷款是银行最信任的消费贷款。

最近披露的2017年年中报告显示，银行仍然赚了很多钱，这是由不断上涨的房价和上、中、下游的“一荣俱荣”支撑的。在刚性支付依然存在、宏观调控“有底线”的情况下，银行习惯了“躺着赚钱”的好日子，仍希望继续围绕住房开展贷款业务。事实上，除了管理层要求控制按揭贷款的规模外，银行亦有放弃按揭贷款的迹象。目前，虽然首套住房贷款利率达到5.12%，高于基准利率，但银行理财产品的平均收益率也上升到了4.6%，抵押贷款的机会成本过高。对于依赖财富管理吸收存款的小银行来说，抵押贷款收入甚至无法与成本相匹配。因此，银行更愿意迎合市场需求，提供利率上升约30%的消费贷款。

此外，为了满足抵押贷款紧缩后的需求，消费贷款变得越来越“以抵押贷款为导向”。在贷款期限方面，通过“气球贷款”、“循环贷款”等消费贷款的变更，不超过10年的消费贷款期限延长至30-40年。例如，“气球贷款”的期限可以长达40年。具体办法是先贷款25年，到期后再申请展期。这就是为什么最近深圳爆发了，管理层要求消费贷款的期限从30年减少到5年；在贷款金额方面，通过“高评价高贷款”(二手房高估价，增加贷款)、抵押贷款(将房屋增值部分借出)、多张信用卡(每张卡金额可达30万元)或多家银行申请信用贷款，先付息后还款，贷款金额可达100万元以上。

自今年年初以来，作者每天都收到大约十个电话或短信，包括“货币经纪人”和房地产经纪人，他们负责寻找潜在的消费贷款申请人，甚至在家里出售他们。然后，这些“货币经纪人”将潜在客户介绍给银行，并在贷款发放后赚取“一些费用”。此外，“基金经纪人”还负责帮助客户制定全面的融资计划，避免信用额度审查；伪造合同，规避消费贷款使用审查，规避购房首付款资金来源审查，提高房屋评估价格，实现“高评价、高贷款”。正因为消费贷款的“按揭贷款”越来越差，管理层也开始关注它。最近，北京和深圳等城市开始严格调查消费者贷款非法进入房地产市场的行为。

综上所述，居民“增加杠杆”的趋势自今年以来没有明显放缓。如果考虑到城市居民购房和向亲友借款的“常态化”，以及难以计数的互联网和民间融资，居民的杠杆率仍在上升。根据海通证券(600837)的研究，居民债务占可支配收入的比例已经超过90%。据估计，到今年年底，居民的杠杆率将达到56%，比2007年的水平高出近三倍。目前，虽然中国居民的杠杆率比美国和日本低70%~80%，但考虑到中国城市社会保障和覆盖面的不足，未来仍存在很大的不确定性，包括子女教育、自立和父母养老支出。可以判断，自今年以来，居民们一直走在一条严格的关键线上。

因此，当务之急是控制居民过度的“杠杆”，遏制消费贷款的“抵押”，恢复居民的短期应急能力，支持物质消费的源头。

最近，地方监管当局制定了政策，但原因不是贷款买家，他们只是跟随房地产市场的繁荣，希望从中分一杯羹。过去，房地产市场的繁荣在财富效应和阶层提升方面过于诱人，调控一再陷入“空基调”。根本原因是刚性支付牢不可破，金融业过度繁荣。消费贷款抵押类似于银行间和资产管理，但它是另一种逃避监管和套利的金融“伪创新”。此外，许多地方对房地产市场依赖性很强，甚至打出“房价难降”的牌。因此，要落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，政策应该更加坚定:将房地产市场风险暴露与强制性存款保险和资本约束挂钩；去杠杆化和去依赖房地产市场将有助于实现去产能、释放资金和空新经济增长空间，并真正实现“新周期”的到来。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱