地产新时代的房企马拉松

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[摘要]规模只是房地产企业在竞技场上生存的前提，而来自产品、品牌和服务的核心竞争力是他们能否在这场竞争中继续角力的关键。

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《时代周刊》记者王来自广州

越强越强。2017年是历史上监管最严厉的一年，房地产市场的上限指日可待，但这两个不利因素并没有阻止领先的房地产企业发起攻击。

仅2017年上半年，“千亿军团”房企数量就达到7家，预计2017年1000亿房企数量将在20家左右，其中碧桂园和万科也可能成为今年的两匹黑马，达到6000亿元军团。

寡头政治的雏形正在逐渐出现。

在一些中小房企被迫退出这个市场的同时，其他中小房企试图通过三、四级房地产市场挤入“千亿俱乐部”。然而，规模只是房地产企业生存的前提，而产品、品牌和服务的核心竞争力是其在这场竞争中不断角力的关键。

领先的房地产企业已经行动迅速。在这个巨人纵横合作的时代，联合联恒是打造寡头住宅企业的重要选择。

对于每一个房地产企业来说，这更像是一个长期的过程，无论是增持还是多元化，转型为城市运营商，还是剥离沉重的资产而忽略资产。面对不可预知的未来，他们努力在探索、反思和尝试中走得更快、更稳、更远。

决定性的多样化

在新形势下，规模不再是房地产企业追求的最大目标。在销售规模方面，正在迎头赶上的房地产企业开始积极换挡，试图在规模和效率之间找到新的平衡。

比赛可能刚刚开始。

恒大集团董事局主席许家印自去年以3734亿元的销售额成为国内房地产企业的领军人物后，在2月6日的中国恒大(03333.hk)年度工作会议上提出了恒大地产新一轮的“转型”，即今年开始从“规模型”向“规模+效益型”转型。

2017年初，恒大宣布完成房地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，完成了从“房地产业”到“房地产+服务业”的转型。

作为文化旅游领域的一个重要项目，“恒大儿童世界”项目于今年8月正式启动，为恒大2017年的转型进程增添了不少色彩。

这个项目的规模是迪士尼的1.5倍。恒大计划在全国部署15个儿童世界项目。项目建成后，预计每个项目的客流量将超过2000万人次，年消费总额将超过200亿元。

融创中国(01918.hk)一直以“买中买买”的方式，通过M&A曲线来获取土地，也将文化旅游作为其转型的主要方向之一。

无论是花150亿元进入乐视，还是用438亿元吃掉13个万达城市，在中国版“网飞+迪士尼”的愿景下，融创未来走向文化产业转型发展的迹象越来越明显。

根据富图证券研究报告的分析，融创希望通过收购来突破文化与电影产业之间的瓶颈联系。

当万达出售大量资产时，王健林明确表示，万达将继续实施轻资产战略，即未来万达将主要管理品牌出口。根据万达官方网站，万达的主要发展领域是商业、文化、网络技术和金融。万达品牌将继续用于万达出售的文化旅游和酒店资产，万达将提供管理服务。

除了万达，从“强调”到“轻松”也是包括soho和施琅在内的转型逻辑。

从2014年到2016年的三年间，soho中国的董事长潘石屹通过出售他的业务赚了236亿元人民币。在此期间，soho中国没有购买新项目。

潘石屹解释说，项目实现的部分资金用于偿还贷款，部分资金用于公司从重资产模式向轻资产模式、平台共享经济模式(soho 3q)发展。

在政策的帮助下，城市更新和特色城镇已经成为房地产经营的另外两个出路。其中，作为中国新型城镇化进程的实践者，碧桂园打算通过建设“特色城镇”来进一步巩固其先发优势。

2016年4月，碧桂园开始筹备科技城项目。同年8月，为响应顶层设计打造特色城镇的号召，集团发布了“产城一体化战略”。

5月17日，同湖科技城碧桂园破土动工，这是首个产城结合的标志性工程。到目前为止，碧桂园已经初步规划了珠江三角洲、京津冀等地区的几个科技城，今年将启动约20个科技城项目。

从建设“居住城市”到建设“生产城市”，碧桂园要求每个科技城必须有一个主导产业，并引进一两个世界级或国内领先企业。

碧桂园集团总裁助理、生产城发展部总经理项俊波表示，碧桂园对科技型城镇寄予厚望，这不仅支撑了企业对未来业绩的预期，也为推动地方产业升级进行了深入思考。

除了碧桂园，包括华夏幸福(600340)、华侨城、绿城和时代地产在内的房地产企业也试图在生产和城市的激烈融合中分得一杯羹。

请叫我接线员

在金融医疗、教育养老、物流地产、工业地产、特色城镇、长期租赁公寓、文化旅游等多元化“实验”的背后，是对住宅企业从“开发商”到“经营者”角色转换的探索和探索，以创造新的利润增长点和挖掘股票市场。

在博鳌？在21世纪房地产论坛第17届年会“城市成长与更新:请叫我运营商”的主题论坛上，清华大学房地产研究所所长刘泓宇表示，房地产行业已经进入资产管理阶段，探索城市空房的更新和资产运营管理非常重要。

在这方面，万科无疑有一个坚定而明确的目标。

2014年，万科提出从一个简单的房地产开发商转型为城市配套服务提供商。随着股权危机的解决，万科的转型进一步加快。

今年7月14日，继去年8月印度商业集团(India Business Group)成为中国三大商业地产运营商后，万科加入多家机构收购新加坡上市公司ProLogis。其中，万科集团持有21.4%的股份，出资约170亿元。完成后，万科将成为ProLogis的最大股东。

作为万科“住宅+全周期城市配套服务”生态系统的重要组成部分，截至2016年底，万科物流地产已收购18个项目，总建筑面积约147万平方米。今年，计划再增加150万平方米。

在印度投资和收购ProLogis是万科城市支持服务提供商总体布局的缩影。

在俞亮描绘的未来蓝图中，万科将始终坚持城市配套服务战略，打造服务客户、服务城市发展的生态系统，在巩固核心业务的基础上，继续拓展物业服务、商业、教育、养老、度假、工业办公等业务。

新业务将是万科搭建“万亿”平台的重要支点。

事实上，早在2015年，于亮就有了“万亿市值”的想法，并在内部提出了未来十年万亿市值的目标。在2017年的股东大会上，新万科董事长于亮进一步解释了万亿:“万亿美元的目标是指万亿的水平，可以影响到各个领域。其中最好的，对社会的贡献也是万亿。”他强调，“万亿元”不仅是市场价值预期，也是服务城市和生态的标准。

不仅仅是万科。事实上，今天，从开发商到城市运营商的转型已经全面展开。

2015年，格陵兰转型为“全球城市运营服务提供商”，整合全球资源，推出格陵兰企业服务平台。自2015年以来，格陵兰在全国范围内扩大了轨道交通的投资、开发和运营，地铁+物业的开发和运营模式为格陵兰的消费、金融、基础设施和房地产开发带来了大量业务。

也是在2015年，方星房地产(中国)有限公司正式更名为“中国金茂控股集团有限公司”，并宣布将进行从“两轮驱动”到“两轮两翼”的战略升级，转型为绿色黄金城运营商。

根据该计划，名称中已去除“房地产”一词的中国金茂将从传统意义上的房地产开发商转变为城市运营商，其业务包括住宅建筑、五星级酒店、写字楼、旅游度假、新城运营和开发。

值得注意的是，随着城市群时代的到来，城市住宅企业投资和布局的核心在角色转变的过程中已经从“个人”扩展到“群体”。

根据“十三五”规划，中国未来将加快城市群发展，在京津冀、长三角和珠三角建设世界级城市群，在全国范围内建设19个城市群。

参与核心城市辐射经济圈建设，寻求新一轮机遇，保利地产(600048，咨询股)是首批进入市场并继续深化城市群战略的房地产企业之一。

早在“十二五”期间，保利地产就开始实施“3+2+x”发展战略:三是京津唐、长三角和珠三角地区；即武汉和成都；x是其他潜在的城市。根据财务报告，保利去年实现了三个300亿级、两个200亿级和十亿级的城市群布局。

2016年底，保利地产成立了以北京、上海、广州等全国中心城市为重点的城市群战略部，完善了珠三角、长三角、环渤海城市群的战略布局；在城市选择上，以市场容量大、需求强的一二线城市为主，以人口、产业和政策支持的地区为主。

根据2017年半年度报告，得益于城市群战略，保利地产的收获规模和利润都有所增加，未来将深化城市群的发展优势，打造30亿至数十亿个城市群。