中国发展研究基金会副理事长刘世锦：一线城市高房价是这样形成的

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一线城市的高房价就是这样形成的

中国发展研究基金会副主席刘世锦:中国城市化进程中的四大问题导致了“高房价”的形成。

首先，大城市住宅用地在建设用地中的比例较低。北京、上海、深圳等地的居住用地比例长期低于25%，而发达国家通常高于40%，有的超过60%。这与中国城市的土地开发模式有关。在这种模式下，更多的土地用于低价格的工业建设，而较少的土地用于高价格的住宅建设，土地销售收入用于支持城市基础设施建设。

去年，土地租赁收入相当于地方财政收入的42%。如果加上与房地产相关的各种税费，房地产业对地方财政收入的贡献将会更大。

第二个问题是城市建设用地被地方政府垄断，农村集体土地只有在政府购买并改变地位后才能进入建筑市场。党的十八届三中全会提出，农村集体建设用地应当以与国有土地同等的价格和权利进入市场，宅基地应当创造条件进入流通。迄今为止，进展缓慢，如宅基地流转仅限于同一村庄的“集体”。

第三，作为城市化进程中的基本制度建设，房产税尚未启动。

第四，也许更重要的是，现有的城市化发展理念、战略和政策与当前的城市化发展规律相去甚远或有所偏离。大城市规划与人口增长的现实矛盾突出；虽然小城镇的建设受到重视，但城市体系发展的重要性，尤其是大都市地区，还没有被很好地理解。以上四个因素形成的“合力”在一定程度上限制了供给，刺激了房地产投机。在需求上升的背景下，房价一个接一个地上涨，远离市场均衡水平。

那么，中国会像日本一样出现房价泡沫破裂吗？在我看来，日本实行土地私有制，供应是灵活的。房价泡沫主要是由货币过剩造成的。货币政策收紧后，泡沫就会破裂。中国房价也有货币供给因素，但更有可能是供给弹性不足造成的。因此，即使收紧货币政策，房价也不会下跌，从而形成特定的刚性泡沫现象。