中银宏观：租房时代到来 租售同权同什么权影响几何

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资料来源:朱宏观研究；作者:中国银行宏观朱，华夏

最近，住房和城乡建设部及地方政策部门出台了一系列相关政策，鼓励住房租赁市场的发展，其中最引人注目的是“租赁和出售的平等权利”。在保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效机制的战略目标指引下，各地根据本地实际情况，出台了不同门槛的“租售平等”政策。鼓励租房的政策将对房地产市场产生深远的影响，包括房价、人口和相关制度。

租房的时代已经到来了吗？在房地产市场泡沫程度仍然很高的背景下，国家推动住房租赁市场发展的根本出发点是激活住房租赁市场需求，从而平衡房地产市场的供需矛盾，稳定房价，促进住房成为住宅物业回报。在政策的支持下，租房的时代越来越近了。

“出租和出售同样的权利”用什么权利？由于历史原因和管理需要，在不同的城市，房地产和户籍、房地产和公共服务也有一定程度的交叉联系。因此，“同等租售权”只是一个概念的总称，不能一概而论。地方政府根据自身情况和目标群体界定这一概念的不同内涵，并决定同一“权利”的含金量。一般来说，一线城市有同等的受教育权，二线热点城市有门槛和户籍权，一些城市探索直接户籍权。

“租售平等权”的影响几何是什么？它对房价趋势几乎没有影响，各城市继续分化。对投资没有负面影响，预计房地产投资将保持稳定。租金受政策影响，经过短期波动后，租金总体上稳步上升。一线城市通过租赁政策调整人口结构，二线城市通过政策吸引人才。租赁政策的不断完善可以为与房地产调控的长效机制对接打下良好的基础。

租房的时代已经到来了吗？

随着市场化的深入和人口向核心城市群的加速流动，人们对住房的需求日益多样化。住房租赁市场的存在和健康发展正是房地产市场发展的必然要求。在房地产市场泡沫程度仍然很高的背景下，国家推动住房租赁市场发展的根本出发点是激活住房租赁市场需求，从而平衡房地产市场的供需矛盾，稳定房价，促进住房成为住宅物业回报。

政策有力，方向明确

继7月17日广州实行租购共享等措施后，住房和城乡建设部会同国家发改委等8个部门发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。紧接着，无锡在7月28日出台了“租房定居”的新政策，郑州、扬州、济南等许多城市也提出或准备在近期出台类似措施。在房地产市场的长期机制中，一个重要的市场抓手开始形成，“租售平等权”已经成为一个影响普通人神经的热点敏感词(603883)。在政策的支持、国有企业资源的倾斜和众多实质性行动的推动下，租房时代离我们越来越近。

通过对近期相关政策措施的梳理和总结，我们可以看到几个特点:

首先，“生活第一”然后“权利”的务实目标是明确的。建立房地产长效机制的目标是为所有城市居民、不同阶层和不同年龄的人群提供明确的住房供应。作为房地产长效机制的重要组成部分，“租房”政策的目标应该首先解决各类人群的“住房”问题，而房屋所附带的“权利”则成为调节供需、平衡人才结构的有效切入点。因此，当地方政府因地制宜地引入“租赁”政策规则，在扩大租赁供给、提高租赁市场吸引力和解决基本“住房”问题的同时，“权利”的具体形式和程度是不同的:北京的共有产权房实际上降低了购买商品房的门槛，上海、深圳和成都增加了有针对性的租赁住房供给，广州有条件的“出租和销售权”，无锡有条件的“租赁住房可以落户”

第二，国有企业将在租赁市场的发展中发挥主导作用。租赁市场经过多年发展，市场规模有限，租赁成本回收周期长，管理问题多，机构参与积极性低。在推进租赁市场的过程中，将采取“国有企业主导+政策协调”的模式来引导租赁市场的完善。例如，住房和城乡建设部《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》明确提出:“人口净流入大中城市要充分发挥国有企业的主导和带动作用，支持相关国有企业向住房租赁企业转型。”此外，深圳推出“政府主导+国有企业实施+公有住房”的棚户区改造项目实施模式，上海前两个只租不卖的地块由国有企业购买，沈阳和佛山计划建立国有租赁交易平台等。

第三，土地转让政策开始鼓励租赁土地。经过土地市场的一系列限制性措施，住房企业获得土地的难度越来越大，它们已经开始在有限的房价基础上，在经济适用房或自持房领域展开竞争。今年6月，万科承诺在达到最高地价限制后的70年内，禁止出售佛山南海桂城平洲55100平方米的住宅用地。随后，上海首批两批出租住宅用地的出让，开启了租而不卖的土地出让模式。土地出让政策向租赁土地的倾斜具有很高的可重复性，一、二线城市很可能会采用这种政策，未来还会推出更多的租赁土地。考虑到对普通商品房和土地价格的影响，租赁土地绝对不会太多，但可以起到有效的平衡住房供求的作用。

现实问题亟待解决

总供给和供给结构不合理。从全国总量来看，住房租赁市场的整体需求相对较大。根据国家统计局发布的第六次全国人口普查(2010年)数据，中国约有25.8%的城市居民通过租房解决了住房问题。由于2010年后房价涨幅远高于工资涨幅，且城市人口持续增长，目前这一数据可能较大，但租赁市场的总供给相对不足(根据连锁研究所2017年3月的《租赁市场系列研究报告》，目前中国有4600万套出租房和1.6亿出租房。据估计，全国出租人口比例将超过30%，一线城市将超过40%。从区域结构和不同城市的角度来看，租房供应也是不均衡的。由于大量人口涌入大城市，特别是特大城市，租房需求大，但供应量相对不足；然而，人口净流出城市或地区的供需矛盾相对较低。在总供给不平衡的情况下，租赁市场的供求结构错位突出，小型和低价租赁住房的供需矛盾突出。从居民收入状况等客观条件来看，对中小套型和低价出租屋的需求相对较大，而市场供给呈现出偏离实际需求的局面。

房屋租赁市场的主体相对简单。从其他国家和地区的发展经验来看，完善的住房租赁市场由个人出租人和机构出租人组成。然而，目前中国租赁市场的住房供应主体仍不成熟，居民主要是自住，机构出租人相对稀缺。目前，在我国的房屋租赁市场上，除了少数单位或机构持有部分房屋为其员工提供短期周转和租赁外，大部分租赁供应商仍然是居民，机构出租人在市场上相对稀缺。

住房租赁市场体系建设仍不完善。有效的制度安排有利于稳定参与者的预期，降低交易成本，稳定市场秩序。我国住房租赁市场发展迅速，但极不成熟，住房租赁市场的制度建设相对滞后。承租人的利益得不到保障，侵害承租人利益的事件时有发生。此外，侵权发生后，纠纷解决机制或违法处置机制不完善，侵权人无法得到有效处罚，违法成本相对较低。具体来说，从法律制度的角度来看，中国目前没有专门的法律安排来保护租房者，也缺乏国家层面的顶层设计；从制度设置来看，我国不仅没有保护租房者利益的职能部门，也没有相应的中介机构，社会保障机制缺失；从政策环境来看，鼓励制度出租人发展的政策体系尚未建立，制度出租人匮乏，市场秩序混乱。房屋租赁市场相关制度的缺失直接制约了市场参与者的积极性，不利于稳定的房屋租赁市场的建立和发展。

住房租赁市场的信息不对称问题十分严重。信息资源是市场上的稀缺资源。在市场经济活动中，由于不同参与者的不同立场，不同的人对相关交易信息有不同的理解。因此，掌握交易信息的人往往处于相对有利的地位，而信息相对较差的人则处于相对不利的地位，这就容易导致代理风险和道德风险问题。租赁市场就是这种情况，那里的信息不对称非常突出，出租人比租房人拥有越来越充足的住房质量信息；中介比租房者有更多的住房信息，这很容易导致道德风险。租房者往往是租房市场参与者中最脆弱的群体，他们的利益最容易受到侵犯。此外，社会纠纷的协调机制不完善，侵权后无法投诉，给租房者带来了后顾之忧。这就是为什么许多中国居民不愿意进入租赁市场，并特别强调拥有自己的住房根。

房屋租赁中介服务体系不专业、不规范。近年来，我国房屋租赁市场发展迅速，但作为重要参与者，房屋中介机构发展滞后，中介服务体系不专业、不规范、不自律。从法律角度来看，我国关于房地产中介服务的法律法规还很欠缺，需要完善，尤其是关于房地产中介的法律尚未建立，现有的法规过于原则性，可操作性不强，无法涵盖房地产中介涉及的诸多方面。从员工的角度来看，员工的资格认证体系还不规范，有些员工缺乏有效的资格认证。服务人员素质低，服务水平不高，服务意识薄弱。太多的事情发生，如过度追求商业利益，缺乏诚信和欺骗客户，失去客观和公平的地位，虚假宣传，扰乱市场秩序，损害中介机构的形象和行业声誉。

“出租和出售同样的权利”用什么权利？

户籍制度是中国长期实行的一项基本的国家管理制度。目前，城市的各种公共和准公共服务基本上都与户籍挂钩，拥有户籍的人可以享受教育、医疗和社会保障等地方公共服务的权利。由于历史原因和管理需要，在不同的城市，房地产和户籍、房地产和公共服务也有一定程度的交叉联系。因此，“同等租售权”只是一个概念的总称，不能一概而论。地方政府根据自身情况和目标群体界定这一概念的不同内涵，并决定同一“权利”的含金量。

一线城市的受教育权

一线城市资源集中、房价高、人口流入快、住房供需矛盾突出，需要通过发展住房租赁市场进行调整。因此，有必要增加与租房相关的公共服务，以提高租房的吸引力。与此同时，由于人口上限、资源限制等制约因素长期存在，一线城市不可能将所有公共服务权利和租房一步到位地“同时出租和出售”，但人们最关注、含金量最高的就近受教育权将有条件地与租房挂钩。各地在制定和实施相关政策的过程中，具体形式和内容略有不同，充分体现了当地的发展和人口特点。

目前，上海对高入学率的“优质教育资源”的追求主要集中在私立学校和少数公立学校(2016年上海前20所学校中，有14所私立学校)，但主要的门槛并不是该房产是否为自有房产。因此，目前上海义务教育阶段形成了公立教育为主、私立教育为辅的梯度格局。公立小学和初中根据学生身份和户籍(外国户籍需要居住证)通过面试的方式招生。在义务教育方面，他们已经形成了事实上的“平等租售权”。由于公共教育资源的匹配相对及时、均衡，基本能够满足常住人口(户籍+居住证)的需求，因此没有必要反复制定全纳租房和就近入学的政策。预计今后将加大努力，扩大定向租赁的供应，增加教育资源的匹配。

北京的教育资源主要是公共的，与房地产密切相关。由于各种原因，很难在短时间内改变不平衡的分配。因此，在制定教育政策以减少家长择校焦虑的同时，因地制宜地引入了“共有产权房”政策，并声明共有产权房属于产权房，结算、入学等事宜可按北京市相关规定办理。事实上，该政策采取了大幅降低自有住房准入门槛的方式，缓解了职业与居住距离和最近学校入口之间的矛盾。在租房方面，在8月18日的《关于加快本市房屋租赁市场发展和规范管理的通知》(征求意见稿)中，许多新政策也显示出对租房者权益的倾斜。其中，北京无房户的子女，只要符合父母三年租房条件，且一方在该地区合法稳定就业三年以上，就可以就近上学，但原政策仍适用于非北京租户的子女。

承租人子女在广州明显符合条件的，享受就近入学等公共服务权利，并保证租房和购房的权利；本市户籍学龄儿童的子女、持有人材绿卡及其他政策性照顾借款人的子女、来广州符合本市及本辖区积分录取安排的学历要求的子女及其监护人在本市无自有产权住房，且监护人租房所在地为唯一居住地，且房屋租赁合同已登记备案。广州的“平等租售权”政策设定了更高的门槛，并明确了吸引人才的目标。与其教育资源相比，它对总量的影响很小。该政策采取了稳步推进的方式，未来仍有可能进一步扩大受益人口。

一般来说，一线城市会在教育领域有所动作，但政策能够实现的突破是有限的，因为宏观政策取向基本上是为了实现常住居民教育公共服务的均衡(户籍+居住证或人才绿卡等)。)，而优质教育资源有其自身的形成逻辑，鼓励租赁的政策不能强行覆盖。此外，在当前外部环境的制约下，鼓励租房的政策更不可能将租房与户籍直接挂钩，但将来有可能将租房的时限或数量纳入一线城市的积分结算系统。

二线热点城市设定门槛和户籍权利

二线热点城市一般位于城市群的核心城市周围，具有较好的经济基础。然而，由于周边地区竞争激烈，缺乏吸引高端人才的明显优势资源，人才聚集速度慢于一线城市。在中国整体经济转型的背景下，二线热点城市有望承接一些产业转移，培育一些新的经济增长点，实现在经济角落的赶超，因此非常渴望人才。由于二线热点城市的人口基数已经很大，从长远来看也是城市化人口集聚的主要方向，在制定政策鼓励租房以吸引目标人才群体时，虽然租房将与户籍直接挂钩，但也会设定一定的门槛，形成有条件的“平等租售权”。

在7月8日新修订的《无锡市户籍准入管理规定》中，无锡市全面放宽了市外户籍准入政策，取消了投资和购房政策，增加了出租房结算政策。根据规定，凡在无锡合法租赁并经房产管理部门登记备案，并具备参加无锡市城镇社会保险和申请(认可)五年期《江苏省居住证》(在宜兴已有三年)条件的房屋，均可拥有配偶和未成年人。与买房相比，办理户籍只差3-4年，没有实质性的障碍。

一些城市探索直接户籍权利

在整体经济增长放缓的背景下，许多原本属于区域经济中心的城市经济活动开始减弱，人口增长放缓，有可能陷入恶性循环。为了吸引周边人才，增强经济活力，一些城市也在探索将租赁与户籍直接挂钩的模式，实现完全的“租售平等权”，提高城市吸引力。

8月4日，郑州市在《郑州市培育和发展房屋租赁市场试点工作实施方案》中明确规定，已办理房屋租赁备案的承租人可在居住地落户，享受国家规定的基本公共服务，如基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、子女义务教育等。尽管该计划的具体细节仍在完善中，但已经确定了明确的政策方向。

“租售平等权”的影响几何是什么？

在房地产调控政策长期存在的预期下，房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正。最近，政策重心逐渐转移到住房市场，国有企业的配套体系和资源也将保持不变，这将对整个租赁住房市场乃至整个社会产生深远的影响。

房价:影响有限，城市继续分化

虽然鼓励租房的政策层出不穷，但如果在短时间内大量低价出租房供应市场，或者“平等权利”的程度过于激进，必然会对当前的房地产市场产生影响，房价会大幅波动，造成不必要的经济冲击，这不是政策的目的。综合分析政策趋势，其核心目标仍然是探索建立能够保持房地产市场稳定发展的长效机制，逐步消除房地产泡沫，缓解住房供需矛盾，而租赁市场是调控整个房地产市场的一个非常有效的杠杆和抓手。因此，各地在制定“租售平等权”等类似鼓励租赁的政策时，都以满足常住居民教育公共服务需求、缓解拆迁与住房矛盾为现实目标，充分考虑了政策的预期可实现效果，特别是对现有居民利益和房地产市场的影响。在考虑“平等权利”时，由于城市的政策，适当的门槛提高了，甚至“平等权利”也暂时没有提及，如佛山和深圳。从这个角度来看，租赁市场的激励政策不会对房价有望上涨的城市的整体趋势方向产生很大影响，但会大大减缓房价的上涨速度。然而，房地产不具吸引力的城市没有必要和动机推出租赁政策，城市房价继续分化的趋势将持续很长时间。

以佛山为例，尽管受到房价上涨的整体压力，但佛山市鼓励租房的实施方案主要是以增加供给、改善配套设施、强化服务为目标，并没有立即涉及“租售平等权”，对股市走势的影响有限。这主要是因为(1)佛山目前的平均住宅价格约为10000元/平方米，而今年夏季求职期间的平均工资为7152元/月(智联招聘佛山雇主需求及2017年夏季白领人才供给报告)，目标是新员工。房价收入比在一个相对合理的范围内；(2)佛山的租金收入比约为25%(逸居研究所的数据)，在二、三线城市排名较低，租金供求压力不大；(3)佛山的教育和医疗资源与广州等其他城市相比相对均衡，供需矛盾相对较小。因此，是否考虑采取“租售平等”的政策，仍需服从城市整体发展的战略目标和保持房地产市场稳定的需要。

投资:要素共振，整体相对稳定

从政策的角度来看，如前所述，鼓励租房的政策，包括“租房和售房的平等权利”，并不是为了改变城市房价的长期趋势，相关政策是从关心房地产市场和保持稳定发展的原则出发设计的。基于对房价的不断预期和政策的护航，可以预测对房地产投资的影响将是有限的。从房地产市场本身来看，除了保持和增加房地产本身价值的特点外，(1)在资源稀缺的核心一、二线城市，“出租和出售”不可能长期完全“平等权利”，鼓励出租政策解决人才短期居住问题。从长远来看，一旦经济条件允许，租房者将很快转向住房市场；(2)在二线城市和一些三线城市，在“租售同权”的门槛下，房价长期稳定上涨有其内在原因。“租售同权”政策在更大程度上是人口引进的配套策略，其实质是减少所需人才。进入并安顿下来，先租房后买房将成为大多数人的选择；(3)近期四线城市土地和房地产交易市场活跃的原因是，住房企业的土地补货和资本溢出刺激了当地的改善需求，而不是因为人口的大量流入和行业发展的质的变化，因此不存在影响其未来房地产投资的基本面恶化的风险；(4)土地供应向租赁土地倾斜的政策是以高地价为代价的，将短期风险可控收益转化为长期风险较高的收益，这就要求企业有较高的长期承受能力和稳定性。因此，上海的两块只出租不出售的租赁土地被国有企业收购。该模型具有较强的指导意义和点效应，但绝对难以大规模复制，预计对正常商业和居住用地的影响较小；(5)增加租赁住房的措施也将刺激房地产投资。地方政府基本上有政策增加租赁住房的有效土地供应，并允许商品房按规定转化为租赁住房，以增加租赁住房的供应。实际的政策效果不会导致地方房地产投资总量发生重大变化。

综上所述，在各种因素的共同作用下，租售权对房地产投资没有负面影响。就2017年而言，由于土地供应量的增加和房地产企业现金流的改善，我们对房地产投资的实际完成情况并不悲观。在几轮强有力的调控政策影响下，下半年房地产投资增速将逐步放缓，预计将保持相对稳定的水平，不会拖累经济平稳增长。

租金:政策支持，分层，稳步上升

在鼓励各地出租住房的政策中，有通过多种渠道增加出租住房供应的政策。即使在土地拍卖中，“只租不卖”的土地也被国有企业低价收购。这些政策形成的廉租房将在短期内对租赁市场价格产生影响。但是，如前所述，政策目标是稳定房地产市场，而不是建立住房福利制度。因此，廉租房在其所在区域或人口中具有特殊的针对性和时效性，在绝对规模上难以与个人或机构租赁住房相比，而租赁住房根据区位、配套设施等不同条件有自己的定价体系。因此，随着城市的发展，成本的逐步增加，以及住房市场对租赁市场的需求不断增加，从长期来看，租金将呈现不同水平的稳步上升趋势，政府提供的租赁住房的增长速度将低于个人或机构提供的租赁住房。此外，“有同等的租售权”的政策也将推动资源集中地区的租金上涨。

人口:第一线调整结构，第二线抓住人才

将一些公共服务与租房联系起来的政策，类似于“租房和卖房的平等权利”，为城市控制人口和调整人口结构提供了一个非常有效的起点。一线城市在制定“平等租售权”政策时，通过与户籍等其他权利相匹配，设定了更高的门槛，这不仅控制了人口增长率，还调整了人口结构。例如，上海通过将居住证与教育挂钩、用居住证租房等方式来调整人口结构。，并与郊区合作进行城市更新和产业升级。二线城市将户籍和其他权利与租房联系起来，以降低外来人才的生活成本，帮助外来人才解决后顾之忧，增强城市亲和力，提高城市对人才的吸引力。

制度:扩大税基，对接长效机制

目前，租赁市场以个人住房租赁为主，很大一部分在管理体制和税收制度之外，在安全和权益保护方面存在很大隐患。在这项鼓励出租的政策中，各地基本上提出建立出租信息平台，强调出租行为必须向有关部门备案，以此作为“租售平等权”的基础，为规范出租市场奠定良好基础，为形成出租市场长效机制的重要组成部分积累重要信息。此外，租赁信息标准化后，可与未来推出的房产税和房地产登记系统相衔接，并与财政部门相衔接，为完善房地产整体长效机制和地方财政收入转型做好必要准备。