房子限购车位两年时间暴涨3倍？车位买卖的6大常识

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房子受到了限制，比房价更疯狂的事情出现了，房价在两年内飙升了三倍...这就是“停车位”！

这房子不能被解雇。为了寻求新的利润增长点，开发商把注意力放在了另一个地方——停车位。在一些城市，停车位价格的上涨远远超过房价。面对每个路口价值40万或50万的停车位，“买”是一回事，“能不能买”是最重要的考虑因素！

买卖停车位应该注意哪些问题？在这一期中，马大穗将为你挖掘！

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停车位可以买卖吗？

是的，但是根据具体情况。如果是有产权的停车位，二手房买家可以向卖家购买停车位；如果是只有使用权的停车位，二手房买家可以在办理物业交付时出租或转让停车位。如果你有幸赶上卖方停车位使用合同到期，你可以直接更改名称。

1个物业停车位

有产权的停车位有“停车位”，可以和房子一起买卖。

2停车位使用权

只有有使用权的车位没有“车位书”，所以不能买卖，只能改变使用权。停车位使用权的变更通常在物业交付时进行，涉及停车位租赁合同的签订或转让(租赁期不超过20年)。合同到期后，名称可以更改，一些社区可以直接续费。

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哪些停车位不能买卖？

社区的1个公共空场地

在社区中的空土地上，有时甚至是绿地上，开发商或物业公司划出底线并收钱。有些以一定的价格出售给业主，而有些则按月出租。据悉，由于该小区的土地使用权属于所有业主，开发商无权出售地上的露天停车位。这种停车位可由业主大会出租给业主，业主大会授权行业委员会委托物业，并在扣除必要费用后纳入社区维护基金。

2地下停车位未经同意

如果地下停车位的建筑面积不分摊，开发商单独取得车库的产权，开发商可以将产权出售给购房者，但地下车库只能预售给小区内商品房的预购者。开发商出售这样的停车位似乎很自然，但事实并非如此。在房屋买卖合同中，开发商必须声明小区地下停车位的产权是单独转让的，而不是与房屋一起出售。如果没有类似的书面说明，地下停车位也应由业主分享，收入也应归业主所有。

这部分收入可由社区行业委员会委托的物业公司代收，收入在扣除必要的管理费用后纳入社区维护基金。

3个已共享的地下停车位

许多开发商在卖房子的同时也在卖地下停车位，但是许多业主不知道出售地下停车位是否合法。如果地下停车位的面积已经被小区业主作为公摊面积分享，那么开发商就没有权利出售。换句话说，当出售房屋时，地下停车位的面积已经分配给每个业主，并且已经按比例地收取了钱，然后将这样的地下停车位出售给业主意味着重复地收取钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定:“未依法登记领取权属证书的，不得转让。”因此，如果产权得不到处理，车位买卖合同就不受法律保护，业主只买一张白纸。

这种地下停车位不能获得产权证书，这属于所有的社区业主。严格来说，它属于社区的配套设施，可以由社区产业委员会委托的物业公司出租。租金收入在扣除必要的管理费用后计入社区维护基金。

4人防工程禁止开发商出售

所有没有分摊的地下区域都可以出售吗？当然不是。一些地下停车位属于人防工程，人防工程是国家强制的，开发商不得出售。

根据《中华人民共和国空人民防空法》第五条规定:“空人民防空工程通常由投资者使用和管理，收益归投资者所有。”随着土地使用权的转让，开发商的投资已自动转移给所有业主，因此人防工程改造的车库收入由所有业主分享。

出售使用权超过20年是欺诈

一些开发商很“聪明”，他们在签订车位合同时声明车位不能买卖，他们没有签订买卖合同，只是和业主签订租赁合同。但当租赁期限超过20年时，它并没有向消费者声明20年后它将不受法律保护。根据《合同法》第214条:“租赁期限不得超过20年。二十多年来，超额是无效的。”消费者租用停车位的最长期限，即所谓的销售权，只有20年。20年后，他们不受法律保护。

任何出售使用权超过20年，并且在20年后没有向消费者声明他们不受法律保护的人都可以要求双倍赔偿。

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地下车库能包括在建筑面积比率中吗？

这里有一个“建筑面积比”的概念。容积率是指城市规划区内某一地块的总建筑面积与宗地面积之比，是城市分区管理中使用的一个重要指标。此外，容积率是一个反映建筑物是否分配给相应土地使用权的概念。只有参与容积率计算的建筑物才能获得相应宗地号的土地使用权面积份额。未计入容积率的建筑物不能取得房地产权证，其初始登记合法权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。

如果开发商将地下车库作为地下建筑面积提交审批，可将地下车库纳入容积率，或进行房地产权利初始登记，取得独立的产权证书，开发商可保留其所有权。相反，如果不计入容积率，共有土地使用权的房屋所有权将出售给所有业主，这些房屋的共有土地使用权也将转让给所有业主，然后占用这些业主共有场地的停车位(车库)的所有权也应由业主分享。

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买一个没有产权的停车位有风险吗？

购买没有产权的停车位是有风险的。事实上，业主与开发商签订的10万元以上的所谓“车位买卖合同”，只能算是长期租赁协议。在不可预测的情况下，如自然灾害，停车位将不再属于业主。此外，一旦遇到住宅拆迁等问题，没有产权登记的停车位肯定得不到拆迁补偿。虽然开发商声称业主在购买车位后可以自由转让使用权，但价格是自主决定的，物业也可以免费申请变更登记；然而，在没有权利转让证书的情况下，停车位交易总是存在不小的风险。

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停车位的买卖价格如何确定？

1.停车位的售价应根据社区的位置、建筑物的价格、行业的平均情况等因素进行定价，可以出售的价格可以进行评估。

2.停车位的价格会因位置和类型的不同而不同。例如，儿童和母亲的车库(可以停放一个大车位和一个小车位)相对低于两个正常车位。

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什么是停车位交易流程？

停车位买卖流程:停车位检查→签订合同→纳税→过户。

1停车位验证

所需资料:车位证明原件及复印件，车位所有者身份证原件及复印件；

所需时间:一般10个工作日。

2 .签订合同(包括网上签约、定金协议和销售合同)

①网名。网上签约价格为车位原价，需准备的材料包括:车位书、身份证、户口簿、结婚证(如已婚，需配偶同意方可出售)、银行卡。

2定金协议(与一般房屋销售相同，超过10万的部分由资金监管)

(3)销售合同(与一般房屋销售合同相同)

3 .纳税(契税:原值×3%；印花税:原值×1‰)

所需资料:身份证、车位册、户口簿、结婚证(已婚)、原车位购买发票。

4转移

买卖双方需要在房地产登记中心办理过户(部分市区需要提前预约过户)。

所需信息:①卖方:身份证、车位册、户口簿、结婚证(已婚)、车位购买发票原件；②买方:身份证、户口簿、结婚证(已婚)、纳税后纳税证明。