地价高房价就会更高？揭泰禾深圳地王 不敢动工真相

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人们经常留言说，在某个城市，面粉现在比面包还贵。有可能降低房子的价格吗？

这是他们坚信房价只会涨不会跌的重要因素之一。

谁说投资一定会赚钱？谁说面粉比面包贵，你不能赔钱？

今天，我就以困在深圳的太和地王为例，告诉大家这个谬论。

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深圳这一轮房价飙升发生在2015年，全年房价同比上涨一倍。

2015年12月25日，深圳以全国最低价售出。底价达到79，907元/平方米，比80，000元少了100元。

出售的两块土地位于同一地点，位于深圳市宝安区江岗山区。当天有28家房地产企业在现场竞价，融创是最好的，起拍价15.2亿，不到20秒就赢了29亿。

最终，融创停止了竞标，福建房地产开发商泰和地产以27.4亿元和29.6亿元的总价值57亿元赢得了竞标。底价分别为51331元/平方米和79907元/平方米，费率分别为94.74%和177.61%。

土地拍卖结束后，有记者当场询问了泰和地产董事长助理丁玉坤。他觉得这是昂贵的，丁的回答是不够的。“如果很贵，也不贵。毕竟，深圳楼市的平均价格只有4万元，而这次的底价达到了8万元。不过，我有信心我会成为一个高端产品，并准备介绍院子系列到深圳。这两块地将一起开发。”

这两块地很小，总面积只有92000平方米。土地建设成本约为62000元/平方米。

当时，这两块地周围的房子的价格是多少？

与同类别墅产品相比，只有中海地产9号楼和招商华侨城西城别墅稍远一些。(下图中的红色圆圈是泰和的)

中海的土地是2012年12月收购的，当时的底价不到1.1万元/平方米，但当时也很高。9号楼一期联排别墅于2013年11月开业，价格为61000平方米。从获得土地到中海项目开工，大约用了11个月的时间。2014年销售了约4.1万平方米的高端产品。

泰和接手该项目时，中海九号大厦的二手别墅价格约为8-9万元。

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泰和项目进展如何？

当丁玉坤接过这块土地时，他说，“我对深圳市场非常乐观。预计这些产品将于明年年底(2016年底)进入市场。目前，深圳市场相对健康、活跃，香港经济相对发达。高端市场有不少人需要消化。他们更乐观、更有信心，空.仍然会有利润”

当时，市场也被打了鸡血。各行各业的专家把这个地方解释为“深圳房地产普遍乐观，虹吸效应越来越明显。”深圳已成为吸收外资的黑洞，而深圳楼市仍有很大的上升空间“空”

根据泰和的原计划，该项目将于去年底进入市场，为什么到目前为止开工还为时过晚？

以计算器为例，土地成本如此之高，如果你建造别墅产品，你必须以至少10万元的价格出售才能赚钱。

但是泰和有这个信心吗？

2016年，深圳的整体房价确实仍在上涨，但3月份的第一次调控是一个障碍，各地区开始分化，部分地区仍在上涨，部分地区停止缓慢上涨。到9月份，整个市场见顶，10月份的第二次监管成为一个分水岭。

中海九号大厦目前的价格是7万多栋高层建筑和大约10万栋别墅。西城的联排别墅也在10万左右。中海的位置比太和好，不在高速公路附近，而是直接回山。

如果太和是去年开发的，就没有钱卖10万平方米了。卖超过12万元可能卖得不好。

今年怎么样？政府开始限制价格，开盘价不应高于周边市场价格。今年开发出来的，赚的钱更少了。

因此，土地被收购已经一年零九个月了，泰和项目仍然是一块土地。

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按照目前的市场价格，泰和不敢开工。

泰和想要什么？

改变计划！

这两个地块的容积率分别为2.1和1.6，是深圳罕见的低容积率地块，适合建造高端产品。

根据原规划，项目的产品布局可能由一栋三层别墅和两栋高层建筑组成。泰和的设计图纸可以在网上找到，高层建筑有59层。(下)

在过去一年多的时间里，泰和一直在寻求规划和土地委员会申请改变规划，以尽可能提高高层建筑的高度，例如从200米到300米，以保持尽可能低的成本。

然而，土地规划委员会从未同意这一请求。为什么？

因为在卖地的时候就说了，这块地位于宝安机场的高度限制区，建筑的高度是一条不可逾越的红线。(下)

所以泰和现在很不舒服！！！

如果你想改变计划，你不能改变它。如果你想开始工作，你就不能开始。对于一个激进的、快速发展的大型房地产企业来说，它如坐针毡。

你知道，去年5月20日，泰和在深圳龙岗区平山以15600元/平方米的底价收购了一处商业用地，只能用作办公楼。

这片土地是今年6月开放的。然而，深圳的写字楼真的不容易卖，所以泰和偷偷把商务办公室改成公寓出售，还帮助客户融资。

结果，由于这种违反，它被政府制止了，消费者捍卫了他们的权利并要求退款。不管怎么说，这个项目的拆迁率很一般。

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我回到太和剑港山大王已经一年零八个月了。我能无所事事，不开工吗？

根据前些年土地转让的规定，如果两年内不开始土地转让，政府将收回土地。

但现在这条规则早已名存实亡。

樱桃小楼从深圳市土地委员会了解到，现在没有收回土地的权利要求，房企可以申请延期并支付违约金。如果他们申请延期，他们不必支付闲置费，因为闲置房屋的罚款高于违约金。

据深圳市土地规划委员会介绍，一般来说，土地出让后，合同将明确何时开工、建设和竣工。通常，完成时间为1-2年。如果时间到了，开发商还没有开始施工，他可以申请延期。开工期只能延长一次，但竣工期可以延长无数次。

比如泰和的项目，如果合同中约定今年1月1日开工，竣工日期是今年12月1日，那么今年12月1日以后，项目就没有开工，所以泰和可以向土地委员会申请延期开工。

如何推迟？

深圳土地委员会的人告诉樱桃屋，延期通常是六个月，一年和两年。延期半年的违约金为转让费的5%，一年10%，两年20%。最高罚款仅为转让费的20%。然而，租赁不是土地的总价格，但土地价格包括租赁费和配套费。

以泰和为例，土地总价格为57亿元，由于配套费要扣除，因此转让费不明。但简而言之，它不到57亿，所以我将它计算为57亿。半年5%的罚款为2.85亿元，一年5.7亿元，两年11.4亿元。

据土地规划委员会的人说，如果拖延两年后仍不开工，将再次收取闲置费，评估公司将评估具体的投资金额和建设金额。如果达到项目投资的25%以上，就不会闲置。

也就是说，泰和公司从征地到延期建设最多有4年的时间不用支付闲置费。截止到2019年12月25日。

但如果你计算4年的财务成本，57亿，如果你计算5%，利息将是11亿，如果你计算20%的延期罚款，将是11.4亿。延长四年的总额外费用将超过20亿英镑。如果包括这个成本，每平方米的土地成本将达到85，000英镑。

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摘要

根据泰和在深圳的地王项目，并不是所有的房地产企业都能得到地王。

把它拿下来，如果房价上涨低于预期，甚至下跌，土地国王将会打击它。

也许在一个小城市，政府可以返还土地价格，降低成本。但是在一线城市，你以后要改变规划就不那么容易了！

但是谁说如果你在高水平上投资，你只能赚而不能亏？董事长以5000英镑购买了自己的公司股票，这意味着公司股票只能涨不能跌？

地价高，所以房价一定有更高的逻辑。当房地产市场调整时，它会自我崩溃。

除非一直推迟，否则等待下一轮房地产牛市的到来，或者直接撤退。