地产界很焦虑 而内容跨界成商业地产的标配？

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房地产行业非常焦虑。

尽管一线城市的房价在2016年至2017年间仍在飙升，但二线和三线城市的去产能和去库存压力已大幅增加。中欧商学院徐小年教授8月12日在沃顿商学院举行的第六届中国房地产实践研讨会上的演讲中指出，中国单纯依靠资本和劳动力投入的“数量增长”越来越弱，而通过制度和技术创新实现“有效增长”的趋势日益明显。这在商业地产中尤为突出。

以写字楼为例，根据李赣基金8月11日发布的《2017年第2季度一线城市甲级写字楼市场报告》，2017年第二季度，虽然全国甲级写字楼市场整体吸纳量有所增加，但进入市场的新项目数量大幅增加。第二季度，上海各商业区有8个优质写字楼项目进入市场，新增面积超过50万平方米，其中包括静安区的兴业太古汇和陆家嘴(600663，诊断股)，虽然上海核心商业区第二季度的净吸纳量达到26.1万平方米，是近十年来的最高水平，但核心商业区空的入住率略升至12.9%，比上个月上升0.5%。这不是好消息。

在去库存化的压力下，房地产行业流行的“转型”和“多元化”不断受到质疑。徐小年教授认为，有些企业家把“转型”误解为“转行”，但转型并不等于转行，转型可以谋生，转行可能真的是一种死亡愿望。“转型是为了生存，是为了改变人们最熟悉的行业的经营方式，是为了发现新技术和新观念。”

多元化是目前房地产行业最流行的事情，但恒隆集团董事长陈启宗在最近的一次讲话中提醒业内人士，多元化存在很大的问题，即使在热门的旅游房地产中，也很少有人赚大钱。“世界各地的经济史告诉我们，没有一家所谓的多元化公司能够长久存在。我记得我年轻的时候，从20世纪50年代到70年代，当时美国最热门的公司是多元化公司，除了通用电气，没有其他公司存在。所有这些都告诉我们，多元化成功的机会越来越小，迟早会分崩离析。”

既然转型和多元化不是最好的选择，那么房地产行业未来该何去何从？

传统房地产业如何适应经济转型的需要？徐小年给出的答案是创新。

《创新与创业》出版于1984年，作者是彼得？徐小年认为，当我们今天阅读德鲁克的经典教科书时，它仍然没有过时。德鲁克在他的书中提出了几个观点，一个是创新需要集中，另一个是创新不一定需要高科技，它仍然可以在传统行业进行。

这也是当今许多人的误解，认为创新需要出现在高科技领域，如互联网。甚至在徐小年看来，根本就没有“网络思维”，就像没有“蒸汽机思维”一样。德鲁克用20世纪80年代美国的数据表明，创新型企业有3/4来自传统产业，只有1/4来自科技产业。“因此，不要以为没有互联网、大数据和人工智能，我们就不能创新。错了，卖洋葱、卖大蒜、开餐馆、做鞋子、做衣服都是创新。”

德鲁克提倡关注一个行业，认为只有通过长期的培育和积累，我们才能发现行业的痛点，并找到解决这些痛点的有效方法。例如，他认为麦当劳是传统快餐行业的创新产品。麦当劳解决了质量不一致和效率低下的问题，即一名员工负责传统汉堡包的所有工序，通过制定专业化和简化的生产流程。我们今天看到的快餐店，如肯德基和汉堡王，都模仿麦当劳，这是一个过程创新。没有高科技，传统产业仍然可以创新。

回到商业地产，在房地产不断受到关注和监管的今天，许多开发商都进行了创新性的探索。万科集团高级副总裁、张莞资本首席执行官丁长锋也有趣地描述了内容和空.商业地产运营的跨境案例

第一个例子是成都海洋中的太古里。成都太谷里项目位于成都春溪路和大慈寺旁边。大慈寺的传说是玄奘出家，所以太古里的建造围绕着大慈寺。例如，为了突出这种文化和宗教的魅力，成都太古城李与方合作，在地下9米处建了一家书店，向读者讲述“玄奘从西天归来，藏在大慈寺”的故事。现在，当你去成都的台口里，你会看到一个由深灰色的中国砖房组成的大型建筑，占地10万平方米。这是一个典型的“商业+宗教”和“商业+旧建筑”的跨境案例。

另一个成功的例子是内容的跨界。这方面的例子很多。例如，日本三井集团转型升级后，台湾进口水产品已从滨江鱼市转型为多功能复合体验空厅，将传统鱼市变成了时尚的高端店铺；上海的社区商业品牌“万友市场”也很好地提升了商业主体，通过生鲜市场、优质餐饮、咖啡厅、花店、健身房、烹饪和儿童中心等不同业务单元的有机跨界拼接，打造出一个灵活、复现性强、适应性强的小型商业“综合体”。

在丁长锋看来，跨境的最终解决方案是生活方式。无论是成都的台阁里还是上海的万友交易会，商业和商业地产都需要关注需求，这最终可以解决生活方式的创新。如果做不到，那只是简单的拼接。

跨境背后的逻辑是什么？

当然，从大背景来看，这是房地产行业竞争的需要。房地产市场，尤其是商业地产，仍然是买方市场。以上海市场的写字楼为例，编制基金报告显示，2017年第二季度，虽然第三产业仍以较快的速度拉动写字楼需求，但空的入住率不可逆转地逐步上升，表明写字楼市场正进入供过于求的局面。此外，上海写字楼市场的另一个趋势是新兴商业区的大量新供应和配套设施(包括地铁网络)的不断完善带来的写字楼扩张。第二季度，上海兴业太古汇、陆家嘴中国人寿金融中心、朱元世纪汇广场等核心商务区的甲级写字楼进入市场，给商业地产的竞争带来巨大压力，各商务区都在进行创新性补充。当我参观兴业太古城时，我发现城市超级超市也充满了跨界元素。酒吧和其他元素的注入给了顾客更多的时间和选择空厅。用丁长锋的话说，“内容决定空的房间，/”

我们也可以看看各个子部门的不同情况。例如，如家快捷酒店开始建设如家快捷酒店城，这是国内酒店集团进入自驾游的第一个非标准住宿品牌。在消费升级的背景下，快捷酒店面临着巨大的盈利压力。然而，“家居小镇”的差异化战略通过饮食、生活、旅游、旅游、购物和自驾游六大要素的整合，延伸了乡村旅游的产业链。

另一种新的酒店形式是网易对酒店的严格选择。网易选择作为在线零售商与酒店品牌Atour合作，通过在线零售和线下酒店的合作，开辟购买场景，补充线下不足是另一个现实需要。

当然，除了兴趣之外，创新背后还有很多精彩的东西，比如感情，成都太古城李的人性化尺度，这让商业更加温暖；例如，在美学追求方面，台湾引入水产品市场，“将传统的水产品商店建设成为集水产品、特色餐饮、生鲜超市和家居生活美学为一体的跨境生活审美体验商店”...

虽然他们彼此不同，但他们都有相同的目标。我们看到，跨境已经成为商业地产的标准。