登顶房产一哥又成利润之王，恒大暴涨18.08%

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“7月27日，恒大发布盈利预测，上半年净利润增长两倍。受此消息影响，恒大今日股价飙升18.08%。恒大大幅增加净利润有两个逻辑，一是增加销售，降低土地收购成本，二是赎回永久债务，减轻债务负担。”

2016年，恒大以3734亿元的销售额成为中国最大的房地产公司，成功抗衡万科成为行业领袖。规模成为第一之后，恒大开始关注增长质量。今年年初，在年度会议上，徐家印提出要由规模向规模+效益转变，保持20%左右的适度增长，重点提高效益。

7月25日，中国恒大发布了正盈利预测，预测公司上半年净利润约为去年同期的三倍。恒大表示，净利润大幅增加主要是由于集团同期交付物业的平均售价大幅上升，以及交付楼宇的总建筑面积大幅增加；此外，本集团已完成所有永久债券的赎回，大大增加了股东当期的可分配利润。

受此消息影响，中国恒大今日开盘大幅上涨，最高价一度攀升至21港元，收盘报20.90港元，上涨18.08%。

事实上，今年以来，中国恒大的股价一直在持续上涨，从4.95港元涨到20.90港元，涨幅为322.22%。

业绩飙升

去年同期，恒大实现净利润71.27亿元。根据这一计算，恒大上半年的净利润约为214亿元，甚至高于此前任何一年的年度净利润。由于下半年往往是房企交房的高峰期，业内人士预计恒大的年净利润将达到500亿元。

面对恒大辉煌的净利润增长，摩根士丹利发布了一份技术意见报告，称未来15天，恒大的股价有望超越同行。与此同时，摩根士丹利指出，如果可持续资本工具没有进一步的利息支出，万科的股权投资在下半年没有进一步亏损，预计中国恒大今年的基本利润将达到300亿元人民币，高于最初预测的129%。

恒大净利润的飙升主要来自两个方面:一是销售业绩的飙升，二是去杠杆化带来的债务成本降低。房地产是一种预售制度，去年的销售要到明年才能结算。2016年，恒大销售额达到3734亿元，同比增长85%。去年销售额的大幅增长是今年收入增长的一个重要因素。

然而，恒大今年的销售额大幅增长，这意味着公司明年的收入将继续增长。根据可儿的数据，今年上半年，恒大实现销售额2440.9亿元，同比增长72%，实现年销售目标4500亿元的54%。由于恒大预计下半年将新开223个项目，较上半年大幅增长，预计今年恒大的销售额将达到5000亿元。

销售额的增加导致收入的增加，而净利润的增加与低成本土地和产品定价密不可分。几年前，恒大背负债务，收购了大量中小房企的二手项目，同时借了很多钱收购土地。许家印的意思是，为了快速发展，项目必须进行，而土地是房地产最重要的原材料，所以大量的土地可以快速发展。因此，恒大也背负着巨额债务。

随着近两年房价的飙升，房地产开发商的征地成本也有所上升，但恒大丰厚的土地储备优势已经显现。也就是说，恒大历史上的负债带来了现在的效益。

根据恒大2016年业绩发布会数据，集团土地总储备为2.29亿平方米，原值为3600.7亿元，平均底价为1570元/平方米。

其中，一、二线土地储备为1.33亿平方米，占57.9%，平均底价为2026元/平方米；三线城市土地储备8947万平方米，占39%，平均底价925元/平方米。

与一线城市数万套的房价相比，恒大的底价可谓相当便宜，这可能是恒大净利润增长的一个重要因素。

去杠杆化

虽然土地收购成本很低，但并未反映在2016年的净利润中。这主要是一笔大规模的永久债务，导致公司利润急剧下降。根据2016年年报，该公司永久债券持有人的利润达到106亿英镑。

2017年，中国恒大一方面推出战略投资，另一方面赎回永久债券，直接减轻了债务负担。

值得注意的是，中国恒大通过其全资子公司凯龙地产控股恒大地产，中国恒大的间接控股公司恒大地产也引入战略投资者，对深圳地产进行a股重组。

2017年1月2日晚，中国恒大宣布，恒大地产已与8家战略投资者签署增资协议，扩股后，恒大地产约13.16%的股权换得总投资300亿元。

继年初引入300亿战略投资后，6月1日上午，中国恒大宣布第二轮战略投资者向恒大地产增资395亿。加上首轮战略投资，投资者共投资700亿元人民币，换得恒大地产26.12%的股权。

该公司表示，恒大地产将继续作为中国恒大的子公司，并计划利用增资所得资金偿还集团部分债务，开发未来项目，作为集团的一般营运资金。

今年上半年，中国恒大数次分批偿还其永久债务。5月4日，中国恒大宣布将赎回561.8亿元人民币的永久债券。6月5日，中国恒大再次发布公告，宣布赎回243.8亿元人民币永久债券。7月3日，中国恒大宣布，截至6月30日，中国恒大已完成1129.4亿元人民币永久债券的赎回。

或许，资产负债表的修复也降低了恒大的融资成本。数据显示，2016年恒大的融资成本从2015年的8.42%降至7.78%。今年，公司成功发行最低利率为6.25%的美元债券，取代了此前的高成本债券，预计中国恒大的融资成本将进一步下降。