年末冲刺“瞻前顾后” 房企加速供货谨慎补仓

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作为通常的“冲刺月”，预计12月份，所有房企都将加大推动市场的力度。与此同时，在年底，土地市场也出现了“踢尾巴”，许多地方大力推土地，尤其是在二线城市。地方政府增加供应和开发商及时补仓的意图显而易见。然而，现在不同的是，土地市场在旺盛的供求下保持理性，最低价和低地价交易是土地拍卖市场的主流。

在年终倒计时阶段，无论是在新房销售市场还是在土地市场，房企都进入了冲刺状态。

根据11月份上市房地产企业月度销售报告的数据，今年1月至11月，万科、恒大、融创等领先房地产企业的销售总额创历史新高。其中，万科和恒大离5000亿元仅一步之遥，融创前11个月销售额同比增长132%。然而，作为行业基准，万科和恒大在11月的月销售额均环比下降，万科连续两个月环比下降。可以看出整个行业的销售下滑。

作为通常的“冲刺月”，预计12月份，所有房企都将加大推动市场的力度。与此同时，在年底，土地市场也出现了“踢尾巴”，许多地方大力推土地，尤其是在二线城市。地方政府增加供应和开发商及时补仓的意图显而易见。然而，现在不同的是，土地市场在旺盛的供求下保持理性，最低价和低地价交易是土地拍卖市场的主流。

销售额在下降。年底房企加速供应

万科昨日披露，11月份的合同销售额为347.5亿元，同比增长17.92%，环比下降5.54%。这也是万科10月份后月度销售额环比下降。今年10月，万科实现月销售额367.9亿元，同比下降95.3亿元。

据恒大地产同日披露的月度销售报告显示，11月份，恒大实现合同销售额480.6亿元，同比增长约50%，环比下降约15%。今年前11个月，恒大实现合同销售额约4704亿元，同比增长约35%。

在房地产巨头中，融创是最受欢迎的。11月，融创实现新预订销售额508.6亿元，同比增长120%；合同销售额494.3亿元，同比增长120%。截至11月底，融创实现合同销售额3019.4亿元(其中合同销售额2978.5亿元，预留销售额40.9亿元)，同比增长132%。

至于万科和恒大的月度销售数据，业内人士认为这并非偶然。根据上海易居房地产研究所的数据，11月份，全国50个城市的新房交易面积环比小幅上升3%，同比下降13%，连续9个月同比下降，全国房地产市场销售趋势逐渐显现。值得注意的是，今年上半年，支撑整个行业销售的四线城市市场出现了明显的疲态。据易居数据显示，11月份，30个三线城市新建商品房交易面积为861万平方米，同比下降5%，同比下降9%。季度环比数据修正显示，三线城市已经告别了过热的局面。

鉴于销售数据下滑，万科在11月7日召开的月度业务数据电话会议上解释称，10月份的推动力度小于9月份，淘汰率持平。不过，根据以往的经验，万科认为今年最后两个月的销量将会超过9月和10月。

事实上，在年底的冲刺月，开发商都在努力增加供应量。据当地数据显示，从11月底到12月初，深圳、天津、长沙、杭州等地均迎来了一波小的供应高峰，新房批量销售速度明显加快。

各地集约用地推动住宅企业“理性”建仓

不仅是新房销售市场在飞速发展，而且在过去的两天里，许多地方都在集中精力上市和出售土地，地方政府也在增加土地供应。其中，石家庄拿到12块31亿元的“金”，武汉集中推出24块，济南列出21块，成都和广州各推出3块...

对于开发商来说，这无疑是今年的最后一餐。然而，与以前不同的是，虽然当地土地拍卖市场的供需情况正在蓬勃发展，但高地价地块却很少，大部分都是以底价出售的，苏州等以前炙手可热的城市甚至有土地拍卖。截至11月底，苏州吴江区已售出10块土地，其中2块土地因无招标而售罄。11月中旬，苏州曾在核心城市推出8块地皮，其中5块以底价出售。12月1日，成都天府新区出售了5箱558亩商业和服务用地，全部以底价出售。

不仅在苏州，而且在11月份，全国的土地市场已经明显降温。根据柯睿房地产监测数据，1961年11月，300个城市进行了商业用地交易，比上个月下降16%；交易面积1.6496亿平方米，比上个月略有增长3.7%，同比下降2.6%；总成交价为3235亿元，比上个月下降16.6%，同比下降9.2%。市场总量显著增加。土地平均交易价格持续下降。11月份，平均成交价为1961元/平方米，为今年最低成交价，较上月下跌20%，较去年同期下跌6.8%。在地价方面，11月份土地拍卖平均地价为23.0%，较上月下降1.7个百分点，并在上月低运行的基础上再次回落，刷新了全年最低平均地价。

柯睿房地产研究中心认为，地价较低的主要原因有几个:一是地方政府根据去年交易市场的火爆提高了地块的底价；第二，近期楼市交投低迷，也使房企的投资更加理性；第三，对地块转让的限制越来越多，例如竞相争取自持比例和建造经济适用房；第四，受“限价”因素的影响，房屋企业的投资计算不能再以过去房屋价格的年增长率为基础，而是以目前的“顺价”价格为基础，因此房屋企业必须严格控制征地成本。“此外，在2016年，只有10%的‘王迪’高房价项目开盘，很多项目开盘时面临亏损的困境，客观上降低了开发商的征地热情。”易居中国首席执行官丁祖昱表示。