社科院专家揭秘：中国哪些城市的房价是真实下跌

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凤凰网财经新闻(作者刁燕燕)11月21日，住房和城乡建设部与国土资源部和中央银行召开座谈会，为未来房地产市场定下基调:房地产市场监管不应松口气或休息。业内普遍认为，严格的调控政策将是明年房地产工作的总原则。

在严格控制的情况下，2018年房价会怎么样？什么时候是买房的好时机？至于必需品，房价已经下降了，但是我们不能买房子。我们应该如何处理它？

12月2日至3日，以决策和市场为主题的第六届凤凰网金融峰会在北京召开。凤凰网财经采访了中国社会科学院与联合国人居署联合研究小组城市与竞争力研究中心主任、首席城市经济学家倪鹏飞，就房地产市场和房价等热点问题进行了回答。

没有时间对房地产市场进行严格监管，明年仍将严格监管

目前房地产市场监管的热潮始于今年的317新政。到目前为止，五限政策，新建商品房的价格限制，预售许可证的管理，以及住房和城乡建设部对囤积土地的严格调查，都让人们看到了政府调控房地产市场的决心。那么，严格的监管将持续多久？

倪鹏飞认为，目前还没有严格监管房地产市场的时间点。此外，房地产的基本制度和长效机制建设也应该合二为一，这就要求两者相结合。此外，房地产调控已经制度化，之所以不放松和坚定不移，是因为仍有反弹和投机的可能，并有一定的上行压力，所以调控不会放松。

如果我们真的想问，房地产市场何时会受到监管？我认为应该在长期机制的制度建设完成之后，当房地产投机的预期和需求不存在的时候，房地产就会进入稳定发展的轨道，然后所谓的调控可能会逐渐被公众所接受。倪鹏飞说道。

值得注意的是，房地产调控机制在业内普遍预期将长期完成。倪鹏飞表示，目前，明年房地产市场的调控将更加严格。

第一是调控，第二是房地产调控的制度化，相机选择应根据市场变化和预期变化而定。倪鹏飞认为，如果我们谈论一些城市，首先必须有严格的政策。例如，如果一些城市明显崛起，政府将有新的措施。如果相对稳定，现在就不能移动，一般在合理的范围内波动。保持监管和控制的措施既没有出台，也没有减少。如果有什么变化，政府可以采取相应的措施来应对。

低经济增长预期为房地产市场监管创造了条件

多年来，中国经济在很大程度上依靠房地产来拉动增长，尤其是当经济下行压力较大时，各级政府往往依靠房地产来稳定增长，效果显著。然而，房地产并没有给中国的长期经济增长带来根本性的变化。它不利于生产资本的积累、创新和技术进步，资源的错配也不利于效率的提高。

倪鹏飞指出，目前，房地产对经济增长的贡献确实不小。今年，据估计，房地产驱动的国内生产总值增长率可能直接或间接达到1.01个百分点，这在整体上贡献很大。然而，目前中国经济发展的预期目标相对较低，这为中国不再像过去那样依赖房地产奠定了基础，从而使经济处于所谓的高增长水平。中国经济增长目标的调整和未来经济发展的全面改善，为坚持房地产调控不放松、不动摇、不气馁创造了条件。

自2017年第三季度以来，中国宏观数据全面下滑，但中国经济仍面临下行压力。因为我们的目标已经降低到6.5，应该说今年可以达到6.9，中间有0.4个百分点的余地。如果我们想在2020年实现经济增长目标，在2018年、2019年和2020年保持6.5%的增长率就足够了。倪鹏飞说道。

为了发展租赁市场，建议从个人所得税中扣除租赁者的租金

最近，链家董事长左晖在《财经》年会上说，65%的北京人住在自己的房子里，35%的人住在其他房子里。我指的是标准房，当然也有非标准房。未来的趋势会有很大的变化，北京50%以上的人租房是正常的。在大中城市发展租赁市场是一大进步。然而，在中国传统观念中，有房子就有房子。此外，租赁制度不完善，利益得不到保障，这使得租房者更愿意拥有自己的房子。

我认为同时发展租赁和销售没有什么错，甚至下一步就是要注重租赁市场的增量发展。然而，租赁和销售结构的总体情况已经形成。在我们进入饱和阶段之前，我们主要集中在买房上，即使我们将来增加，比例也会增加。然而，很难改变卖或买的情况。此外，从目前的趋势来看，在相对较短的时间内，全球的需求是增加自谋职业的比例。倪鹏飞认为。

你担心的是两个问题。一是租房者的利益难以得到保障，二是租房者和购房者的公共服务不平等。这两个原因实际上导致人们出于经济利益愿意买房而不租房。

倪鹏飞指出，解决这些问题有三点建议:一是从法律上保障租房者的利益；二是加快落实租购权。从调查来看，一些地方也实施了它，但它可能离完全等同于买房还有很长的路要走，但它正在缩小。第三，建议从个人所得税中扣除租房者的租金。

总的来说，我只是想符合国际标准，也就是说，我们同时出租和出售，我们需要先加一个出租再出售。我们有一个过程，让我们年轻人先租房，等到你的收入增加，达到一定年龄，然后发展到一定基础再买。现在，共有房产设计了这样一条路。

该国的整体房价并不特别严重

最近，任志强在《财经》年会上表达了自己的立场。我不太明白你为什么总是说房价高。我认为还有很长的路要走。

现在房价高吗？倪鹏飞说，这取决于不同的城市。世界上确实有一个标准的价格收入比，在联合国约为2比6。由于中国正处于快速发展时期，人均收入也在不断提高，当我们衡量合理的范围时，我们甚至会放宽到8级，甚至达到10级。如果它超过10，它肯定会太高，所以它取决于不同的城市。

同时，倪鹏飞也指出，中国整体房价并不是特别严重。对于北京这个国际化城市来说，它的房价确实很高，但是因为它是一个国际化的城市，至少就房价收入比来说，容忍度比较高，但是没有一个城市可以无限高。而且因为北京有一些购房的外部压力，所以它在稳步上升，这是一个长期的总体趋势，但在这个过程中也有波动。

房价的拐点在哪里？倪鹏飞认为，因为动态城市也很复杂，所以并不是特别容易衡量。但对一些城市来说，这种趋势可以从历史发展过程中预测出来。

新商品房和二手房价格的下降才是真正的下降

统计局10月份的统计数据显示，北京、上海和深圳的新建商品房价格同比下降，这意味着其价格低于去年同期，并回到了一年前的水平。但我只想说我买不起房子。你认为这种现象怎么样？

倪鹏飞指出，“只是需要”总是意味着他买不起房子，也从来没有说过他买得起房子。对今年房价的涨跌已经有了一些观察。有些房价真的下跌了，但有些房价并没有真的下跌。

如果我们把新建商品房和二手房这两个指标放在一起，如果二手房下跌，那么新房也下跌，那么我们就可以判断房价真的下跌了。

倪鹏飞进一步解释说，如果新房在下降，二手房在上升，那么他可能不会下降，因为政府调控的时候，主要是限制新房的下降，而新房的价格在下降，因为有销售许可证要求他最高限价销售，所以他只能按规定的价格销售。由于这种现象，许多人买不起房子，而且以这个价格供应的房子很少，所以他们买不起房子，一些城市已经看到了第二个曙光。

我注意到北京真的是二手房，而且价格也在下降。因此，北京的房价确实有所调整，成都和南京没有下跌，成都和南京是上下颠倒的。倪鹏飞说道。

对于你只需要买一套房子的现象，倪鹏飞认为，因为有了房屋销售许可证，房价不能超过一定的范围。开发商愿意在许可证规定的价格范围内减少房屋供应量。只是需求没有下降，它仍然存在，它比只是需求少，而且供应严重短缺，所以有第二个光。

目前的规定抑制了部分需求，这使得房价似乎已经名存实亡。因此，如果这部分需求仍然存在，这是否意味着监管没有达到预期效果？倪鹏飞表示，政府也在采取一些措施增加土地供应，然后在未来增加住房供应，以满足这一需求。

与此同时，政府也必须采取措施降低土地价格，土地价格不会下降。开发商不愿意按规定价格出售，也不愿意进行下一步开发。然而，应该指出的是，尽管存在这种情况，但这种监管是必要的，因为不监管市场就很难立即失控，所以首先要稳定市场，然后会有一个加快、加快改革和加快供应的过程。

根据易居研究所所长严跃进提供的数据，近几个月来，一、二线城市的底价有所下降，四线城市的涨幅开始下降。严跃进说，这有两个原因:第一，土地价格控制相对严格，所以实际上，土地收购会严格，谨慎和保守；其次，从目前这类房地产企业的征地情况来看，他们也面临着一些限制，如土地价格限制和房价限制，所以征地价格不会太高。

很明显，如果你仍然采用以前的拍卖方式，房价会再次上涨。因此，政府在拍卖过程中完善了一些措施。在一定程度上，它将停止支付土地价格，并实际上支持自己和保护住房。虽然政府没有明确表示要降低地价，但倪鹏飞表示，这个问题并不一定意味着政府实际上是市场的一个方面，但他要实施这样一个政策，就是房价涨得太快，他作出了一些经济上的牺牲，就是说他要对土地财政作出一定的调整。

2018年，房地产市场进入盘整期，2025年前将出现新一轮增长

在严格控制的情况下，房价的走势似乎越来越清晰。那么，2018年房地产市场将会如何发展？未来房价会是什么样的趋势？只是需要买房子？

我的总体判断是，2018年将进入整合期。不同城市的情况不同。增长率肯定会下降，一些城市会下降。前年是一线城市，去年是二线城市，今年是三线城市。明年情况肯定会改变。三线城市明年的增长速度不能太快。我认为一线城市会有一些新的变化，但二线城市会有一些新的变化，这些变化总体上是稳定的。倪鹏飞指出。

现在是一波增长，但我认为2025年可能会有另一波增长，但现在应该处于稳定调整期。我们不能只看房价、销售和投资，但开发、投资、销售和价格需要结合起来。当然，如果你只是需要它，你可以随时买房子。