纽约商用房地产遭买家放弃 销售额暴跌逾50%至5年最低

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9月8日，凤凰城的imarkets是从零对冲网站编译而来的。如果过高的纽约商业地产销售额在两年内下降了50%以上，你会怎么做？当然是借款。

正如彭博社指出的那样，美国银行机构的贷款正被大量投资于商业房地产项目，以前盲目投资的买家根本没有可用资金。

因为买家愿意支付的价格和卖家认为他们的房产价值之间有很大的差异，所以很多交易在谈判过程中突然终止。在美国最大的写字楼、公寓和其他商业建筑市场纽约，今年上半年的交易额与去年同期相比下降了50%，至154亿美元，这是自2012年以来最糟糕的同比情况。

与此同时，商业房地产贷款市场也在蓬勃发展。从银行到保险公司，再到对冲基金和私人股本公司，各种类型的投资者都纷纷投入房地产贷款，以替代收益率不断下降的债券。如果出售房屋的计划失败，这给了业主另一个获得流动性的选择。

仲量联行是一家经纪公司，主要负责安排商业房地产贷款。该公司执行董事艾伦·阿普尔特(Alan Arpurt)表示:卖家心中有一个数字，但市场数字尚未达到那个水平。他指出，房地产所有者通过再融资贷款而不是寻找买家来提取资金。

下图反映了2007年至2017年上半年商业房地产交易的变化。从图中可以看出，2007年上半年的商业地产交易量是这十年来最高的，2009年是最低的。从2009年到15年持续增长，从15年到17年逐渐下降。

纽约商业地产销售跌至2012年以来的最低水平

不过，别担心，因为美国房地产投资管理机构rxr的斯科特·里奇勒的评论足以让你放心。他说，买家的缺乏并不令人担忧，他们只是按下了暂停键，他们也在到处寻找独特的投资目标。

在公园大道237号，沃尔顿街资本于今年3月聘请了一家经纪公司，出售市中心曼哈顿大厦(ManHutton Building)的股权，该物业是2013年沃尔顿街资本与rxr房地产公司以8.1亿美元的价格合作购买的。经过几个月的营销，沃尔顿街资本选择了8.5亿美元的贷款，这使得这座21层的建筑价值超过13亿美元。业主持有约2340万美元。

rxr首席执行官斯科特里奇勒表示:基本趋势是贷款市场非常强劲，而销售市场停滞不前，试图寻找新的价格。

贷款市场变得如此有吸引力，以至于房主们开始关注抵押贷款选择，而不是寻找买家。据报道，rxr在纽约、新泽西和康涅狄格州拥有150亿美元的房地产。里奇勒还表示，曼哈顿的房产所有者正在出售房屋，在过去几年里，他们会一次性购买大量房地产。

当然，这不是纽约独有的现象。美国的办公楼、公寓楼、酒店和购物中心的销售额在2015年达到2620亿美元后开始直线下降。房地产投资者处于观望状态，因为他们担心利率上升会损害房地产的价值。据了解，像纽约这样的大城市的房地产价格已经上涨了85%，现在受到过度建设和外资撤出的沉重打击。

销售市场的停滞让其他房主进退两难。最明显的表现是库什纳科斯。，一家位于纽约的房地产开发公司，正在为位于第五大道666号的中城大厦寻找合作伙伴。2007年，该公司以创纪录的高价购买了这栋大楼。据报道，该建筑的抵押贷款将需要在未来18个月内再融资。

幸运的是，至少彭博采访的一些人似乎是基于现实的。收集和分析房地产贷款数据的creditfi的高级分析师杰夫尼克尔森(Jeff Nicholson)表示，买家已经完全放弃了商业房地产市场，同时大规模从这些项目中借钱，这可能是一个危险的信号。这可能表明贷款人对房地产项目不太感兴趣，如果出了什么问题，他们更有可能拖欠抵押贷款，甚至什么都不还。(双刀)