房地产灰犀牛离你很近了？连平认为还得不出这结论

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财经网站消息2017年8月7-10日，博鳌房地产论坛在海南三亚蓝湾绿城威斯汀酒店举行。本次论坛的主题是“穿越与去地产浪潮”，金融网站全程直播此次盛会。

资本融资是房地产永恒的主题。没有资金的支持和金融的推动，企业发展就像无源之水。在新的环境下，

房地产和金融的结合在不断创新和变化。前方的道路将如何发展？

交通银行(601328，诊断部)首席经济学家连平在“资本与产业:房地产金融化与产业发展”主题论坛上发表了题为“从金融角度看房地产是否为灰犀牛”的演讲。

中国的房地产是一头灰犀牛吗？在连平看来，灰犀牛的定义主要有两点:一是概率高；其次，影响是巨大的。如果我们看看房地产对整个经济运行的影响，就足以产生巨大的影响。

但是这只灰犀牛离你很近吗？房地产泡沫爆发成危机的可能性一定很高？连平认为这个结论还不能下，需要仔细推敲。

连平说，房地产银行有两种贷款，一种是开发商贷款，另一种是抵押贷款。那么，这两笔贷款属于哪种状态，风险大吗？

对于开发商贷款，从联平的角度来看，从银行的角度来看，开发商贷款是受到严格控制的。从发展贷款的角度来看，近年来发展贷款的增长率一直偏低。发展贷款增速低于全行信贷增速，在整个银行业人民币贷款余额中所占的比重不是上升，也不是维持，而是下降，现在还不到6%左右。

此外，连平表示，目前开发贷款的不良资产相对较低。从整个行业来看，开发贷款的不良率不到1%，大多数银行在0.5%左右。低于全行业不良贷款率1.7%。因此，开发贷款本身也是一笔好资产。

对于抵押贷款，连平认为，虽然抵押贷款增速很高，短期内总体增速相对较快，但不可能得出存在较大风险的结论。对此，连平从多个角度进行了分析:

首先，家庭抵押贷款利率远低于美国和日本。五年前，抵押贷款利率约为15%，现在已升至30%，杠杆率在五年内翻了一番。但在国际比较中，这一杠杆率是高还是低？不高。美国次贷危机和日本房地产泡沫最终在20世纪90年代破裂。这个杠杆率是100%。

第二，我行常驻部门拥有的资产大大超过负债，从资产负债角度看，整个常驻部门风险很小。居民从银行借钱，购买房屋作为抵押。然而，常驻部门在银行也有资产，这与银行的负债正好相反。2017年上半年，未偿还贷款余额约为20万亿元，但居民银行存款为60万亿元，是抵押贷款的三倍。美国的储蓄率很低，而中国的储蓄率很高，为48%。在2008年危机之前，许多美国家庭没有存款。

第三，抵押贷款占国内生产总值的比例。从存量来看，按揭贷款占本地生产总值的比例约为25%，公积金贷款的比例可能约为30%，日本为40%，美国则超过50%。我们仍然处于相对较低和相对安全的水平。

第四，房地产市场价值与抵押贷款之间的比率，这表明如果房地产出现泡沫，房价会上涨得更快，而金融推动力会在多大程度上居中。现在房地产的总市值约为300万亿元。抵押贷款不到30万亿元。因此，它的比例只有7%，加上开发贷款，这是10%。这种情况表明，目前的总市值如此之高，银行从信贷支持的角度提供的融资对其影响不大。

此外，连平表示，我们的首付比例也相对较高，为银行提供了安全保障。

因此，连平认为，从财务角度看这只灰犀牛，我认为它对房地产的巨大影响没有问题，但不可能断定这只灰犀牛与你非常接近。我想恐怕不能得出这个结论。我们仍然有时间建立我们的防线，改变我们的风险状况，使房地产能够保持稳定和快速的运行。毕竟，它仍然是中国长期经济增长的重要组成部分和促进增长的重要组成部分。