北京自住房将变共有产权房 专家建议供应总量上须做加法

本篇文章2044字，读完约5分钟

每个实习记者舒曼

房地产市场传来沉重的消息！8月3日，国家商报记者从北京市住房和城乡建设委员会官方网站获悉，北京市住房和城乡建设委员会发布了《北京市共有财产管理暂行办法》(以下简称《办法》)及《关于印发〈北京市共有财产管理暂行办法〉的通知》。

根据《办法》，2017年8月3日以后，北京市新出售的自有住房将被新的共有房产所取代。然而，旧的自住住房仍然实行旧的方法。

北京市房地产协会秘书长陈至表示，北京推出的共有产权住房制度在推进长效机制方面又迈出了一大步，也将对北京未来的房地产市场产生积极影响。

新北京人分配不低于30%的房子。继住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市开发政策性商品住房共享产权的指导意见》之后，北京市继续跟进并形成了《办法》，整合了各类保障性住房和以往出售的政策性住房以及还贷住房的住宅属性，充分发挥了改善民生和规范房地产市场的双重作用。

安居客房地产研究所首席分析师张博表示，在中国，共有房产并不是一个新名词。早在2010年，上海就启动了共享产权住房试点项目，实施住房和经济困难标准。2016年，上海出台了共有产权住房管理办法。

在北京的征求意见稿中，共有房产有几个亮点值得关注。首先是住房分配比例的确定，即每区30%的住房应分配给新北京人，这是保障北京市外来人口居住权的最具数据基础的方式。同时，有房屋转让记录的家庭不能申请共有房产，这也堵塞了一些可能的漏洞。张博强调。

《全国商报》记者注意到，《办法》不仅要求各区政府根据需求等条件合理安排共有产权住房用地，且满足本区非本地从业家庭住房需求的住房数量应不低于30%，还规定购买五年共有产权住房后，所购住房的产权份额可按市场价格进行转让，中介机构可优先购买。

产权房项目总共卖多少钱？《办法》规定，平均销售价格应低于同地段、同质量的普通商品房价格，并根据项目开发建设成本和适当利润，综合考虑家庭购房承受能力等因素，综合确定。平均售价应在土地供应文件中规定。开发建设单位根据平均售价，结合楼层、朝向、位置等因素确定每套房屋的销售价格，价格波动幅度为5%。

陈至表示，共有产权住房考虑了属地性与居住性的平衡原则，特别强调了新北京人权利平等的重要性。从用户的角度来看，从房子的质量、环境、以及未来的物业费的支付，所有方面都揭示了共享相同质量和权利的意图。

他分析说，共有产权住宅项目的平均销售价格应低于同地段、同质量的普通商品房价格，应根据项目开发建设成本和适当利润，并考虑家庭承受能力等因素综合确定。因此，从退出机制来看，居民的产权得到了更有效的保障。

自住住房总量应根据《办法》第三十七条增加。实施前已出售的自住商品房项目的出租和出售管理，按原规定执行。本办法实施后，未售出的自住商品房、限价商品住房、经济适用住房以及政府收购的各类政策性住房，一律按本办法重新出售。

北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，共有产权住房是对原有自住商品房政策的进一步调整、优化、升级和规范，将进一步提高建设质量、管理水平和供应规模。

据中原地产研究中心统计，到目前为止，北京已售出80套(含)或全部自住住宅用地，共供应自住住房703万平方米，可建保障房约8万套，价格明显低于北京商品房。其中，自住用地于2013年开始出现，2014年和2017年，自住住宅用地供应面积超过30%。

限价和自住将是2017年北京土地市场最重要的特征。从土地供应量来看，2017年土地供应量达到90.57万平方米，与2016年相比大幅增加。预计未来将增加商品房市场的供应量。

中原地产首席分析师张大伟表示，总体而言，共有房产有利于稳定房价，并能进一步发挥自住住房的作用。

根据中原地产研究中心的统计，自住住房是除信贷之外最重要的供应工具。从数据可以看出，从2014年到2015年，受自住住房影响的房价下降了10%左右。2017年上半年，北京市拥有自住住房的商品房数量为15，183套，平均成交价格为40，772元，而没有自住住房的商品房数量为12，380套，平均成交价格为43，643元，受自住住房影响的房价下降了约7%。

对于推进共有产权房可能遇到的障碍，中国城市产业发展联盟主席陈宝存认为，北京的住宅用地供应正在减少，共有产权房的供应可能会遇到困难。具体来说，由于土地总量是一定的，如果把土地给经济适用房，商品房用地就会减少；经济适用住房包括经济适用住房、限价住房、自住商品房和公共租赁住房。在总量控制有限的情况下，应在土地总量和保障性住房总量上保证供给。

在接受《国家商报》采访时，张大伟还表示，《办法》明确了公租房的长期监管机制，并叠加了2017年实现的30%以上的供应量。预计这部分供应量将继续增加，成为未来新住宅市场最重要的供应形式。

根据住房研究所的数据，尽管上海在共有产权住房方面行动较早，但截至2016年底，上海只有约8.9万户家庭签订了共有产权住房合同。

张博认为，中国政府是否会允许更多的人在未来享受自己的家园，还有待观察。