京房屋市场由售转租趋势 毕业季房租涨不动

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根据最新数据，6月份在北京签约的二手房累计数量不到1万套，这是近27个月来首次售出不到1万套二手房。在严格控制下，第二季度北京二手房签约总量约为3.6万套，比第一季度的5.098万套下降了30%，市场成交额在过去9个季度首次下降了4万套。今年上半年，共有8.7万套二手房签约，同比下降36%。由于交易量的下降，许多业主不愿意以高价出售，以及二手房交易的税收政策的存在，一些二手房业主“转卖出租”，租赁市场的供应得到补充，一些地区的房屋租金略有下降。

租赁住房大幅增加

据统计，5月份北京住宅租赁市场平均价格为每套4613元，整体租赁价格连续5个月保持在4600元左右。值得注意的是，在租赁市场中占比最高的两居室的租金价格在5月份大幅下跌，这也成为今年毕业季节租金价格无法上涨的主要原因。

业内人士表示，自今年3月以来，“北京19条”政策实施后，市场已经转冷，促使一些二手房业主“倒卖出租”。北京租赁市场的租赁住房大幅增加，租赁需求下降；与以前相比，租赁的供给和需求都逐渐下降。

专家认为房价和租金的趋势(尤其是租金的趋势)很容易被cpi的上升所驱动。目前，市场价格总体保持稳定，随着限购限贷政策的进一步收紧，以及租赁市场规范政策的进一步出台，未来北京房价和租金将趋于稳定。

此外，现在资本成本正在增加。目前，许多货币基金的收入已经突破了4%，银行贷款优惠基本上没有了。一些用杠杆买房子的人比以前有更大的财务压力。他们急于加入租赁市场，提取一些资金来缓解压力。目前，住房市场出现了转租的趋势。

往年的这个时候，房租大幅上涨

位于朝阳区丁福庄的一位房地产经纪人表示，由于受学生毕业等因素的影响，租金近年来没有出现明显的下降趋势，但几乎没有上升。前几年，这一次是租房的旺季，租金大幅上涨。今年的形势几乎持平，持续了一年多的租赁市场热度开始下降。据这位经纪人说，他认为今年“不能涨”的租金有两个原因:一方面，附近租房的数量增加了；另一方面，选择毕业后留在北京的学生人数逐年减少。

据三间房区的一位房地产经纪人说，他有一套面积超过60平方米的三居室公寓，里面装饰着精致的包包和全新的高档家用电器。它原本计划出租约6500元，但挂了一个多月，仍未售出。现在已经降到了5800元左右。如果半个月内租不出去，就减为5500元。经纪人说，他们一直在劝说房主再次降低价格，在学校9月开学后租房就更难了，而现在有大学毕业生了。

房地产经纪人说，现在租金大幅下降，这不能一概而论。现在有些租金下降了，但也有一些位置好的房子租金还在上涨，特别是高品质的一居室，只要价格不是特别离谱，一两天就可以租出去。“有些业主急着租房，有些业主则不急着租房，他们的心理价位是不同的。最终的交易价格将大不相同。”

两居室的租金已经大幅降低

数据显示，5月份，北京房屋租赁交易中52.7%的房屋为两居室，32.5%和14.7%为一居室和三居室及以上。数据显示，5月份一居室的租金为每套4507元，比4月份上涨了12.3%；三居室及以上单元的租金为每套6394元，比4月份上涨了4.2%；只有成交量最高的两居室租金明显下调，整体月成交量为每套4256元，较4月份下降5.5%。

为什么会这样？分析人士指出，临近毕业季节，学生的租房需求是主力军，家庭条件好的孩子一般会选择一居室，很多学生会选择大户型与他人合住。

一位房地产分析师认为，租金下降在某种程度上与整个市场的降温趋势有关。此外，从这种租金的感觉来看，过去的上涨趋势已经得到遏制，但没有明显的下降，这与过去租金的快速上涨有关。现在，随着二手房市场的降温，许多房东已经将他们的房子从出售改为出租。

专家认为，目前买卖市场相对冷清，成交量较低，租赁市场供应相对稳定。在一些地区，住房租金已经微调，但调整不是很大，因为整个一、二线城市的总人口仍然比较大。

焦点

“租买并举”的租金将继续保持稳定

北京提出建立“购租并举”的住房保障体系。未来五年，全市需要建设150万套住房，其中产权房100万套，租赁房50万套，约占30%。

近日，海淀区唐家岭集体建设用地上建造的927套出租房正式签约海淀区保障性住房家庭。该项目是本市第一批利用集体建设用地建设租赁住房的试点项目。由海淀区住房保障事务中心整体承租，租期为十年，统一出租、经营和管理。据报道，北京五个试点项目中的12，800套租赁住房将于今年内选定入住。此外，北京将在未来大规模推进集体建设用地建设租赁住房。

北京未来五年50万套租赁住房的土地供应计划无疑将极大地影响北京的住房租赁市场。此外，开发商也开始干预房屋租赁市场。去年12月，北京万科以总价50亿元的价格获得海淀区第18号地块，该地块为自持式商住两用房；由北京万科和北京住房公司组成的联合体以50亿元的总价中标海淀区第19号地块，自持全部住宅商品房，自持全部商品房。70年来100%的土地都是自有的，开发商参与租赁无疑会对租赁市场的供给产生影响。

从明年开始，这部分出租房将陆续进入市场。据业内分析人士称，在这些热点城市的出租屋真正落地后，在现有的租赁需求水平下，一线城市的租金预计明年同期将呈现更加明显的下降趋势。