房地产融资迎“冰封”时刻

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监管当局集中力量全面检查银行收紧发展贷款的情况

最近，银行受到了监管当局的严密检查。在信用风险领域，发展贷款是考察的重点。银行家告诉《中国证券报》，监管机构还调查了银行理财资金非法流入房地产的情况。最近，中国银行业监督管理委员会(银监会)不断发布防范和控制银行风险的文件，开展了一系列专项整治，房地产风险成为重点调查领域。多家银行的企业信贷业务负责人表示，开发贷款业务目前没有停滞，但整体收缩势头相当明显。

监督很频繁

银监会第一季度经济金融形势分析会议要求，严禁银行资金非法流入房地产行业。据业内人士称，在实施层面，监管机构非常谨慎，不会放过任何死胡同。

来自广东和浙江银行监管部门的人士告诉《中国证券报》,近期对三种套利(监管套利、空转移套利和相关套利)的特殊处理是关键，而房地产风险是最重要的。重要的是要检查银行金融机构是否违反了给房地产输血的规定。例如，信贷资金是否通过建筑或其他行业投资于房地产行业，是否通过银行间业务、财富管理业务或拆分为小额贷款向房地产行业提供融资。

根据银行业金融登记托管中心去年年底发布的《中国银行业金融市场报告(2016年上半年)》，去年上半年，共有18.99万亿元的金融管理资金通过配置债券、非标准资产和股权资产投向实体经济。其中，投资于房地产行业的理财资金约为2.09万亿元，排名第二，占13.06%，仅次于土木工程建设行业，占14.21%。银行业内部人士承认，金融管理基金实际进入房地产行业的规模可能会更大。

当地银行业监管部门的多位人士表示，作为当地银行业监管部门，一些全国性银行发行的理财产品的底层资产无法完全渗透，许多资金通过理财和资产管理产品，最终进入房地产行业，这将是今年监管部门调查的重点。

银行监管部门对查出的违规行为毫不留情。今年1月，上海银监局对江苏银行上海分行处以近478万元罚款，原因是该行非法为房地产公司提供融资以支付土地出让金。3月，青岛银监局对海尔集团金融有限公司违规发放房地产贷款罚款20万元。4月，华夏银行重庆九龙坡支行因房地产贷款资金监管不力，被行政处罚。

发展贷款大幅收紧

来自监管机构的巨大压力导致商业银行调整房地产开发贷款策略。近年来，我们对发展贷款的发放一直非常谨慎，审批权限一直被死死卡住。地方分行可以批准的开发贷款额度不高。中国农业银行总行向公众人士透露。民生银行当地分行相关负责人表示:目前当地分行没有开发贷款，审批权限在总行房地产部。

一些股份制银行的人士表示，开发贷款的审批权移交给股份制银行的总行是很常见的。个别股份制银行大幅收缩了房地产贷款业务，甚至停止了新增业务。

发展贷款的收缩也反映在2016年上市银行年报中。2016年，建行房地产贷款余额为2991.98亿元，比上年减少1149.98亿元，房地产贷款占比也从2015年的4.29%下降至2.91%。中国银行将房地产行业和产能过剩行业视为风险控制的重点领域。2016年，房地产行业贷款余额为2809亿元，同比下降17.95%。

业内人士预测，开发贷款的整体收缩将难以逆转。央行最新数据显示，一季度房地产贷款增加1.7万亿元，占同期各类贷款增长的40.4%，比2016年下降4.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为7.54万亿元，同比增长7.4%，比上年末下降0.9个百分点；个人住房贷款余额为19.1万亿元，同比增长35.7%，同比下降1.1个百分点。

央行统计调查司司长阮表示，截至一季度末，银行业房地产信贷风险敞口约为29.8万亿元，占银行业总资产的12.7%。今后，央行将继续积极引导金融体系做好房地产调控工作。

接近央行的人士告诉《中国证券报》，房地产贷款的新比例将成为央行评估mpa的重要参数之一。

当然，银行并不完全禁止发展贷款，而是遵循国家政策导向，带有一些保障和压力。交通银行当地分行的一位人士表示:目前的政策对发展贷款的控制非常严格，但仍大力支持经济适用房。一季度，我行房地产贷款额度基本用于保障性住房项目。据银监会最新统计，截至3月底，保障性安居工程贷款余额为3.5万亿元，同比增长52.2%，比年初增加3392亿元，比去年同期增加313亿元。

控制房地产融资业务的增长率

除开发性贷款外，银监会近日明确要求银行将所有房地产企业贷款、个人抵押贷款、房地产抵押贷款、房地产企业债券等形式的房地产融资纳入监管范围，并定期开展房地产压力测试。房地产融资比重高、贷款质量波动大的银行业金融机构、房地产信托业务增量大、比重高的信托公司将成为各级监管机构关注的焦点。

券商分析师认为，银行监管部门将全面控制房地产融资业务的增速，从而有效防范集中度风险。

据媒体报道，银监会信托司司长邓智毅在近日召开的信托业监管会议上表示，信用风险是信托资产面临的主要风险，信托业的实际风险水平可能高于预期。2016年以来，房地产信托业务、煤炭、钢铁等产能过剩领域的风险更加突出，信托和政府合作业务的风险缓释不足问题越来越普遍。

这意味着房地产信托，房地产输血的另一个重要渠道，也将受到更严格的监管。根据招商证券的研究报告，开发商资本链指数自2016年第四季度以来一直在持续收紧。截至今年3月底，该指数已跌至128%，这是自2015年下半年以来首次跌破130%的红线。

国际信用评级机构穆迪(Moody's)表示，今年开发商的流动性将继续收紧，这反映出房地产销售放缓，以及自年初以来国内债券发行大幅放缓。