从大到强 国资房企改革风再起

本篇文章2362字，读完约6分钟

对于作为一个整体上市的房地产企业绿地控股(600606，BUY)，其混合改革进程需要更进一步。

2017年初，该企业被选为首批进入上海员工持股试点的七家企业之一。

职工持股计划试点是上海当前国有资产改革的一项重大举措。把它放在国有资产改革领域，绿色空间确实遥遥领先。然而，这还不足以概括整个绿地，产业集群的发展道路已经确立。

绿地集团董事长兼总裁张玉良在接受《时代周刊》的书面采访时表示，绿地混合所有制模式不仅能够而且已经在上海国有企业改革中发挥了重要的样本效应，而且在中国国有企业改革中具有复制和推广价值。

房地产国有企业占总数的近一半，这是国有企业改革的关键环节。大而不强一直受到市场的批评，但种种迹象表明，这些上市房地产企业不仅想做大，而且想在新一轮国有资产改革中做强。

事实上，绿色土地改革在行业中是罕见的。那么，对于进入国有资产改革的房地产企业来说，我们能做大做强吗？在白银时代，房地产国有资产改革的逻辑是什么？

上海和深圳领先

房地产国有资产改革本身意义重大。

根据安信证券的研究报告，房地产行业有67家国有企业，占全部142家房地产企业的47%，其中近一半可视为国有企业改革的重点领域之一。从区域来看，有10家中央企业，12家在北京和上海，8家在广州和深圳。

在路径上，凯瑞研究中心的分析报告将国有住宅企业的改革方法归纳为三点:一是退出房地产业务，进入更好的业务领域；二是重组整合集团分散的房地产业务，实现板块整体上市；三是统一国有资本运营平台下的房地产业务重组整合。然而，这三种方法在实际的实践过程中需要时间。

2017年2月23日，国务院国资委主任肖亚青在首届中国企业改革与发展论坛上表示，国有企业改革将从五个方面突破，包括深化公司制混合所有制改革；有效建立灵活高效的市场化运行机制；不断加大努力，促进供应方的结构改革；要以资金管理为重点，坚决转变国有资产监管职能，全面严格加强国有企业党建工作。

从国有资产改革的总体情况来看，上海和深圳的国有资产改革有很多亮点。

自2013年12月启动第一轮国家改革以来，上海的国有资产改革步伐持续领先全国。上海国有资产的分量不应被低估。根据2016年的数据，上海地方国有企业收入为3.1万亿元，利润总额为3058亿元，总资产为16.8万亿元，在全国各省市和计划单列市中排名第一。

深圳从去年开始借鉴淡马锡模式，以基础产业为主体，以金融投资和战略性新兴产业(Aiji、净值、信息)为两翼，建立“一体两翼”的市属国有特色产业体系。深圳国有企业改革以并购为重点，具体路径概括为“强化制度”、“回归核心”、“领导战争”和“激励”。

进入深度混合改革

目前，进入深度混合改革已成为上海许多国有房地产企业的特点。

以上海房地产集团为例。未来三年，上海房地产集团将突出功能企业定位，在区域整体开发、经济适用房开发建设、房地产市场化开发建设等六个方面突出功能形象。

目前，上海房地产集团正在进行内部整合。对于未来的市场化发展和建设事业已经有了一定的指导思想。据《泰晤士报》记者报道，未来，集团将借重大资产重组之机，对行业内企业进行标杆管理，尽快形成以市场为导向、行业标杆为参照的房地产开发业务核心指标和标准体系。

就像绿色空间一样，变得更大更强的意愿已经显现。事实上，在前一轮改革中，上海国有房地产企业采取的路径是重组内部资产，实现整体上市或核心资产上市。绿地控股、光明地产(600708，买)、上海临港(600848，买)和城头控股(600649，买)遵循这样的路径。上市公司已经成为上海国有企业的重要组织形式。这种组织形式为资本运营提供了一个极好的平台。通过利用资本平台，企业有望进一步在产业链层面运作。

部分市场参与者还指出，对于单一平台公司，仍有希望集团提高资产证券化率。“例如，上海临港在通过重组其自营股票上市后不久，就开始了后续的资产注入。因此，对于证券化率低、以往改革行动保守的群体而言，2017年取得重大突破是值得期待的。”

2016年底召开的中央经济工作会议已经发出了“混合所有制改革是国有企业改革的重大突破”的信号。其次，发展混合所有制经济被列为第一要务。

总的来说，上海的做法大致可以分为三点:一是推进国有企业股份制改革，推动符合条件的企业集团实现整体上市并成为上市公司；二是加快开放和市场化的联合重组，支持国有企业通过合资和战略联盟聚焦产业链和价值链，实现与各种所有制企业的双向联合重组；三是推进国有企业股权激励和职工持股的实施。

整合正在进行

当上海如火如荼的时候，深圳的房地产企业整合也不敢落后。

到目前为止，深圳国有企业改革已经高效完成了两个订单的重组。随着申纺a(000029，BUY)被引入恒大地产，长期停牌的深圳纺织也暴露出潜在的重组目标。

据《时代周刊》记者不完全统计，深圳上市企业主要分布在九大行业，其中房地产企业所占比重最大，其次是交通和公用事业。深圳有8家国有房地产企业，包括深房甲、深房甲(000011，买)、深圳叶榛甲(000006，买)和沙河(000014，买)，少于上海的15家国有房地产企业。此外，深圳地方国有企业中也有未上市企业。

肖亚青此前指出，要加快深度调整和重组步伐，稳步推进企业集团层面的并购重组。目前，许多平台仍然众多且分散，因此解决深圳本土房地产企业之间的竞争成为一个重点。

然而，根据国信证券(002736，BUY)的研究报告，仍有两类住宅企业的价值点需要挖掘。一是无形资产的重估，如深圳纺织a(000045，买)的房产，因为它持有华强北的华强大酒店、深圳纺织大厦、前海的华冠大厦等。在混合改革下，基于保持和增加国有资产价值的可能性，有望实现重估；其次，可能会有暗箱操作和混合改革，比如恒大参与深房a的资产重组