房企谋长租公寓规模化利润 各路资本趁势流入租赁市场

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住宅租赁市场始于多年前，但分散式公寓和集中式公寓大多在股票市场徘徊，股票市场由经纪机构和创业公司投资和运营。2017年，住房租赁市场发生了重大变化，全国知名房企开始以自营方式布局长期租赁公寓，并对新建住房市场进行大规模投资。

2017年，房地产行业称之为“长期租赁公寓的第一年”。今年，长期租赁公寓业务就像一个水库，吸收了各种资本流入。近日，链家长期租赁公寓品牌自由获得40亿元融资，估值高达200亿元。它吸引了华平投资、红杉资本和腾讯以及融创中国(香港股票01918)的主要投资。

除了资本的青睐，这也是开发商对大规模布局的渴望。据记者了解，龙湖集团、万科、碧桂园(港股02007)等领先房地产企业也高调布局长期租赁公寓业务，龙湖已将其列为主要水路业务之一，力争行业前三名。大规模扩张背后是企业追求利润的考虑。

抢食物，租一万亿块蛋糕，

事实上，在过去三年的中央经济工作会议上已经提到了租赁市场。2017年，提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展房屋租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展。

政策方面的支持为长期租赁公寓的发展打开了一扇窗；需求侧的高上限使得长期租赁公寓的大规模扩张和高现金流回报使空客房持续增长。

事实上，一些业内人士直言不讳地告诉《证券日报》记者，在增量市场中，上市房地产企业的市值超过了1万亿元。然而，根据空目前的市场情况，整个房地产服务市场约为5.3万亿元，其中还没有市值达到1000亿元的公司。到2027年，中国租赁市场的规模将达到5万亿元，这表明整个资产管理市场仍是一个有待挖掘的金矿。

在巨大的市场规模的驱动下，国有企业、开发商、房产中介、酒店和企业家等四类投资者开始在这个市场上抢占蛋糕。

截至2017年底，中介机构已代表出租公寓品牌的父母连锁自由进入9个一、二线城市，为20多万业主委托管理50万套住房，服务120万租户(自制客人)，管理资产超过6000亿元。龙湖集团作为首家推出长期租赁公寓并将其视为战略业务的开发商代表，在全国17个一、二线城市推出了其长期租赁公寓品牌“冠宇”，开设了50家店铺，15，000多间客房，涉及14个城市，其中成渝店铺的入住率超过95%，杭州店铺开业时已满员。在北京市场，酒仙桥关羽开业12周，入住率达到96%，刷新了北京长期租赁公寓市场的业绩。到2020年，冠宇将实现规模产业首个320亿元的收入目标。

龙湖表示，“关羽”专注于高质量的产品线。根据不同的硬件和服务比例，它推出了三条产品线，即松塔、豌豆和核桃，以细分市场，满足不同租户的需求。此外，从龙湖管理的角度来看，房地产开发、商业运营和物业服务的联动和融合可以更好地吸纳租赁需求。2017年，龙湖推出了一系列标准化、丰富的社区活动和松果，实践了城市中心的概念，这与龙湖的业务和在该市的联合办事处完全挂钩。2018年，冠宇将推出核桃和豆类系列产品。

除了像龙湖集团这样专注于以细节取胜的产品设计和精确的客户定位的开发商之外，在当前的廉租房市场上，单店或小规模开发远不如大规模开发有利可图，大规模开发需要资金的帮助。

资本有助于规模扩张

近年来，长期租赁公寓领域逐渐变成了一个“窗口”，资本流入规模大幅上升。2017年，一些初创企业的长期租赁公寓被淘汰后，被列入“死亡名单”，资本对它们来说更加理性。然而，资本规模较大的资本市场融资大门正在向房地产企业的长期租赁公寓业务敞开，证券化资本和特种债券等资金开始涌入。

2017年10月11日，中国首个长期租赁公寓资产reits产品正式“破冰”，额度2.7亿元，利率5.3%；10月23日，国内首个面向中央企业租赁住房的reits产品获批，保利地产(600048，诊断股)发行额度50亿元；12月11日，银行间市场上第一套长期租赁公寓——荷兰银行(abn)被释放。招商局蛇口(001979，诊断股)和中国建设银行(601939，诊断股)(港股00939)联合推出一系列200亿元的资产支持债券(ABN)。12月28日，中国首次公开发行住房租赁专项公司债券正式登陆，龙湖集团获得50亿元租赁债券。

第一太平戴维斯华北研究咨询部主任熊志坤告诉记者，机构投资者和银行积极参与租赁市场，加大对长期租赁公寓企业的投资，银行为企业和租户提供融资和租赁金融服务。这些新力量的加入将加速住房租赁市场的发展，推动行业探索长期租赁公寓的盈利模式。

更重要的是，随着政府继续加大对住宅租赁市场的政策支持，未来将有更多的开发商布局长期租赁公寓市场，以扩大规模，抢占市场份额。长期租赁公寓经营者的多元化将为住宅租赁市场带来更多活力，促进物业和服务质量的提高。