下半年中国住房市场结构转型与动能变化

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进入2018年下半年，中国住房市场的内外部形势出现了一些令人担忧的重大变化。与此相适应，住房市场结构也将发生新的变化，三、四线城市房价上涨势头将减弱。

从外部环境来看，国际经济形势复杂多变，住房市场的不确定性明显增加。复杂的外部经济形势可能会影响公众对宏观经济走势和金融市场运行的预期，从而增加住房市场的短期风险。中美贸易条件的变化将促进中国的产业升级、转型和结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两个结构性变化将对未来房地产市场格局产生深远影响，并增加城市房价的长期不确定性。

从市场基本面来看，由于中国仍处于城市化和工业化进程中，仍有大量的实际住房需求作为价格支撑。目前，没有必要采取货币刺激来支撑房价。房地产市场有软着陆的经济基础。

从融资条件来看，住房信贷市场继续趋紧，但抵押贷款利率仍处于历史正常水平。随着美元进入加息周期，全球金融去杠杆化进程仍在继续。人民币实际市场利率上升，多只货币基金的年利率保持在4%以上。尽管国家政策层面对首次置业的支持没有变化，但市场融资成本的上升仍导致商业银行独立提高首次置业贷款利率。根据荣360等数据，2018年5月，全国首套房贷款平均利率为5.6%，相当于基准利率的1.143倍，较4月份上升0.72%。在2014年11月22日之前的10年里，抵押贷款基准利率大多高于6.8%。尽管目前住房贷款实际利率继续上升，但仍未超过历史正常水平，对房价的影响极其有限。如果市场抵押贷款利率在此基础上继续上升，抵押贷款利率水平将逐步进入历史高位区域，这将对房价产生较大的抑制作用。

从政策上看，在“以城带面、一触即发”的战略下，限购限销城市数量继续增加，调控政策从一、二线城市向三、四线城市深化。2018年5月，住房和建设部就房地产市场调控问题采访了成都市和太原市政府领导，并在采访中提出要切实落实稳定房价和租金的调控目标。这是政府首次为租赁市场设定监管目标。此前，住房和建设部还采访了Xi、海口、三亚等10个城市的政府领导。海南省在现有限购政策的基础上实施了全球限购政策。在三线和四线城市中，辽宁丹东在2018年5月出台了提高首付比例和限制住房投机销售等措施。2018年6月，湖北宜昌市宣布，限购两年以内的商品房。2018年6月28日，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部等七部委联合发布通知，对徐州、佛山、宜昌等30个城市的房地产市场进行专项整治。三、四线城市监管政策的深化有利于房价的整体稳定。

从市场供给来看，各地住房市场涨跌互见，部分城市新房供需严重失衡。2018年上半年，除了厦门、郑州、廊坊和上海等城市出现了自2016年以来的第一波房价上涨，其他大多数城市仍在下跌。北京和其他城市已经停止下跌，并恢复上涨。一些热点城市，如Xi和重庆，仍在房价快速上涨的范围内。在一些城市新房供应不足、房价飙升的背景下，当地政府控制了新房价格，导致二手房价格出现严重的倒挂。远低于市场价格的新房子上市时就会被抢购一空。新房子的市场很难找到，成功购买的概率和收入相当于大奖。到目前为止，包括上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、Xi和深圳在内的八个城市已经宣布了摇号购买政策。新房供需严重失衡的直接原因是，受2014年以来清仓政策的影响，新房供应相对萎缩，需求快速增长。新房的价格控制不仅难以稳定房价，而且已经成为套利工具。新房供需严重失衡背后更深层次的原因是，当前的城市化告别了粗放型时代，进入了追求城市品质的发展新阶段，城市人口承载力相对下降。

从市场需求来看，棚户区货币化安置比例的下降将对三、四线城市房价的快速上涨起到根本性的作用。虽然棚户区的货币化安置不一定需要在当地购买住房，但三线、四线城市棚户区的大规模货币化安置，在现阶段特定的历史条件下，极大地推高了当地房价，对二线城市房价的上涨形成了一定的支撑。这些具体情况包括:自2016年以来的一轮大幅上涨之后，一线城市的房价极高，采取了最严格的限购政策，人口已经撤离。二线城市的房价非常高，并且采取了相对严格的控制政策。三线、四线城市的购房限制很少，房价相对较低。一些城市也有购房激励政策。在地理位置相邻的三线、四线沿线城市，大量棚改项目同时实施。因此，在温室改革货币化的第一阶段，在当地购买住房成为主流。由于三、四线城镇市场容量小，绝对存量小，大量拆迁户涌入市场，在短时间内以高于市场价格的价格购买房屋，导致房价大幅上涨。随着三、四线城市住房存量清理阶段的基本结束，棚户区货币化安置的比例将不可避免地下降。自2018年以来，许多地方政府在温室改革的部署中明确指出了从货币化安置到实物安置的转变。受此影响，二线、三线、四线城市的住房供需矛盾将得到缓解，市场将降温。另一方面，除了棚户区货币化安置的需要之外，三线和四线城市仍存在巨大的潜在住房改善需求和人口城市化需求。货币化棚户区比例的下降不会导致三线和四线城市房价的“自由下降”。

基于上述因素，预计随着棚户区货币化安置比例的下降和三、四线城市加入监管行列，二、四线城市整体房价在2018年下半年仍将上涨，但涨幅会有所回落，部分房价可能会小幅回落。一些一线城市已经稳定了下滑趋势。在跷跷板效应下，资本可能会回流到北京等一线城市。北京等一线城市的房价有再次上涨的风险，房价调控的压力将会加大。(邹)

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