热门:2017年中国房地产去库存形势及政策建议

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年中央经济事业会议把房地产市场库存作为中国供应方结构性改革的重大任务，作为促进房地产市场顺利健康和迅速发展的核心措施。 年，我国政府采取了许多措施，去房地产库存取得了积极进展。 但是随着内部经济环境的一些变化，去库存遇到了一系列新的问题，这些问题与旧的矛盾纠缠在一起成为阻碍将来任务顺利实施的重要因素。 比较新的问题和旧的矛盾，是在结合长短、分类、实施政策、稳定货币供给、优化管制政策、巩固长期机制、稳定房价的基础上，吸引各地区进行库存事业，保障房地产市场的顺利秩序，国民经济的安全 一、年中国去库存的情况是年，总体上中国房地产去库存的效果显著，但有产品结构和地区结构上的分化，部分市场产品类别和部分地区房地产去库存的情况依然严峻。 (1)总体来看，全国房地产库存的除化周期明显缩短，但从超过合理除化周期上限的狭义库存来看，上半年全国商品房销售计划同比减少9.6%，除化周期缩短为4.62个月，同比减少1.39个月 从广义库存来看，6月末之前的总库存为65.01亿平方米，除化周期为46.51个月，比上年缩短了8.17个月和26.3个月，但依然远远超过以18个月为基准的合理除化周期的上限。 如果上半年商品房的销售增长率比去年同期大幅下降的趋势持续下去，房地产的高库存状况有可能还存在很长一段时间。 图1 -年狭义库存和脱化周期数据源: wind 注:狭义库存=商品房等待销售面积/近12个月的平均销售面积 图2 -年广义库存和脱化周期数据源: wind 注:广义库存=年累计住宅新开工面积-年累计商品室销售面积+商品室销售预定面积，年上半年广义库存=(1996年至年6月累计住宅新开工面积)-(1996年至年6月累计商品室销售面积) +年6月商品室销售预定面积。 广义脱化周期=广义库存/近12个月的平均销售面积 (二)在结构上，非住宅的脱化周期比住宅收缩快，但从办公楼和商业营业用住宅的库存压力依然比住宅大的狭义库存来看，到6月末为止住宅、非住宅的脱化周期分别为2.91、15.7个月，比上年增加1.28个月 从广义库存来看，6月末之前的住宅、写字楼、商业营业用住宅的移动周期分别为20.73、90.77、140.5个月，比上年分别缩短了5.91、24.97、21.15个月，比上年末分别缩短了1.46、11、。 虽然住宅库存有点高，但写字楼和商业营业用房间的库存远远超过了以18个月为基准的合理除化周期的上限。 图3 -年度住宅、非住宅狭义库存和脱化周期数据源: wind 图4 1999-年住宅、写字楼、商业营业用住宅的广义库存及脱化周期数据源: wind 注:商品室分类型等待销售面积无法获得。 这个广义库存=年累计住宅新开工面积-年累计商品室销售面积，例如年上半年住宅广义库存=(1999年到年6月的累计住宅新开工面积)-(1999年到年6月的累计住宅销售面积) (3)从地区来看，是二线城市库存。 但是，一线和三线城市的库存清除周期受房地产限制政策的影响，截至6月末，一线城市的商品房累计销售面积和累计新开工面积与去年同期相比减少了25.46%和6.03%，二三线城市的商品房累计面积和累计新开工面积的增长率也与去年同期同期 因此，一线、二线和三线城市的广义库存分别为1.38、6.26和2.03亿平方米，比上年末分别增加了0.14、0.38和0.03亿平方米。 脱化周期分别为26.44、16.17、24.26个月，比上年末分别缩短了5.38、0.54、1.22个月。 一线和三线城市的库存依然很高，二线城市的库存略低于以18个月为基准的合理脱化周期的上限。 图5 -年一二三线城市的广义库存和脱化周期数据源: wind 注:无法获得分地区待售面积。 该广义库存=历年累计住宅新开工面积-历年累计商品室的销售面积，例如年上半年的一线城市广义库存= (年至年6月的累计一线城市住宅新开工面积)-(年至年6月的一线城市累计商品室的销售面积)二，存在于后续库存事业中的第 (1)城镇化率上升速度减缓，房价上涨幅度远高于城市居民人均支配收入增长率，前期购买力透明未来的诉求，市场诉求弱而延缓向库存转移，表现出城镇化率放缓的迹象，城市住宅市场 2008-年，中国城镇化率年均上升1.26个百分点，低于从1.26年到2008-年年均上升1.4个百分点的水平，城镇化率上升速度呈明显减速趋势，城市住宅市场诉求增长后动力不足。 二是人均支配收入的增长率逐年下降，与房价的涨幅差距逐渐增大。 年，中国城市居民人均支配收入从28844元增加到每年33616元，增长率从6.8%下降到每年5.6%。 同期全国商品房售价从6324元/平方米上升到7476元/平方米，涨幅从1.38%上升到每年10.06%。 房价上涨率与人均可支配收入上涨率之差从年的-5.42 %扩大到年的4.46%。 三是商品住宅销售创历史最高的未来诉求，三四线城市居民呼吁向二线城市转移。 年全国住房销售面积为13.75亿平方米创历史最高，呼吁在短期内集中释放的现象比较明显，透过未来市场的诉求，对库存业提出了新的挑战。 一二三线城市的住宅销售面积分别为0.53、3.91和0.81亿平方米，同比增长率分别为1.08%、26.64%和19.75%，二线城市吸取了部分一线城市和大量三四线城市的购买诉求，部分一线城市和多数三 图6 2002-年城区人均收入、商品房、住宅销售价格数据来源: wind 图7 -年一二三线商品住宅销售面积和增速数据源: wind (二)二线城市管制不断加强，环三大经济圈三四线城市出现管制，销售限制模式，范围扩大，楼市严格管制提高了库存管理难度，管理了库存管理引起的房价快速上涨，年来房地产政策把价格管理 一是管制政策从一二线城市扩展到三四线城市。 年国庆节前后，22个城市密集出台了管制政策，通过提高购房门槛、提高房贷首付比例等措施严格控制了投资投资投资的诉求。 年第四季度以来，一线城市和部分二线城市如苏州、南京等管制力不断编码，管制力度是史上最严格的。 年3月中旬，一些二线城市如青岛和石家庄也开启了控制模式，之后长沙、济南、郑州、福州、南昌和宁波等将服从实施部分区域控制。 从年第一季度开始，环三大经济圈三四线城市的一部分也进入了管制行列，如环北京的保定、承德和张家口、环上海的嘉兴和启东、环深圳的东莞和惠州。 二是限制销售手段首次出现，覆盖城市的范围扩大。 年3月17日和24日，北京、厦门率先实施了限制销售手段。 截止到2005年6月末，全国30多个城市都实施了限制销售措施。 房地产的严格限制与放宽对库存的购买限制、放宽租赁限制等措施相矛盾，特别是1、2线城市的限制政策继续严格，3、4线城市也推出了限制政策，部分库存高的2线城市和库存脱离周期时间长的3、4线城市的库存 图8年去库存后年严格管制的城市政策数据源: wind (3)政策利率上升，房贷利率成为随行市，货币供给增长放缓，房地产贷款显着收紧，货币政策被库存环境严格约束，一是为了防止金融体系资金空转，应对联邦储备系统增收，金融杠杆 年下半年以来，中国金融脱杆加速推进，应对外部美元增收操作，政策利率中枢不断提高。 从年3季度开始，为了降低金融机构的杠杆作用，中央银行采用了流动性工具的长期方法。 年1月，中央银行提高中期贷款便利( mlf )利率，2月提高逆回购和常备贷款便利( slf )利率，3月再次逆回购，提高mlf和slf利率。 二是政策利率上升传导到信用市场，住房贷款利率上升显示出趋势性。 年四季度以来，由于政策利率上涨传导，个人住房贷款利率从4.52%上升到4.55%，预计年联邦储备系统加息节奏加快，以及中国金融杠杆化或持续，住房贷款利率上升或趋势。 三是货币供给增速持续创新，房地产贷款明显收紧，在房地产市场形成实质性利空。 年，中国m2增速持续下降，6月末中国m2同比下降到9.4%的历史最低水平。 另外，年以来，我国银行系统缩小了房地产贷款，住户部门长期贷款在新贷款中的占有率下降到35%左右，比去年年末下降了近10个百分点。 我国房地产市场的历史经验表明，缓和和收紧流动性是市场转换的重要因素，紧缩流动性往往使销售大幅下降。 将来，货币环境会从金融方面对房地产市场的库存去除产生实质性的制约。 图9中央银行政策利率和个人住房贷款利率变化数据源: wind 图10 2007-年6月利率政策，m2增速和商品房单月销售面积增速数据源: wind 三、稳步推进房地产市场清仓的政策建议比较了最近房地产清仓的现状、形势和问题和矛盾，排列了长短结合、分类措施、多措施，稳定了货币供给，优化了控制政策，巩固了长期机制，稳定了房价 (1)为了维持货币政策的适度灵活性，为稳步去库存创造良好的金融环境，20世纪90年代，日本银行控制房地产融资总量，短期内大幅降低房地产贷款增速，连续过度提高利率幅度，大藏省开地税，不 根据日本的经验，为了继续去库存，防范房地产金融风险，中国央行必须保持货币政策的中性稳健性和适度灵活性，不应该长时间收紧房地产贷款。 商业银行必须在风险控制的前提下，实施因城市措施而差异化的住房贷款政策，一线和部分热点二线城市的住房贷款政策很紧迫，三四线城市的住房贷款政策可以适度宽松。 合理发挥住房贷款杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续提高居民合理购房的支持力。 (二)按分类实施贷款限制政策组合，为合理清除库存提供政策在货币政策维持稳健中性和灵活性的前提下，按分类实施“贷款限制+限购”政策组合，以房价上涨幅度为依据，动态 首先，重点是推进三四线城市进入库存。 三四线城市在实行“严格信贷限制+比较早放宽限购”的政策组合，实施严格的信贷限制的基础上，可以取消限购。 另外，根据房价水平，对房价上涨较快的城市，立即收紧信贷限制政策。 其次，逐步推进二线城市进入库存 二线城市可以实施“严格的贷款限制+放宽每个城市的购买限制”的政策组合，在实施严格的贷款限制的前提下，以房价水平为依据，对房价上涨缓慢的城市放宽购买限制。 再次，及时推进一线城市进入库存 一线城市可以实施“严格的贷款限制+慢慢放宽购买限制”的政策组合，在实施严格的贷款限制的基础上，可以慢慢放宽购买限制，延长缓解购买限制的周期。 (3)加快房地产长期机制的建立，为比较有效地清除库存奠定坚实的制度基础之一是加快房地产税扩大相关障碍性问题的研究和处理。 首先，尽快构建个人住宅新闻平台 推进个人住宅新闻的收集，尽快实现不动产登记新闻的相互共享，推进不动产新闻依法公开查询，为扩大不动产税提供基础技术条件。 其次，以研究和处理小产权室的担保权登记和入市交易等问题为重点。 合作推进农村土地制度改革，将集体经营用地试点扩大到宅基地范围，尝试登记农村集体土地的所有权、宅基地和集体建设用地的采用权和地面房屋的担保权，推进小产权室的土地出让金和小产权室的入市交易，不动小产权室 再次加快征收环节技术的研究和处理，包括房地产判断问题 加快房地产判断法体系的健全，完善房地产判断的做法和规范，积极培养合规的房地产判断机构，提高房地产判断工作人员的准入标准和规范工作人员行为。 最后，深入研究房地产税制改革，慎重推进 我国房地产税收体系分布在开发建设、交易和持有三个环节，包括十多种税种。 房地产税制改革在于减税，优化税收结构，合理设置开发建设、交易和持有环节的税负。 征收房地产税则必须减少交易环节的税负，防止税负的增加和重复征税。 二是根据库存消化周期适时调整土地供应。 对一线城市，必须采取具有保有压和优化结构的措施，合理增加土地供应。 完全的招聘制度，预防土地市场的异常交易，使房价上涨。 城市闲置地，特别是住宅企业囤积尚未开发的土地。 加快再开发城市低效率土地利用，支持小屋和城中村改造，充分保证保障性安居工程用地。 对于三四线城市，根据城市的措施，根据库存的脱化周期适时调整土地供应，保证住宅用地的供应平衡有序。 三是加快推进常住人口秩序和市民化。 首先，深化户籍制度改革和居住证制度的双重落地 建立新的户籍制度，全面实施居住证制度，加快居住证制度的全面展望，切实扩大居住证持有人享受公共服务的范围，保障定居城市的农民工和城市居民享有同等权利和义务。 其次，加快全国住房公积金异地转移连接平台的建设 加快全国住房公积金异地转移连接平台建设，实现“账簿与人同去，黄金与账簿同去”。 此外，大力推进异地贷款服务，满足了纳税人跨地区购买住房的资金招聘诉讼。 再次，用地产合适多样的玩法提高货币化的配置比例 加快城市小屋区和城中村的改造，通过库存和小屋区改造之间的通道，促进库存商品房改造成配置住宅，库存量大的三四线城市应该进一步提高货币化的配置比例。 四是住房租赁市场的培育和快速发展 首先，扩大住宅租赁市场是比较有效的供给。 以降低新市民的住宅压力为目标，扩大土地资源供给奖励机构新建租赁住宅，推进住宅租赁市场的建设和库存联动，考虑到改建城市空屋用于租赁，规范公司、单位、个人房屋吸引到租赁市场 其次，满足住房租赁是比较有效的诉求。 放宽公租房准入条件，允许提取公积金支付房租。 对住宅租赁税收、金融及供应地等给予特别的支援政策，鼓励房地产公司推进“租赁并行”。 再次，完整的住宅租赁市场体系 支持快速发展机构化、规模化租赁公司，规范住房租赁公司、中介机构和员工行为，建立公开的住房租赁新闻服务和监督管理平台，完全租赁市场管理法律法规体系。 (本文来自澎湃信息，越来越多的原始信息请下载“澎湃信息”APP )