“下海”银行副行长的二手房产权交易保险模式

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刘波坐在新绘制的交易图前，他满脑子都是两三年后的样子。

这是他离开银行并完全创业后的第二个产品。前者是流程外包的信用工厂。另一个刚刚出现的例子是，刘波瞄准了二手房市场。

在产品发布会上，整个大厅挤满了刘波邀请的银行、保险代理和中介。从平安银行的零售总监(报价00001，买入)到南岳银行的副行长，他的轨迹根本没有离开银行和零售业务。

他整天念叨的词是“专业化”，信贷工厂需要专业化的中介，二手房交易需要专业的金融中介。对于之前将自己定位为职业经理人的海归柳波来说，任何专业工具的本地化似乎都是一个试验场。

二手房交易流水线

许是在平安银行和南岳银行的老部下，他开始描述二手房市场。刘波专注于黑板上的交易结构图:“这个市场实际上非常大。并不是说深圳一半以上的房地产交易来自二手房市场。我们的调查显示，2013年中国二手房市场的总数为2万亿。2015年，这一数字为3万亿。”

在这个3万亿的市场中，交易过程就像一条装配线，由七个步骤组成，即买卖合同、卖方取消抵押品赎回权、抵押贷款发放、所有权转让、抵押贷款、贷款和交付。但这条直线包括二手房的买卖双方、房地产经纪人、过渡性贷款方、担保、最后抵押贷款银行、新抵押贷款银行，甚至更多。

简单的理解是，如果卖方想卖房子，卖方可以通过房地产代理找到买方。签订合同后，如果你有未偿还的抵押贷款，你仍然需要赎回建筑物。在这个过程中，赎回房屋的资金可以是申请购房的银行贷款，也可以是通过小额贷款和担保完成的过桥贷款。这是一个将一家银行的抵押贷款发放给另一家银行的过程。

“哪里痛？这是救赎，主要是缓慢、昂贵和不安全的。事实上，在外国是没有赎回权的。”刘波说。

在目前的市场中，有三种方式可以赎回一栋建筑:买家的首付款(更主流、更安全)、现金赎回(更高的成本)和担保赎回。后者在深圳等一线城市更常见。加入担保公司后，你可以申请约2%的止赎贷款来偿还之前银行的抵押贷款。

除了约2个月的交易周期外，控制止赎过程中的风险对交易链中的各方都是极其重要的。“最令人担心的是，房产在止赎过程中被没收”。

虽然整个交易链涉及的各方很多，但对于买卖双方来说，选择性较小，中介对交易环节的渗透程度也较高。除了匹配交易，在担保、过桥贷款、资本监管甚至选择抵押银行的整个过程中。

“就二手房交易服务而言，如果它是一个完全闭环的生态系统，只有一家公司将提供包括交易、止赎和资金监管在内的所有服务，那么客户将成为弱势群体。我们也希望会有分工，中介会慢慢退出。做你自己专业的事情。”中原集团董事长石永清表示。

对于一个中介来说，除了中介业务之外，虽然有很多争议，但金融业务实际上已经成为一个利润增长点，并且已经主动断臂。一方面是模糊的财务资格问题，另一方面是看新交易模式的参与力。

产权交易保险可以重构吗？

刘波的新模式是将保险引入二手房交易，用保险单取代抵押贷款，并缩短交易过程。

金夫大道的突破点在于赎回这座建筑。刘波的想法是，在买方和卖方签署合同后，抵押贷款将提前发放，在钱到达后，他们可以完成还清最后一笔住房贷款和支付卖方的房价。资金结算后，他们可以完成赎回，转让和再抵押。

这一流程将二手房交易的七个步骤简化为五个步骤，甚至更短。一个关键问题是，在发放新的抵押贷款的过程中，银行的审计标准已经从原来的住房贷款转变为政策性贷款。

在商业银行的信贷业务中，利用保单质押作为信用增级的手段并不常见。事实上，金夫大道的产权交易保险是通过交易双方购买保险。银行按揭贷款可以提前发放，卖家可以提前拿到贷款，然后房子就可以交付，交易就可以完成了。在此过程中，达达金夫和保险公司作为资金结算方。

买卖双方购买产权交易保险，银行根据保单贷款。如果发生违约，保险将赔偿抵押银行的损失，一旦交易完成，产权交易保险也将终止。这实际上是一种短期保证保险。

关键问题变成了银行如何衡量这项政策的权重。在金夫大道交易保险产品发布当天，合作银行包括邮政储蓄银行和中信银行(报价601998，买入)，保险公司包括中国平安保险和联合保险。越来越多的银行开始关注这一新产品，它们处于观望状态。

任何创新产品都需要交易各方的驱动力。一家国有银行广东省分行零售部负责人表示:“对于银行来说，这种模式可以简化流程，加快放贷速度。银行愿意看到提前释放和提前受益。但最重要的是看保险公司的能力，我们会关心支付问题。”

对于保险公司来说，短期保证保险产品打包后，一方面是保费收入渠道的增加，另一方面，如果这种模式被市场所接受，成交量也足够可观。

“银行和保险公司对接的主要问题实际上不是偿付能力。主要磨合在于不同监管体系的两个机构之间的合作中法律与业务系统的对接。”中国平安保险首席风险官吴培表示。

在刘波看来，专业的金融工具交易保险可以逐渐将止赎变成历史。然而，除了与银行、保险和中介机构的博弈和合作之外，为了简化和规范整个交易过程，除了这些市场参与者之外，实际上还有交易市场的公证人和监管者在等待他们的劝说。

“变革将在两三年后出现。”这是刘波改变自己的时候了。