去库存成主基调 全国首套房贷款利率创新低

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3月1日，沈阳市政府出台了22项新的房地产政策，对毕业不到5年的大、中专毕业生实行“零首付”。

尽管一线城市房价飙升，银行首付率普遍下降，但二线和三线城市也紧随其后，推出了各种大规模的“去库存化”举措。此外，第三方监测平台荣360的最新数据显示，今年2月，中国首套住房的平均按揭利率降至4.58%。

一些分析师指出，从中央政府到地方政府再到银行的一系列措施都是为了“去库存化”。在过去的2015年，中央经济工作会议在一个难得的空间里讨论了房地产市场的去库存化政策，并将房地产的“去库存化”纳入2016年经济工作的“五大任务”。

零首付

昨日，沈阳市政府发布了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，出台了一些行业内比较激进的刺激措施。

例如，实施“还贷不认房”将首次申请公积金贷款的最低首付比例降至10%，第二次住房贷款的最低首付比例为20%；另一个例子是针对未毕业超过5年的大学生的零首付政策。

这一刺激的去库存举措引起了极大的关注。“这仍在政府层面发行，我们的银行是否会跟进还不确定。不过，我估计小银行未必会买单，最后是我们“承担社会责任”的大线。”一位来自大型国有银行辽宁分行的人士直言不讳。

另一位来自一家大型国有银行内蒙古分行的人士告诉《证券时报》，自上月以来，他们已经实施了20%的首付政策。

事实上，今年刚过两个月，房地产“去库存化”就已经扩大，优惠政策一个接一个地出台。2月2日，无限购买的首付下降了5个百分点；2月19日，财政部向除北京和深圳以外的城市推出了新的减税政策，并降低了购买一套房和两套房家庭的个人契税。购买房屋两年以上用于对外销售的，免征营业税。

银行:抵押贷款风险是可控的

许多评论家认为，激进的手段是拖累银行，制造更大的信贷泡沫。

一些银行分析师对此持保留意见。这位不愿透露姓名的银行家表示，当银行努力发放个人抵押贷款时，很难简单地判断风险是否更高。毕竟，抵押贷款的历史违约率是最低的。这也是银监会批准几家银行使用内部评估方法的抵押风险权重在20%左右的原因。此外，现在企业的资产负债表不太好，而个人的资产负债表相对较好。银行缩减了运营贷款，因此关注抵押贷款是有意义的。

这已经在银行层面得到了证明。一位来自华南证券交易所零售部的人士告诉记者，尽管房价飙升会产生泡沫的说法不绝于耳，但他们并没有刻意收缩个人抵押贷款。“只要信息是真实的，这批就会被批准。毕竟按揭贷款是质押贷款，我们认为风险还是比较可控的。”

上述大型国有银行内蒙古分行在高库存情况下仍将抵押贷款作为其主要贷款方向。“虽然我们是省会城市，房价一直不高，甚至很低，平均价格五六千。到目前为止，我们的个人贷款余额仅超过400亿元，其中90%是住房贷款，今年不会有大的变化。”分行信贷经理告诉记者，“今年，我们的目标是实现90亿个人住房贷款，增加30亿。至于小微企业贷款，我们不做，我们不敢做，也没有抵押。”

首套住房贷款利率很低

根据荣360的最新数据，今年2月，全国首套房平均按揭利率降至4.58%，较上月的4.61%下降了0.03个百分点；与去年2月的5.99%相比，下降了1.41个百分点，创下新低。

在荣360监测的35个城市和地区中，首套房平均利率均低于5%，广州首套房平均利率最低为4.22%。

关于抵押贷款优惠，必须提到两个发展:第一，超过70%的银行对首次住房贷款有折扣；其次，银行将第一套房的首付下调至20%，占近20%。

从第一套优惠利率来看，2月份全国529家银行中，有105家银行提供低于10%的优惠利率，比上个月增加14家，占19.85%；另有72家银行提供了15%的优惠利率，比上个月增加了12%。其次，在央行和银监会2月份发布《关于调整个人住房贷款政策的通知》后，全国许多银行调整了首套住房的首付比例。截至2月20日，全国529家银行中，共有104家银行将首套住房首付比例调整为20%，占19.66%。

沈阳昨日推出的新楼市政策是否会引发其他城市跟进并实施零首付，值得进一步观察。