一线楼市缘何成为 资产保值“安全垫”

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春节前后楼市普遍处于淡季，但今年春节前后楼市已由“冷春”转为“热天”。重点城市房价普遍飙升，甚至出现抢购现象，如抢房、业主多次提价、交易中心排长队等。问题是，自2015年下半年以来，国家一直坚持以城市为基础的政策和房地产市场的分类监管政策，而北京市一直被排除在“去库存化”的优惠政策之外。为什么房价飙升？

目前，业内有一个非常有分量的声音，认为主要城市的宏观经济基本面支撑着蓬勃发展的房地产市场。例如，资源吸附能力强，人口净流入是一个长期趋势；土地供应紧张，中心地区没有可用的土地，土地王一个接一个。供求矛盾长期存在，并相互促进；产业转型，收入水平提高；高净值个人和高收入居民集中，投资需求强劲。总的来说，这种观点认为，重点城市的房地产市场是相对健康的，并有根本性的支持。

笔者认为，虽然存在根本性的因素，但这些因素在过去也存在，其他城市也存在，这就很难解释近期重点城市房价飙升的原因。笔者认为，包括一线城市在内的重点城市房价飙升的主要原因是，利率和住房成本降至新低，杠杆率升至新高。由于移民的净流入，重点城市的需求非常大。截至2014年底，在北方、广州和深圳买房的人(25-44岁)占常住人口的30%-50%。近年来，平均每年流入人口约为20-30万，加上支付能力不足的累积需求，以及学位房、“小换大”等住房交换需求，在上述优惠政策的激励下，购房门槛降低，这些人加快了入市步伐，推高了房价

此外，经济繁荣正在衰退，人们希望房地产市场将保持稳定，以支持经济。今年以来，“去库存化”的好处一个接一个，尤其是春节前后，随着提高杠杆率和降低成本政策的频繁出台，市场预期明显提高。与此同时，股市经历了从“大牛市”到“震荡下跌”的转变，与楼市的“跷跷板”效应再次出现，理财产品的收益率大幅下降，创业创新走到了尽头。结果，市场上出现了所谓的“资产配置短缺”，主要城市的房地产市场成为维持和增加价值的“安全缓冲”。根据招商银行(600036)和贝恩资本(Bain Capital)发布的2015年中国私人财富报告，广东、上海、北京、江苏、浙江等五个省市的高净值个人数量位列中国前五名，近期房价上涨也集中在这些地区。

笔者认为，无论是政策激励下的需求进入房地产市场，还是高收入人群投资房地产市场，其本身都不存在问题。关键是，在房价上涨的强烈预期下，各种投机需求和短期投机已经进入市场，这可能是近期深圳、上海等重点城市房价飙升的重要原因。由于成本低、杠杆率高，个人融资方便，而且房价上涨很容易弥补成本，因此投机性需求和短期投机很难避免。根据深圳链家的数据，自2015年底以来，深圳二手房市场的投资者比例从2015年第三季度的20%上升到30%，是2011年的三倍。

与此同时，近年来，互联网金融创新蓬勃发展，最近的上海连锁事件暴露了房地产市场的场外融资问题。受目标理想、房价上涨预期和融资便利的启发，以“首付”为代表的互联网金融产品在p2p平台上非常流行。事实上，自2014年以来，平安方浩、SouFun.com、世界银行(报价002285，购买)等p2p平台也推出了类似的金融产品。因此，没有能力支付首付的买家也进入了市场，特别是一些获得短期利益的客户。这样，抵押贷款对杠杆的限制，比如第一笔房屋贷款首付30%，第二笔房屋贷款首付70%，可能会被打破。实际杠杆率的上升将极大地刺激短期需求和房价的可承受性。

此外，商业银行一直将抵押贷款视为高质量资产，尤其是在经济衰退的背景下。据荣360数据显示，截至今年2月23日，全国35个重点城市首套住房贷款利率均降至5%以下，降至历史低点。北京、深圳这四个一线城市被各大银行视为房贷的战场，相应的优惠待遇也最多，首套房贷利率低至8.2倍。此外，近年来，一些中小银行发放了消费贷款和信贷贷款，其中许多贷款也流向了房地产市场。

防止房价波动一直是政府在房地产市场管理中的基本理念。国家统计局今年1月公布的房价指数显示，深圳、上海和北京的房价都出现了大幅上涨，其中不乏投机成分，这对稳定金融秩序、避免资金“脱离实际”非常不利，也没有“稳定投资”、“去库存”的效果。因此，适当的政策干预是必要的。最近，上海和南京都出台了相关政策。例如，上海禁止中介参与炒作，故意制造紧张局势；南京打击囤积居奇；深圳的房地产市场监管政策被媒体否决，媒体似乎已经做好了出柜的准备。笔者认为，重点城市房地产市场情绪高涨，杠杆率高，投机现象明显，有必要对政策进行约束。

但与此同时，整个国家都在“去库存化”。在新型城镇化中，房地产市场具有“稳定经济增长”和“促进转型”的双重作用。关键城市房地产市场“领导者”的重要性也非常重要，因此严厉的打击政策不会实施。相反，该政策将专门抑制投机、异常杠杆和其他破坏市场秩序的行为，使房价能够回归基本面驱动。因此，笔者认为，在地方调控政策出台后，未来一段时间内，重点城市的房地产市场将保持平静。最近，央行出人意料地下调了RRR利率，旨在释放低成本资金，配合“去库存化”。因此，未来的政策是有利的，利率和成本继续“双下降”，甚至负利率的预期。重点城市的房地产资产属性越来越明显，未来房价仍将处于上涨通道。