当前是抄底印度楼市好时机

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本周，印度政府发布了新一年的预算报告，并宣布了减税、降低投资门槛和基础设施投资等改革计划。然而，与此同时，卢比贬值，地方动乱频繁发生。受这些复杂消息的刺激，中国企业家如何看待印度房地产市场？

在这方面，TBEA印度房地产项目负责人陈晓明(报价:600089，BUY)接受了《21世纪经济报道》(21世纪经济报道)的独家采访，表示现在是中国资本逢低买入印度房地产市场的好时机，并建议采取私募股权、收购等方式，同时注意避免土地所有权纠纷等风险。

TBEA是第一个在印度投资工业园项目的中国企业。目前，TBEA计划在工业园区项目的基础上投资支持住宅和商业地产项目。

中国企业投资印度房地产方兴未艾

21世纪:印度目前的房地产价格和投资是多少？

陈晓明:印度的房地产行业是分裂的，市场差异巨大。

事实上，从2005年到2012年，印度房地产出现了一波投资热潮，此后一直低迷，并持续至今。然而，自2015年下半年以来，莫迪自上任以来进行了改革，刺激了外国资本流入投资性房地产，并明显感觉到各种经济指标正显示出改善的迹象。与2014年相比，供需比例有了很大改善，新推出的房地产大幅下降，但销售继续稳步增长。供求之间出现了明显的再平衡。

2016年，这种再平衡可能会朝着更好的方向发展。班加罗尔是就业增长的中心，这些地方的房价将会上涨，预计涨幅为7%。孟买透支了房价，空.小幅上涨德里的库存太大，一些开发商已经打破了资金链，所以有可能尽快降低售价。

总的来说，2016年将是印度房价的转折点。2017年，价格将出现更明显的改善趋势。

21世纪:中国资本在印度房地产市场的投资现状如何？

陈晓明:印度一直吸引着中国企业。许多公司在印度做过实地研究。比如复星集团去了印度，计划在印度成立一个房地产基金，投资合作开发模式；金融街(报价000402，购买)，一家a股上市公司，曾被认为是印度商业房地产投资。

目前，来印度的中国企业大多是工业企业，将生产能力转移到印度，或者消费品企业去印度开拓市场。房地产投资的资金不多，这是方兴未艾。不像欧美市场，有投资移民来吸引外国投资，而印度没有这样的政策，也不会成为中国投资移民的目的地。目前，中国资本在印度的投资是为了资产多元化和全球配置；另一方面，它是企业投资，以获得市场和避免贸易壁垒。

未来，我相信印度将进一步放宽限制，或许更多的中国人会考虑在印度购买房地产进行资产配置，主要是因为印度房地产市场的升值幅度更大。

目前，这是一个在印度房地产市场逢低买入的好机会

21世纪:印度房地产市场目前处于什么阶段？

总体而言，2009年下半年，印度当前的房地产市场与中国更为相似。一方面，2008-2009年，中国房地产企业活跃，房地产项目遍地开花，但在国际金融危机的影响下出现了大幅回调。过去三年停滞不前的印度房地产市场也是如此；另一方面，2009年后在中国，各种房地产抵押和担保产品，各种私人资金用于房地产投资，金融创新等。发展迅速。类似的迹象开始在印度出现。

《21世纪英文报》:这是在印度房地产市场寻找便宜货的好机会吗？印度房地产市场已经低迷了三年。它会在未来见底吗？

陈晓明:这一定是一个很好的讨价还价的机会。

首先，印度目前的地价已经停止上涨，一些地区的地价甚至已经下降。2015年，供需比例出现逆转，新建筑面积减少，但销售水平保持适度增长。总的来说，去库存化的任务很重，房地产开发商的资金链也不是很好。现在，如果中国资本进入，这将是一个有利的讨价还价的局面和一个绝佳的交易机会。当他们的经济复苏时，进行并购就太晚了。

其次，印度房地产占国内生产总值的6.7%，是第三大产业。然而，印度房地产的竞争格局极其分散，都是散兵游勇，很少有大型的全国性房地产企业。Dlf是一家在印度孟买交易所上市的房地产公司，市值只有140亿元左右，其影响力主要在首都经济圈附近。中国的股权投资资本，如果确实有强大的投资团队和国际化的运营团队，可以通过收购控制印度的一些上市公司，或者以项目股权投资的形式参与印度的投资。

此外，从货币政策和财政政策的角度来看，如果印度能够将通胀控制在4%以下，卢比贬值在2%以内，利率在4%以内，印度房地产将很快迎来一个黄金时代。

土地政策和吸引外资的政策也越来越好。2015年底，为了刺激经济，印度政府进一步放宽了对外国投资的限制。只要项目开发了主要基础设施，项目就可以转让。外国在印度投资之前，最小面积为2万平方米，投资需求为500万美元。现在这两项限制已经取消。

预计外资将继续流入。从3年到10年，毫无疑问，印度正在经历历史上的第二次改革浪潮。莫迪说，为了复制中国的经验，印度正面临一个发展的黄金时期。印度的房地产可能有中国式的泡沫，甚至超过中国的规模。

私募股权和收购是更好的投资方式

21世纪:中国资本在印度的房地产投资应该采用什么模式？

陈晓明:私募股权投资模式将更加灵活。可以成立房地产基金投资印度的房地产项目，他们可以选择进行金融投资或控制房地产项目。此外，对于建筑行业具有核心竞争力的房地产企业，也可以选择项目合作开发。

每个在印度工作过的人都知道，印度市场是一块非常坚硬的骨头。中国的企业运营模式在印度相对较差。许多中国公司仍然喜欢跟随中国的经验，购买土地、规划、建设、项目管理、项目营销，以及自己做任何事情。但是在印度，如果我们这样做，效率将会非常低，这里不会有中国的效率。

收购的最佳方式是通过股权收购组建合资企业。它也可以合作开发。土地将由印度合作公司解决，开发将由中国公司出资，最终按比例分配。

21世纪:在印度投资应该注意哪些风险？你认为印度投资的风险回报率如何？

陈晓明:在过去的10年里，印度房地产投资基金在印度的复合回报率每年约为15%。然而，我们也应该考虑卢比对美元的贬值，平均每年贬值约6.5%。如果包括汇兑损失，投资的实际回报甚至会下降。此外，印度是一个不成熟的国家，有很大的地区和法律差异。与欧美成熟市场不同，相对风险较低。风险主要集中在土地权属纠纷、政府不作为、政府官僚主义和项目延误上，导致开发周期长、项目风险大。很明显，政府已经计划好了，但是土地是私有的，所以获取土地仍然很麻烦。

它还包括资本风险。印度的银行贷款利率太高，而信用评级最高的房地产公司dlf的银行贷款利率约为13%。由于高风险，银行不愿放贷，也很难向无担保公司放贷。因此，如果现金流中断，就很难借入资金。