AMC兜底次线地产融资： 开发商、机构静候去库存显效

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一线城市的“房地产热”仍在继续，而二三线城市的房地产资本链仍在等待复苏的信号。

《21世纪经济报道》记者了解到，由于二、三线、四线城市房地产(以下统称二级房地产)价格下行压力和存量尚未消耗，信托、资产管理等一些融资工具因参与融资项目一度面临赎回风险。

其中，部分资产管理公司(以下简称amc)的信托、经纪资产管理和基金子公司开展的风险项目在母公司或其基金池中垫底。开发商违约后，其抵押项目的转换率进一步降低；如果开发商将来无力偿还，相应的抵押项目将由资产管理公司接收。

在业内人士看来，资产管理公司通过集资等方式“接管”了二级房地产项目，掩盖了相关风险的真实性。另一方面，虽然二线城市的房地产“去库存化”政策导致了一线城市的跃升，但对于二线城市商品房供应过剩的地区，驱动效应并不明显，开发商正在“去库存化”政策趋势下等待二线城市楼市复苏的到来。

Amc的房地产资产管理

随着房地产市场的复苏，资产管理机构在房地产融资项目的运作中并没有失去火力。

事实上，资产管理产品与开发商之间的项目融资仍在进行，无法从银行或资本市场获得融资的二线城市开发商通常是资产管理机构输血的主要对象。然而，由于近年来二线城市商品房价格下跌等滞销现象，开发商的财务压力直接成为资产管理计划的风险。

“一些信托公司和(基金)子公司从事二级和三级房地产项目，其结构通常是抵押或回购项目公司的股权。然而，由于许多房屋无法出售，一些开发商实力较弱的项目存在违约风险。”一位接近amc基金子公司的人士表示。

《21世纪经济报道》记者了解到，几年前在香港上市的amc收购了其旗下一家基金子公司在香港开发的房地产项目。在收购之前，该项目的开发商很难偿还。

在回购操作中，上述资产管理公司在投资房地产项目专项计划到期前进行了股份转让，即从原资产管理股份持有人手中回购了面临风险的房地产项目，解决了持有人违约危机。

“这不是违约，因为风险是在到期前发现的，所以这个集合仍然存在，只是更换了持有人。”一位与上述amc基金子公司关系密切的人士表示:“但这仍相当于amc完成了这个项目的底部。”

一些从事房地产融资的信托和基金子公司的项目经理表示，资产管理机构的股东在参与二线城市开发商的融资后，为贷款进行覆盖和展期的情况并不少见。

“因为资产管理行业作为一个整体仍然是刚性赎回的，只要它是产品的集合，它通常就由资产管理机构的集团股东承担。资产管理公司更为明显，因为他们自己也在做这项业务，但其他大型集团公司作为股东的情况也是如此。”北京一家基金子公司的一名中层人士表示:“因此，与资产管理公司一样，二、三线房地产市场的风险也可能转移到其他金融控制集团身上。”

等待“去库存”

值得一提的是，接管房地产项目的主体通常来自amc公司的资金池，由于资产的再转让，其抵押贷款利率将再次下调。

“它通常是一个基金池。这部分资金实际上有一部分是从银行划拨的，通常是1: 1。”前述基金子公司的中层人士指出，“在这个层面上，一般房地产项目的抵押率约为25%。因此，对于银行和资产管理公司来说，账面风险并不大，资金池的运作可以解决流动性问题。”

“利用资金池进行投资，资产的不良问题就被掩盖了，因为资金池是作为一个整体赎回的，而且成交量足够大，所以短期赎回期也可以被掩盖。”华南一家基金子公司的负责人王华(化名)表示:“但本质上，这家资产管理公司只是在赎回自己的产品。”

然而，一些业内人士指出，在这种一揽子模式下，相当于二级房地产项目的赎回风险集中在amc基金池中，形成系统性风险积累。

“如果这类项目做得太多，这些二线、三线和四线房地产项目的风险就会累积在资产管理公司的账户上。”上述基金子公司的负责人指出，“由于抵押率相对较低，账面资产可能不存在问题，但流动性是一个大问题，财务控制企业不能成为房地产公司。”

值得一提的是，这种融资模式已经被p2p公司模仿，并出现了风险事件。例如，上海齐欣资产通过集资接管了二手房的产权，并以此作为风险控制，从开户行开展贷款业务。然而，由于开发商的还款困难，齐欣资产也陷入了资金链断裂的局面。

“与这种p2p相比，金空有更多的资源，所以风险的概率不大，但由于流量巨大，发生事故绝对是件大事。”王华坦言，“现在大多数信托公司和子公司也在重新评估二、三线、四线城市融资项目的可操作性。”

在它看来，房地产“去库存化”政策的实施效果是目前资产管理机构和开发商解决这类坏账问题的预期目标。

“现在，我们正在推动二级和三级房地产市场的去库存化。如果销售收益增加，就有可能在一定程度上解决以前形成的坏账，提高流动性。”王华说，“从开发商的角度来看，他也很期待这一点，因为房价不到3折的人绝对不愿意违约，从而造成项目的完全损失。”

一年后，“去库存”政策的效果并没有使二级房地产市场明显反弹。相反，一线房地产市场出现了热交易局面。在王华看来，尽管一些开发商受益于一线房地产市场销量的增长，但更多二级城市的中小开发商仍受到资金链紧张的制约。

然而，二级市场去库存化的新政策也在酝酿之中——从2月底到3月初，沈阳和安徽一直在酝酿更多维持当地房地产市场稳定的新方法。

事实上，对于开发商和资产管理机构来说，二线城市的房地产“去库存化”政策就像一根救命稻草，疗效不明——不确定但充满必要性。

“现在那些做相关房地产项目的人都希望二线和三线的销售能快速上升，这样开发商的资金链问题、机构不良资产问题和流动性问题就能在更大程度上得到解决。”王华坦率地说。